警惕开征物业税， 成为房价上涨的又一个噱头

有媒体报道，国家发改委顾问称物业税试点或年底进入实转，税率为0.6%～6%，这则消息再度让人感觉到物业税的临近。日前，国务院提出研究开征物业税，使得“物业税”成为媒体最热门的词汇之一。

自2003年提出物业税，只见打雷不下雨，而随着房价的高涨，物业税经常被人提起，物业税究竟何时开征？真可以使得房价狂降吗？

    房产业内人士认为，物业税涉及面广，纠缠多方利益，平衡利益博弈成为物业税开征的障碍，在没有清扫这些障碍之前，国家应该不会贸然推出物业税，短期开征可能性不大。

     年底或明年初 可能“实转”

     就此，国家发改委顾问国世平表示，全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”，结合目前的经济形势，预计起征点在1%。据透露，物业税的征收标准将在0.6%～6%之间。这个消息增加了人们对物业税进入“实转”时间的揣测。而早在2003年就提出了物业税问题，“狼来了”喊了多年，却迟迟不见动静。国务院提出研究开征物业税，再度引发了媒体和社会各界热议。

    目前国家已经在北京、辽宁、江苏、深圳等多个省区市进行物业税征收“空转”试点。“空转”即没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。而对于“空转”进入“实转”，究竟需要多少时间，成为社会关注的焦点。

     物业税遏制炒房  开征难度不小

    2003年至今，全国各地房价不断走高，炒房团的出现使得人们对房市“泡沫”产生隐忧，而物业税被认为是抑制炒房的一剂良方。

    有机构曾算过，住宅产权70年，征收物业税，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，房价也将因此降低近40%。

    虽然对物业税可以降多少房价说法不一，但是大部分声音都认为物业税增加了炒房成本，遏制了炒房，而开发商不卖房也要交税，可减少“捂盘待涨”。

    几年来，房地产商也从对物业税“谈虎色变”，改变为希望减免与开发商有关的税种。日前，SOHO中国董事长潘石屹指出，物业税问题研究近十年，与房地产有关的税收，已经到了应该一揽子调整和改革的时间了。只有把物业税和其他所有与房地产有关的税种一揽子考虑才有意义，否则，就是“瞎子摸象”。房地产税收调整的大方向，应该是增加一些持有物业税，减少流通环节的税，让房子充分地流通和利用起来。

    征收物业税对房地产市场冲击巨大。由于物业税涉及面太广，如果税额太高，很多投资客就会选择抛盘，导致市场出现混乱，因此，国家在征收税点上应该会比较谨慎，逐步提高税点。

     国税还是地税未明确 个人购房不会受影响

据国家税务总局科研所研究员张培森介绍，目前我国针对不动产征收的税基本是规范透明的，而唯一不规范的是建设等相关部门的收费，目前针对房地产市场的有关收费包括土地增值附加费、开发中的配套费、道路消防绿化费用等等，一些不规范费用增加了房地产商的负担，而房地产商往往把这种负担转嫁到房价上。

记者从国家税务总局财产行为税司负责物业税的部门了解到，目前物业税还在研究之中，国家是将土地出让金划为国家税收还是地方税收尚未明确。

张培森说，“由于不合理收费在开放商成本中支占一小部分，因而房价不会有太大的波动，统一征收物业税减轻了房地产商的负担，因而对房价是种微调。”

我国针对个人不动产一直执行宽松的税收政策。据记者从北京地税局工作人员处了解到，目前针对房地产商所征收的税费有土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税或房地产税，而针对个人购房支需要缴纳契税，目前普通住宅的契税是1.5%。物业税整合方案出台以后，对房地产的税负不会增加，因为没有涉及到个人的收费，因而也不会影响到个人税负。

物业税开征   能否把房价降下来

　  开征物业税可将开发商目前承担的各种税费降下来，从而降低开发商的开发成本，进而把房价降下来。因而业内早有征物业税可使房价降15%~30%的说法。对于这一观点，经济学家叶檀认为理论上是可以的：在保有环节收税可以抑制投资性需求，进而抑制商品房购买，最终使房地产市场尖锐的供需矛盾得以缓解。并且，按照商品房面积设定不同税率，甚至设定惩罚性税率，将让贪大的购房者知难而退。

  地产界的大佬任志强及中国管理科学研究院研究员、经济学家李开发等则认为，开征物业税不会让房价降下来，而且会令房价上涨。

 任志强分析认为，物业税一定会提高房价。当开征物业税之后，政府为了让税收保持增长，同样希望房价越高越好。物业税是维护土地和物业增值而设定的税收，治安好了、教育好了、配套好了，房子的价值才会提高，政府的收入才会增加。

 李开发在接受媒体采访时表示，物业税出台令房价下降“不靠谱”，反而有可能使房价继续上涨。李开发列举了8大理由，如“物业税把土地出让金等相关费用从一次征收转为在持有环节征收，开发商拿地价格会大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，开发商可以持有更多的土地”；“由于未来的物业税的税率较低，因此持有土地需要交纳的物业税与飞升的房价相比不过是毛毛雨”……以表明即使物业税出台，房价继续上涨的势头依然强劲。

  回顾近年房价攀升的过程，不难看出，无论是一个新政策的出台。还是经济危机引发的房价波动，最终人们感受到的是真实的房价的一次再一次的提升，尽管是在去年年末房价低迷时期，房地产开发商也如猫儿一样眯着眼睛，似乎是休闲，实则是在洞察市场反弹的时机，这不，一旦市场稍有变化，就成为房价上涨的充分条件。因此，我们不得不警惕开征物业税，又会成为房价上涨的新的噱头。毕竟，大多的百姓并不是都能搞得懂复杂的物业税，而能看懂的、也更关注的是房价的标牌。