国庆前夕，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发布对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，提出五项要求，敦促各地进一步落实新“国十条”。从国家有关部委出台的政策的内容和手段上看，重点在于强调加大贯彻之前调控政策措施的力度，研究制定落实实施细则，基本上延续着今年以来的调控基调，并没有突破新“国十条”的框架。但值得注意的是，北京、上海、深圳、厦门等一、二线城市，都在实施细则中提出不同程度的“限购”规定，这是“4.17”新政出台以后，根据新政实施情况，进一步精准抑制投机投资需求的反映。广州市是否“限购”之谜底，今日终于揭开。

    从市场的理性和稳定角度分析，广州市与其他一线城市相比，实行限购的理由显得不够充分。广州十区一手房均价与其他一线城市相比，有近1万元/平方米的落差，属于一线城市的“价格洼地”。很大原因是广州市大部分购房者是本地人，或是外地到广州工作的常住人口，不象北京、上海，全国人民都去那里买房。因此，广州房地产市场相对理性和稳定。但是，从预防外地大量投机投资者进入广州的角度分析，则有必要限购，因此，我支持广州出台“限购令”。

    广州限购令最与其他城市不同的是，未滿18岁人士（他们虽然有身份证，但没有独立经济能力）不能单独购房。这一招，堵塞了投机投资者购房大漏洞。

    预计第四季度的广州住宅市场，一方面受掣于政策，另方面更主要的是8月、9月和10月黄金周己经消化了大部分上半年积累的有效需求，10月过后要重新聚集有效需求，因此，在10月之后成交量有可能冲高回落，出现成交退潮正常现象。大部分开发商受益于第三季度房地产市场的回暖，销售业绩明显好转。各大品牌开发商完成销售额己达全年目标的70%以上，个别己完成90%，第四季度销售压力不大。因此，开发商降价促销可能性较小，但碍于政府严禁捂盘惜销，推货仍会保持积极态度。10月商品住宅签约量可达90万平方米，11月和12月每月签约则在60万平方米左右的正常水平，第四季度总签约面积估计210万平方米左右。2010年广州十区全年商品住宅签约量将在700万平方米左右，低于2009年，高于2008年。

由于第四季度商品住宅供应主要集中在外围四区，而中心六区的供应没有明显增加。因此，预计外围城区楼盘促销力度将有所增强，而中心城区优质楼盘价格仍然坚挺。受不同区域价格走势不同，成交结构对房价造成的影响，将使全市整体房价在第四季度有回调的可能。广州十区2010年商品住宅均价将稳定在1.2万元/平方米左右。

  广州实施限购之后，估计大量想购房保值的市民会到增城、从化、佛山这些相邻的“不设防”城市的住宅市场一次性付款“淘便宜货”。

  文/黎文江

  2010.10.15.