当代物权法百科全书小辞典99

当代物权法百科全书小辞典99

业主建筑物共有权

陈绪国

物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此条款，明确规定了业主对建筑物的专有权和共有权及其成员权的同一保护设置。作为业主，专有权是核心物权，共有权及其成员权可视为专有权的派生性权利。但是，如果没有共有权，业主的专有权就会大打折扣甚至于偏废。所谓业主的建筑物区分所有权，就是业主的建筑物专有权与共有权以及成员权相配套的整体性权利。

业主建筑物共有权，指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）。基本概念如下：①局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业主局部共有。②全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如，各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利，对于自来水、电力、煤（天然）气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。

业主建筑物共有权，除了法定共有、共用的权利以外，还包括约定的共有、公用的权利。譬如，不属于专有部分的其他配套设施，独立的锅炉房、会所、游泳场、车库车位、地下室、防空洞、物业管理中心的不动产、幼儿园、学校、墙壁或者屋顶的广告牌位等，依约定可以成为局部共有或者全体共有部分。

业主建筑物共有权，也可以分为共有兼专有型（类专有权）混合共有权。譬如，自来水、电力、煤（天然）气、消防、下水道设施，总体上是各个业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是全体业主的混合共有权（类专有权）。又如，部分业主的直饮水管道、网线管道等设施，总体上是部分业主共有共用的，而具体接驳到各家各户又是专有专用的，这是局部业主的混合共有权（类专有权）。

业主建筑物共有权，除了业主与业主之间的共有权之外，可能存在的情形，有的地方也会出现业主与开发商之间的共有权。有的房地产开发商在出售商品房的同时，预留一部分商铺、车位或者建筑物归自己所有，并与业主们一同生活，于是形成了新的专有权、共有权的另类“业主”。不过，开发商这种业主，也可以一并归纳入大概念业主之列，适用于同一物权尺度，享有同样的权利与义务。

参照日本《建筑物区分所有权》规定，一些基本概念可以归纳为：①区分所有人、区分所有权者，相当于中国的建筑物业主权人；②专有部分，指建筑物区分所有权的标的物部分；③共用部分，指建筑物专有部分以外的部分，不排除依规约成为新型共用部分；④建筑物占地，指业主管理或使用的建筑物占地，与庭院一体的土地、道路及其他相关土地；⑤占地使用权，指拥有专有部分而享有建筑物占地的权利。（《日本民法典·建筑物区分所有权》第295～296页第2条）

业主建筑物共管权，是基于业主建筑物共有权之身的自治权利，尽管他是由业主的所有权派生出的配套权利。业主大会是业主行使建筑物共有权的主导形式，业主委员会是业主建筑物共有权的常设机构。物业管理中心应当成为业主委员会的派出办事机构，可以不承认房地产开发商派出的“物业管理中心”，以避免不必要的利益冲突。

关于业主建筑物共有权的行使，日本《建筑物区分所有权》规定基本情形是：①全体共有的确定。各共有人可以按共用部分用途使用共用部分；②按份共有的确定。各共有的应得分额，依其专有的使用面积比例而定，或者依规约而定；专有使用面积为墙壁或其他区划内侧线内部分的水平投影面积；③共用部分应有分的处分。一种情形是共有人可随其专有部分处分，另一种情形是除法律另有所指外，共有人不能与专有部分相分离而单独处分其应有分；④共用部分的变更。依全体业主的决议或者获得表决权2/3以上多数的集体决议而实行变更；该变更影响业主专有部分的使用时，应得到专有部分的业主同意；⑤共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用与全体业主存在利害攸关，规约的设定、变更与废止，同样需要经过业主大会2/3的人业主通过；二是全体共用部分的管理：局部共用管理制度可用于全体共用管理制度，而约法三章、集会决议、共同管理是较常见的决断方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其应有分额按比例承担共用部分的负担，收取共用部分的收益；共用部分的财产损害保险，列为日常的也是特殊的共用部分的管理。（《日本民法典·建筑物区分所有权》第296～299页第3条～第21条）

业主的原始物权、现实物权与未来物权，主要争议对象在于业主与房地产开发商之间、业主与业主之间的争议，与物业管理公司的争议是为其次；主要争议焦点在于建筑物区分所有权之中的共有权、成员权。因此，各国关于“建筑物区分所有权”的法律条款，基本上集中于共有权与成员权。其实，中国物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”和第七章“相邻关系”、第八章“共有”，以及第九章“所有权取得的特别规定”，应当视为一个整体来研读，这对于全面把握业主的建筑物区分专有权、共有权、成员权和权利限制条件，所有这些，都是业主必须要了解和做到的地方。

中国物权法第六章从第七十条至八十三条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。

对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要有坚定正确的政治方向，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。

本文关于业主建筑物区分所有权的保护，仅仅是基本概念，许多明细的问题要通过全面研习才能全盘掌握。

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