顾海波：东方卫视--楼市风向标转向何方？
——8月7日作客《看东方》脱口秀谈楼市走向
2009年8月7日上午8点15分——8点30分中国房地产界独立思想者、上海市城市经济学会顾海波走进上海东方卫视《看东方》脱口秀栏目，接受东方卫视主持人毛艳的独家采访，作《楼市风向标转向何方》的采访。
由于是现场直播（没有任何删节），既要反映我一贯民生地产和理性、独立思考的风格，又要与现行行政框架相吻合，需要拿捏的十分贴切，靠量本人能力、水平的时候到了。
还好最终的效果还不错，由于时间比较短，问题只能简明扼要、言简意赅，欢迎大家点击东方视频http://www.bbtv.cn/special/kandongfang/video/2009-08-07/12808.shtml，需要进一步全面了解我观点的网友，可点击顾海波的博客或搜索“顾海波”，或有机会参加我的讲座（具体请关注我的博客预告）。
现在权力和金钱掌控了话语权，“假、大、空、套”四话“砖家”充斥楼市，理性的声音能占有一席之地实属不易！早在2006年5月1日我就应东方卫视之邀在“东方夜新闻”做过一档《五一话楼市》（连续五天）的节目，当时的主持嘉宾是著名主持人骆新先生，以后又多次得到东方卫视的采访。在这里要感谢东方卫视的领导和编辑们的理解和宽容！感谢编辑高圣菲小姐的盛情邀请和辛勤工作（我早上7点15分到达）！感谢主持人毛艳小姐（同是复旦校友）！希望东方卫视以后能给我更多这样的机会！我相信真理越辩越明！
东方卫视脱口秀：左为嘉宾顾海波，右为主持人、首席记者毛艳
顾海波高级经济师8月7日作客东方卫视脱口秀——《楼市风向标转向何方》
以下是事前大致的采访提纲，实际播出略有变化：
我问房价何时跌？提纲2.0
一． 最新消息（6号）
上海楼市除崇明岛之外已全面进入万元房时代。
上周（7月27日-8月2日），上海一手商品住宅成交均价15404元/平方米，环比上涨908元/平方米，涨幅6.26%。而整个7月，上海一手商品住宅的平均成交价格高达15675元/平方米，环比涨幅达到了20%。
|
|
嘉定区嘉城 |
宝山区罗店板块 |
闸北慧之湖二期 |
|
年初 |
不到8000元/平方米 |
7000元/平方米 |
17000元/平方米 |
|
8月 |
13000元/平方米 |
14000元/平方米 |
22000元/平方米 |
全国：一线城市，沿海城市上涨过快。
二． 反应
1. 政策方面：银行紧缩二套房、地方政府调查捂盘。（虽然）
2. 投资者疯狂涌入楼市（但是）
l 外地投资者如江浙一带的民间买家，对上海等一线城市的房产，投资的风格“豪爽”，甚至不对楼盘及周边做详细了解，仅仅根据中介机构、开发商的介绍，就下单买入。
l 新楼盘一挂牌就售罄，排长队买楼的现象也比比皆是。
3. 郊区板块暴涨，泡沫升级
7月最后一周，上海区域房价涨幅领先的几乎全是郊区板块。
（金山区成交均价涨幅遥遥领先，达到90.38％，成交量也大涨64.52％；嘉定区成交均价首次突破万元，达到10776元/平方米；另外松江区成交均价上涨14.32％，崇明县均价涨幅也高达33.76％。）
这些郊区楼盘，往往离市中心距离超过30公里甚至40公里，周边大都是农村，配套也远未跟上，在短短一两个月的时间里大幅攀升至万元，泡沫显现。
4. 成交量开始下降，房价依然飞涨，
3-4月份，市场以刚性需求为主，到了6-7月份，投资客入市，一些基于通胀预期的购买，对交易量有所支持。但价格过高，导致成交量下降。
三． 房价为什么会再次涨高？（主要是政策推动和信贷资金推动）
1. 构成比例
房地产开发中：土地成本占到58%，房地产企业的税费占到总成本的36%，开发项目中流向政府的份额超过46%。（上海开发项目中流向政府的占到61%。）
2. 开发商捂盘惜售
（新华社）故意制造房源紧缺的假象，刺激购房者的神经”。虽然一些地方对此有所约束和打击，但“很多地区开发商的捂盘冲动依然非常强烈”。
3. 地王频出，推高房价
北京：6月30，中化方兴地产，以40.6亿拍得广渠路15号地。周边二手房价上涨 8%。
上海：7月底，金地集团以楼面价近15000元/平方米的天价拿下赵巷地王，同为嘉定区甚至众多郊区的不少楼盘纷纷涨价，个别楼盘和区域的价格与年初相比，已经翻番。
4. 投机炒房：
新华社发表评论文章称，全国房市“迎来一场猛烈的投机性涨价风潮”
A. 投机客：通胀预期，希望买房保值
B. 银行和政府团购风（新华社发文）
一些地方的垄断企业购房者往往积存、银行甚至政府部门趁便掀起团购风，以大大低于市场的价格将一些热点楼盘抢购一空。房子迅速流入市场，变相抬高房价。在各方猛烈投机炒作的情况下，普通购房者成了受损的对象。
5. 房地产商造市助长房价上行
6. “适度”宽松的货币政策和信贷政策
8月5日《上海市住房公积金2009年上半年运行分析报告》：
上半年发放金额超过去年全年。
n 信贷资金充裕推动房价上升
n 一些地方政府放任价格上涨
四． 未来预测
1. 下半年房价会怎样？为什么？
嘉宾：稳定为主，高位盘整。
2. 政策
l 信贷方面：银监会要求严格执行二套房贷标准以控风险。而几个礼拜前，上海银监局发布消息强调，各银行不得变相降低二套房贷首付比例。
第二套房：首付比例是四成，然后贷款利率是上浮10%。
l 货币政策：可能再次收紧
最新：8月5日，央行公布了《2009年第二季度货币政策执行报告》。该报告指出：要在继续落实适度宽松的货币政策的同时，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。
交行报告：虽然适度宽松的方向未变，短期内对房地产市场的调控政策也不会有方向性的变动，但微调已经开始。如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。
专家说：如果房价继续快速上涨，国家可能通过行政手段来抑制。
3. 俞正声最近谈及上海的房价时表示，"我觉得房价高，怎么办，增加供给量。"
4. 通胀来了，我们能买房吗？何时出手更好？
自住可以考虑（大趋势不会变，地皮越来越少），投资尽量不要。
五． 房价有可能下跌吗？可行性建议是什么？
（可以和前面政策方面结合）
“放松地根，管住银根，遏制投机、抑制投机”系统调控。建议：观望是首选！
政府要做好保障住房的建设，加大、加快建设步伐，经济适用房、廉租房、经济租赁房并举！
六． 结尾
这一轮房价上涨很大程度上反映为一种投机心理，并不能真实反映百姓实际购买力，目前的房价依然远远超出百姓的承受能力。
2008．8．9于上海
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
地址:上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200335
021-62743638
http://blog.sina.com.cn/guhaibo
[email protected], [email protected]
（大量文章及相关信息还可搜索“顾海波”或登顾海波博客）