政策调控下的土地盛宴

 

 岁末年初，这边厢，房产调控政策不断出台；那边厢，却上演着土地狂欢，年终土地盛宴甚是疯狂。

 

土地盛宴推手 政府大力推地

 

在房价与地价齐飞的今天，老百姓望房兴叹的怨声载道不绝于耳，呼吁增加土地供应从而增加商品房供应量的声音也是此起彼伏。于是，众多地方政府在年末加大了推地力度。

 

无论是从一线城市的北京、广州还是二线城市的杭州、武汉，在12月里的推地量都相当惊人甚至屡创历史纪录。

 

北京12月有12块土地入市，总规划建筑面积约155万平米，其中具有住宅性质的土地有10块。广州12月有24块住宅用地出让，面积达102.47万平方米，占全年比重40%。在广州的土地出让信息公布后就有人评价，广州这个月的推地面积之多、力度之大，前所未有。

 

但是无论是北京还是广州12月的土地出让量与处于二线城市的杭州、武汉比起来都显得有点小巫见大巫了。

 

武汉在12月总共推出38宗、总计3780多亩地块，如此大量的地块集中推出，在武汉也是尚属罕见。

 

与此同时，以1200亿元（中国指数研究院统计数据为1054亿元）摘得今年土地出让金桂冠的杭州，在12月的土地出让面积甚至超过了2008全年的供应量，所推建筑面积高达248.06万平方米，而杭州2008年全年一共只有42块土地出让，住宅用地更是仅有20块，全年土地出让金额也只有189亿元。这也正应了杭州市委书记王国平曾经所说的“杭州绝不惜售土地，所有具备开发条件的用地都将全部推向市场。”只是他当时估计的杭州2009年的土地出让金为1100亿元。

 

除此之外，位于重庆的九龙坡区在12月15举行的“房地产开发用地推介会”上所推土地也高达2万亩。而无锡更是在2009年的最后一天即12月31日集中出让总面积为105万平米的20幅地块并遭到开发商疯抢，拍卖现场还被挤得水泄不通，成交总价48.4亿，高出起始价10.2亿。

 

中国指数研究院监测数据显示，2009年12月，全国60个重点城市共推出土地1333宗，环比增加32%，同比增加29%；推出土地面积6627万平方米，环比增加20%，同比增加60%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）496宗，环比增加43%，同比增加37%；推出土地面积3673万平方米，环比增加25%，同比增加87%。

 

那么，我们不禁要问，为什么这些地方政府要在房产调控措施频出的岁末年终集中出让土地呢？

 

宗申动力城营销总监沈殿连分析认为，这些地方政府在这个时候集中出让土地主要是想在相关政策落实以前，打擦边球；其次是抓紧时间为明年积蓄土地财政；再者就是明年形势不明，能出货就尽快出货。

 

但是北京大学房地产研究所所长陈国强的意见则相对谨慎得多，他向本刊记者指出，地方政府是响应中央政府的号召、落实中央房地产调控政策，通过增加土地供应量来增加商品房特别是中低端商品房的供应量从而遏制现在高企的房价。

 

当记者问道这些政府存不存在与近来出台的调控措施抢跑时，他也承认，其中可能不乏这种动机，不排除一些地方政府在年末冲高。但是他还是比较肯定地认为，遏制房价还是最主要的。

 

土地盛宴主角  开发商疯狂抢地

 

正所谓一个巴掌拍不响，如果只有地方政府推地而没有开发商接招，就会如2008年那样屡屡流拍，也就不存在土地盛宴了。在这一场的土地盛宴中，开发商无疑成了最耀眼也最具争议的对象。

 

沉寂一时的土地市场在2009年末重演疯狂。中国指数研究院统计数据显示，12月全国60个重点城市共成交土地974宗，环比增加91%，同比增比115%；成交土地面积5780万平方米，环比增加114%，同比增加118%。其中，住宅用地成交540宗，环比增加181%，同比增加339%；成交土地面积4285万平方米，环比增加163%，同比增加303%。

 

这次土地盛宴中，最抢眼的无疑就是以255亿元成交的广州亚运城项目了。这个被称为“中国地产第一排”的地块能够如此抢眼不仅仅因为它是目前国内的总价地王，更因为它是在今年以来的“国进民退”声中民营房企联盟所取得的胜利，更因为它就诞生在“300亩限令”以及“土地出让金首付50%”等一系列旨在防止地王、控制房价的措施出台后短短时间之内。

 

与此同时，重庆也在2009年的倒数第二天也就是12月30号，由招商地产把重庆地王定格在了50.0297亿元。而重庆这一地王也刚好诞生在重庆政府重新强调已于2007年出台的土地限制几天之后。

 

“国家土地限令甚至这些打击地王的政策有用吗？”一位不愿具名的业内人士面对这些诞生在政府调控之中的地王如是感叹。

 

除了这个全国地王之王，单价地王也被屡屡刷新。12月23日上午10时，上海新江湾城C6地块正式开拍，包括绿地、中海、保利、华润、金地、招商、万科，香港新鸿基、和记黄埔，新加坡仁恒、凯德、吉宝，台湾远雄集团等几乎全部房地产巨头悉数到场。最终中建以37.2亿元强势夺地，把楼板价定格在了32484元每平方米，溢价率为117%，并成功加冕全国单价地王称号。而中建在夺得上海单价地王的第二天即12月24日又在北京迅猛出手，砸下30.5亿元抢地，有统计显示，仅仅今年12月一个月内，中建的拿地资金就高达112.7亿元。

 

而除了中建之外，同样具有央企背景的保利在2009年12月砸向土地市场的资金也将近百亿元，而其在2009年的拿地款则高达400亿元。

 

土地盛宴背后的隐忧

 

在“地王”城头不断变化大王旗的今天，房地产将走向何方，这些开发商为什么这么疯狂地抢夺土地呢？

 

沈殿连分析认为，开发商之所以看好当前的房地产市场而疯狂抢地，是因为通胀的压力，不是实体经济形势，如果不拿地手中的钞票就会贬值，也就是“没有办法，只好拿地”。他同时分析指出，通胀和GDP赛跑、中央政府政策与地方政府执行的比赛、预期心理和现实收入的拔河赛三个方面构成了明年房价变化要素。

 

在开发商疯抢土地的同时，却有大量的土地“批而未建”，屯在开发商手中晒太阳。根据国土部通报的数据显示，全国闲置土地1万公顷，而其中有25宗房地产开发闲置土地被国土部挂牌督办。

 

但是正如有评论所说，目前的整个房地产市场上演的是猫和老鼠的游戏，中国当前的房地产市场不缺乏调控措施，只缺执行力度。但是为什么有这么多好的正常却没能很好地执行呢，这的确很耐人寻味。

 

不过，业内专家一致认为，通过最近一段时间中央政府的一系列措施可以肯定的是，保障型住房肯定是大势所趋，只是不知道政府打算怎么度过当前的这一波房地产泡沫而已。正如中原集团黎明楷在接受记者采访时所说，目前的房地产是有泡沫，而且也可能崩盘，但是没有谁知道会是哪一天，也没有谁能成功控制当前的房地产泡沫。

 

不过自2009年12月以来，中央政府陆续出台了被成为“国四拳”的楼市调控组合拳，而且中央高层领导也多次强调要“遏制高房价，促进房地产的健康发展”，继而在一月初央行在采取一系列货币回收政策后，并同时给了全国人民一个很大的惊喜：出乎所有意料地在2010年过后的10来天就决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。有人据此认为央行已经在开始调整自2008年以来的宽松流动性了，而且更有人猜测，如果目前楼市调控措施不见效，不排除中央会进一步出台更严厉的措施。

 

2010年的房地产在经历了2009年的疯狂之后，迎接它的是中央政府在经济缓解过来的一轮又一轮的调控，房地产与经济的微妙关系给今年高企的房价平添了几分不确定性。而最近中央的一系列表态更像是“山雨欲来风满楼”，2010年也许值得期待，但也让人更加迷糊。