洪维：2010年初房价走高谁是幕后元凶（地产评论）

　　

　　                               洪维

　　

　　     持续吹大的楼市泡沫显然触动了政府敏感的调控神经，随之相继出台的五大政策如离弦的箭一般直指当前的高房价。2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(简称“国4条”)，遏制部分城市房价过快上涨势头。12月17日，开发商拿地首付至少50%的限制的政策出台。尤其是2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国11条”)，其中提出了“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措十一条措施。业内认为，逐步细化完善的楼市新政向外界传递政府调控楼市的信心和决心。

　　    “国11条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，2010年中国房地产市场变化将难以脱离此政策背景。

　　     中国房价正在不断刷新纪录。根据国家发改委、国家统计局昨日发布的数据，去年12月全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。 这是中国房价连续第七个月出现同比上涨，环比上涨也已经持续十个月，涨幅双双创下去年的年度新高。在70个目标城市中，69个城市的新房房价出现同比上涨，珠三角再次成为领涨区，其中广州上涨19.9%、深圳为14.3%，北京以13.2%的同比涨幅位居国内第四，唐山以2.0%的降幅成为唯一房价同比下降的城市。 从环比来看，环比价格上涨的城市有66个，主要包括北京4.5%、海口3.3%和天津3.0%等，同样只有一个城市环比价格下降：锦州微降0.1%。 二手房价同样出现大涨，同比上涨6.8%，涨幅比上月扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。69个城市二手房价同比上涨，其中深圳23.9%、杭州上涨13.9%。 而北京1月份新开盘成交均价已摸高至21919.66元/平方米。

　　    全国工商联房地产商会会长聂梅生曾经表示，由于政策存在滞后性，加之各方仍需观望，房价在短期内并不会立刻下跌，但是“2010年中国房市的走势，还是依赖于政策的走势”本来房地产业就是政策市。

　　    虽然中央政府近期接连出台政策抑制投机性购房，调控重点城市过热房价，但任志强认为这些政策可能最终都会将成本转嫁到购房者身上，而结果则是“出台的政策一定是不能够抑制房价的下降，一定会是让房价越涨越高”。

　　    目前包括北京、上海在内的多个房价上涨较快的地方政府，正在紧张研究，如何配合“通知”精神，出台本地的楼市调控实施方案。接近北京市政府的人士向记者表示，北京市目前正在研究是否出台地方性的楼市调控措施，以及如果出台所能够采用的口径，从现在的情况来看，出台的可能性“较大”。

　　    北京、上海等大型城市的政府，向来有紧跟中央政府楼市调控精神与姿态的习惯——2006年第二轮房地产调控到来时，由于得知当时9部委的调控细则即将出台，北京市政府曾临时叫停了已经开场的土地拍卖，其目的只是在于不造成涨价预期以及与中央调控精神不符的市场预期。

　　    事实上，这一次政策调控目标和路径勾画异常清晰，那就是以国务院牵头，各大部委负责，从供给和需求角度调控房地产市场。在这场地产新政的博弈中，一些代表地产商利益的群体被排斥在外，而没有了没有利益集团纠结的房地产新政十分明确：对不明确和不容易操作的一刀切，能够市场化则表示为差异化。

　　   开发商们还是有些难以理解政策的突然转变，虽然他们已经看清了政策脉络。据称，不少开发商已经开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象可能再度卷土重来。不过，未来地产新政最大的变数在地方政府，就在中央地产新政日益严厉的时候，地方政府却在逆向调控，试图缓解房地产市场凛冽寒气。

　　    在去年的最后一天，青岛市建委、财政局6部门出台《关于支持几乎购买住房的意见》，明确提出住房营业税优惠从2年恢复到5年；而在“国11条”颁布当天，杭州市政府公布了房地产新政，对购房入户、公积金等政策进行优惠，去年，杭州土地拍卖收入达到1200亿元，而1－11月的财政仅489亿元。同时，南京、合肥、舟山都推出与中央基调相反的 “地方房地产新政”，业内还预期，会有更多的城市推出“地方地产新政”。

　　    其实，地方政府行为不难理解，这主要因为土地出让金收入是地方政府的第二财政。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元。最近中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，其中沪、京、杭占据前三甲。

　　    房地产业在房市新政与地方冲动之间大跳艳舞，博取眼球，寻取获利空间。政策市的房地产业是否是赢家，房价高低是目前衡量的重要标准。2010年房价持续走高，让任志强说中了，但不幸的是，这仅仅是开始，开始并不表示结果。今天，2010年初房价走高的幕后元凶是微调（信心阶段）政策，明天，2010年房价遭遇灭顶之灾的幕后元凶却是系统（决心阶段）政策，正所谓成也萧何败也萧何也！