当代物权法百科全书小辞典98

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业主建筑物专有权

陈绪国

物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此条款，明确规定了业主对建筑物的专有权和共有权及其成员权的同一保护设置。作为业主，专有权是核心物权，共有权及其成员权可视为专有权的派生性权利。住宅、经营性用房等建筑物是业主们最主要的财产，在财产权保护方面具有突出的地位。近代以来，无论是大陆法系还是英美法系，专门制订了“建筑物区分所有权”的法律，认真而切实地保护业主的专有权、共有权和成员权，可见其不同凡响。

业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分的所有权，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。也就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利的切实步骤。

业主建筑物专有权，可以分为一般的业主建筑物专有权和个别的业主建筑物专有权。前者是指在一座单位建筑物体制中有两个或者两个以上业主（包括开发商业主），其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权各自分明，并区分其建筑物的共有权。由于现代社会的民用建筑物一般属于多单元、多业主形式，并且一般为商业开发模式，一般的业主建筑物专有权占大多数，与个别的业主建筑物专有权形成明显玄虚的对比，因此，外国物权法和中国物权法的主要着眼点就在于保护业主的专有权。后者是指在一座单位建筑物体制中只有一个业主，其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权完全可以独享，产权相对清晰，正常情况下也不需要区分其建筑物的共有权，也无共有权可分。当然，个别的业主建筑物专有权，也是物权法保护的对象之一，只是份量较轻、关注程度不高而已。无论是一般的业主建筑物专有权，还是个别的业主建筑物专有权，只要是合法财产，均为业主建筑物专有权的法律保护之列。

业主建筑物专有权，也可以分为专有兼共有型（类共有权）混合专有权。譬如，在一幢楼房中有N层建筑物和多个业主A，假若5层楼房中有5个业主5A，试分析其中中间的3个业主n1a1、n2a2和n3a3的权属。其中，nx1ax1是n1a1的下层业主，nx2ax2是n3a3的上层业主。那么，从下至上，可区分的所有权是：①n1a1的专有权与类共有权：n1a1的房屋内侧楼板和天花板是n1a1专有的（确定为n1a1的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与nx1ax1共有的板块（确定为n1a1与nx1ax1的共有权）；同理，n1a1的天花板又是与n2a2共用的（确定为n1a1与n2a2的共有权）。②n2a2的专有权与类共有权：n2a2的房屋内侧楼板和天花板是n2a2专有的（确定为n2a2的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n1a1共有的板块（确定为n2a2与n1a1的共有权）；同理，n2a2的天花板又是与n3a3共用的（确定为n2a2与n3a3的共有权）；③n3a3的专有权与类共有权：n3a3的房屋内侧楼板和天花板是n3a3专有的（确定为n3a3的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n2a2共有的板块（确定为n1a1与n2a2的共有权）；同理，n3a3的天花板又是与nx2ax2共用的（确定为n3a3与nx2ax2的共有权）。……依此类推，可确定N个楼层的nx个业主的专有权与类共有权。但是，没有楼顶平台的最顶一层的天花板的业主，可确定为该业主的基本专有权（作广告牌等营利活动除外）；最底下一层没有下层业主的楼板，可完全确定为该业主的专有权。楼板、天花板相邻关系，就是相关业主所有权与共有权的相邻关系，从楼板向下发力损坏楼板的，由上层业主向下层业主负责赔偿损失；相反地，从天花板向上发力导致天花板损坏的，则由下层业主向上层业主负责赔偿损失。类似于上下层相邻关系的业主专有权与类共有权，还有左右墙壁（包括内墙壁与外墙壁）相邻关系的业主专有权与类共有权，不再一一赘述。

有的学者将楼板、天花板、隔墙一分为二来分别界定业主各自的专有权是不妥当的。专有权的标的物是整体的，怎么可以切开两半而区分呢？也有的学者将业主建筑物外墙完全划分为共有，排除其专有权性质，这也是不切合实际的。业主购买商品房的付出，不仅仅是限于室内部分的付出，包括了外墙建筑与装饰部分的付出，为什么不能成为业主的专有权部分呢？

总之，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。

所谓业主，其本义就是建筑物的所有权人。我国自从宋代开始，便开始区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田、宅。田谓之产，田主权即地产所有权。宅谓之业，业主权即建筑物所有权。地产所有权人、建筑物所有权人，均可通称业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地的矿物、植物，还有货币、有价证券，这些被称之为物主权。所谓所有权，是清末民初以来的西方泊来品，在某些地方是含糊不清的概念，不如中国古代业主权、物主权的概念来得实际。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”，实际上是概念中西结合了，等于是“所有权人的建筑物区分所有权”。世界上绝大多数国家不采用“业主”这个词汇，而中国大陆与香港地区是为特例。香港地区制订的《多层大厦（业主立案法团）条例》中的“业主”词缀，跟中国大陆的也有所不同。据《物权法（草案）参考》第205页介绍：有关国家对建筑物区分所有权的表述不完全相同，法国称为“区分各阶层不动产之共有”或者“住宅分层所有权”，德国、奥地利称为“住宅所有权”，意大利、英国称为“公寓所有权”；美国各州名称不一，有称“公寓所有权”或者“单位所有权”、“水平所有权”各种称呼；瑞士称为“楼层所有权”，日本和中国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。

中国物权法在“建筑物区分所有权”前面加上“业主的”定语，有着特定的含义。第一层含义，是区分业主与非业主的前提条件。如商品房门前的绿地、道路归谁所有？商品房中的车库归谁所有？商品房中间的商铺归谁所有？所有这些，如果法律规定了归购买商品房的业主所有或者共有，就要排除开发商所有。另外，“业主”也排除了租赁建筑物者、临时借用者在外，这也是必要的。第二层含义，是区分业主专有权与共有权的前提条件。一方面，业主的专有权是不依赖于他方建筑物业主而独立存在的独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；另一方面，业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。

业主建筑物专有权的保护与限制，适用于合法占有的保护与限制、购房合同的保护与限制、登记生效的保护与限制、经营谋利的保护与限制、相邻关系的保护与限制、地役权和土地使用权的保护与限制、公序良俗的保护与限制、物业管理的保护与限制、共同利益的保护与限制、使用期限的保护与限制、担保物权的保护与限制、物权请求权的保护与限制。所有的保护是前提，所有的限制是手段。限制的目的，是为了更好地保护业主建筑物的专有权和共有权。

物权法第七十一条又规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法利益。这是对于业主建筑物专有权的保护与限制的高度概括。业主建筑物专有权，就是既独立自主又和平共处的专有权，也是业主的责任、义务与权力、利益对立统一的专有权。

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