成都楼市未来走向（三）
------之“3+ 1”模式
前两篇分别就成都楼市的总供给，总需求做了简略的分析。
其中，第一篇重点分析了“理论供给”和“有效供给”，这两大类之间的特殊关系，从而得出成都楼市供给主要受到的影响因素，以及今年整体供给乐观的结论；第二篇主要分析了成都楼市的四大需求主力，并得出需求拉动，依然是今年成都楼市的主要特征，这样的结论；今天主要分析成都楼市今年的区域宏观环境。
由于宏观环境的分析容易陷入空泛、不知所云的误区，因此，笔者还是从成都楼市自身特殊的环境开始，并概括为成都“3+1”模式，这个模式也是09年，让成都楼市在全国房地产市场一枝独秀的主要原因。
★1灾后重建，步入收尾期，推动作用依然强劲。
虽然，早一天重建完成，生活早一天恢复正常，但计划短短两年时间完成重建，是不是操之过急？？这会不会违反建设规律，会不会逾越必要的建设周期？？？我只是杞人忧天的怀疑，这会不会又是一个“大,跃，进”？！
当然，灾后重建从表面来看，可谓成绩斐然：依照两会公布的数据，截至2009年底，四川省纳入国家重建总体规划的29704个项目，已开工27871个，占项目总数的93.8%；完成投资5751.6亿元，占概算总投资的61.3%；学校和医疗卫生机构重建开工95%以上，完工82%，实现了“2009年底以前95%以上的灾区学生在永久性校舍中学习”的目标；农村公路恢复重建已完工81.5%，汶马路、川汶路建设扎实推进；城镇住房除汶川县城、北川新县城、青川县城等地外，2010年5月可基本完成重建。
展望2010年，中央财政已提前下达到四川，用于2010年灾后恢复重建基金预算170亿元，另外， 截至目前，中央财政已累计下达灾后恢复重建基金预算2215亿元，占3000亿元基金总规模的73.8%。
有必要强调一点，四川省用于重建的总资金预计在1.8万亿元，其中6000亿友中央财政拨付，另外1.3万亿有地方财政解决问题。由于重建步入收尾期，前期的投入已经或正在市场上流通，在加上今年重建对经济的推动，成都楼市会有一个相对较好的发展环境。
说完政绩，关于重建，笔者要说一个事实和一个“传闻”（言出必有因！！）：
第一个事实，重建资金审计过程中，还只是从表面上，重建资金被违规使用了2.3亿。按照一般的惯例，肯定还有一批是刚好踩了违规红线的、一批没有被抓住把柄的、一批永远查不出的历史迷案、等等没有被审计出来的违规现象，事实被违规使用的资金远远不止2.3个亿。这有什么办法？！人治当道、法律形同虚设、行政成本高、官员内耗严重，重建难道就能免俗吗？不能！
第二个传闻，都江堰市在重建过程中出现很多问题，关键在于出现了很多不应该出现的问题。举两个例子，首先是“传闻”我国某国有银行之一，也是我国全国性商业银行之一，同时也是香港中资金融股的六行三保之一的某银行，在都江堰圈占了大批耕地，屯着不开发，此举不但事实上践踏了18亿耕地红线，造成了资源的浪费。可悲的是，这种事情在重建区时有发生，并不是特例。
★2统筹城乡，后劲无穷。
统筹城乡主要是政策层面，政策是基本的“法度”，说到底，改革开放就是一场变法，就是法度搞活了经济。如今的统筹城乡，站在市场经济的角度讲，就是让市场要素能够在城市和乡村有效流动，不受或尽量减少政策的阻碍，而市场经济也就是让市场统筹市场资料的流动（包括人才、生产资料、资金、技术）。
因此，户籍、小产房这些基础性“工程”首先被启动，从而引发连带效应，尤其是近几十年先富起来的“人”（也有人说不是“人”，是暴发户、是土财主、是土狼……），包括乡镇企业家、个体户、等等小腕、大腕，这些人从四面八方涌进成都这样的省会城市，享受较好的医疗、教育等基础设施，由此带来的购房需求，确实是一股不容忽视的力量。十年之内，都非常看好。
城乡统筹问题，之前多次探讨过，不再赘述。
★3城市升级，成都更宜居。
仅以交通为例，西南航空港、西部交通枢纽、7条地铁、N条于周边城市的快铁和高速、以及借力重建和经济刺激计划，打通断头路、加修、加固也是有条不紊的开展。如今，一号地铁线明年通车，成渝快铁也与9月28日开通。 另外。就是规模史无前例的“旧城改造”。成都在02到06年刚刚进行了一场“大月进”式的旧城改造，有从去年开始第二波。未来三年的改造量将到900万平米左右，今年就是150亿的投入，270万平米的量。 其次，就是成都市环境越来越好。政府先后对三条河流的综合治理，让以前的“臭水沟”成了今日招商引资的名片。
说到底，城市升级对楼市最直接的影响，就是吸引了无数外地购房者的目光，尤其是泡沫严重的一线城市，更多的中、低收入者选择成都这样的宜居城市。阿里巴巴、中国移动、腾讯等国内巨头，都在成都建设基地，还有200来家五百强跨国公司分部的落户，都是成都“桃李不言下自成行”的最好诠释。
★ 开放的成都。
比如，“西部综合交通枢纽规划”就可贯通南北、连接东西、通江达海，承接华南华中、连接西南西北、沟通中亚东南亚，打响成都开放的第一枪。据09年5月，发布的《西部综合交通枢纽建设规划》显示，到2020年，四川省将投资10866亿元，建成的西部综合交通枢纽。其中，涉及公路、铁路、水运、航空等重大项目107个，总投资11804亿元。时间跨度达13年，2010年自然是重要的一年。
比如，最近炒得很热的“成渝经济区规划” ，包括了重庆的“一小时经济圈”、万州、开县、云阳等31个区县，以及成德绵在内的四川15个地市，区域总面积20余万平方公里，人口和GDP总量均占到西部地区的近三成。
再比如“中国白酒金三角”规划，等等蓝图。都说明炒得所处的经济环境将更加开放，那么作为省会城市的成都，自然是开放的先锋。而开放则是一个市场，能够永葆活力的重要因素之一。
总之，不管国土部和囤地开发商之间如何互相“调戏”，不管业内人士对宏观政策如何“数落”，我们先“染指”成都楼市的特殊区域环境再说。而已经被证明威力无穷的成都“3+1”模式，肯定会在2010年再建奇功。
备注：过去的2009年，由于成都楼市在全年的不俗表现，尤其是在下半年的一枝独秀，已经引起全国各地业内人士的关注。如今，成都楼市已经在全国70多个大中城市、10多个标杆城市中取得了话语权，成为了风向标。
完全可以说，中国经济看楼市，楼市沉浮看成都！（可见，成都楼市不止是自恋……！）