名人茶座
限购令一出商业地产变局
摘于《新快报》， 2010/10/19，C14版
报页链接：http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2010-10/29/content_957389.htm
关键词：限购令 投资 商业地产市场
新闻背景：广州“限购令”出台近半个月，一系列的限购措施，对住宅市场带来冲击，成交量迅速下滑，购买人群范围缩小。同时，在对通胀的预期和加息的情形下，各种投资资金正在积极寻找出口。特别是限购令对购买者资格的限制，使部分住宅投资客投资受阻，商业地产一时间成为香饽饽。
讨论主题：商业地产会被谁影响？商业地产市场上正在发生什么？
本期嘉宾：合富置业首席市场分析师龙斌、美联物业区域经理法永能、中原工商铺市场与研究总监刘广浩
提问一：住宅的各种政策风险，已经被越来越多的投资客所重视。那么，对于商业地产，有没有类似的政策风险，并且影响它发展的长期动力又来源于何处？
经济是商业地产的发展动力
合富置业首席市场分析师龙斌：目前市场上，的确有部门住宅的投资者开始关注商业地产，但本质上两者之间的相互影响还不算大，不会占到影响行业的主导地位。相比住宅，商业地产的政策风险要少些，但并不是没有。比如现在一再被提及的物业税，如果出台，商业地产也不能避免。
总体来说，商业地产的最根本发展动力还是来自于消费力，城市商业和经济的活跃度。因为商业地产是租金决定售价，当回报率高的时候，购买者的价格也会比较高。
因此，长期来看，伴随着国家经济的增长以及城市的发展，商业地产的未来也是可以预期的。特别是类似广州这样的国家中心城市，各种商业规划、经济活跃度、居民购买力都比较强。
提问二：近年来，商业地产一直呈现稳健发展的态势。今年的广州，迎来商业地产井喷的一年。进入第四季度，在各种因素的冲击下，商业地产市场正在发生什么？
部分商铺出现“反价”
美联物业区域经理法永能：目前的房地产市场状况，从某种程度上说，对于商铺的确存在一定的利好。一个重要原因是，住宅投资者退场，另外的投资渠道无非是股市、非住宅物业。
目前的市场情况是，由于不涉及限购客户比较多，商业地产很热，造成很多物业“反价”。人民路有一栋商用物业，原来开价700多万元现在卖到1000万元；大德路一间商铺，原先价格是1300多万元，现在业主“反价”到1600万元左右才肯出售。
三四成二手投资客转舵
中原工商铺市场与研究总监刘广浩：限购令下，有一些三套房的客户已经没有购房的资格，一些第二套购房者和首次置业者也陷入观望阶段。由于市场上业主放盘的价格并未出现大降，仍和购房者处于博弈状态，以至于一部分二手楼的投资者转到了商业地产。根据粗略统计，原先活跃在二手楼市场中的投资客，目前大概有三四成转到了商业地产领域。
提问三：在没有硝烟的商业战场上，一点点变化与趋势，也可能促成“蝴蝶效应”。通胀、加息、限购令等多重因素作用下，商业地产市场展现了哪些趋势？
纯商用物业价格高了
美联物业区域经理法永能：限购令的出台，开始导致商铺的两个分化：纯商用物业的价格越来越高了，因为纯商用物业不受限购限制。另外，商住两用类的物业反而有跌的现象。因为商住物业，要算购房指标，买了就算限购指标用完了。并且很多商住物业首层是商业，但是不能过户。近期，老城区会比较热，很多炒家放盘，投放量加大。这个月公司老城区的商铺成交占到总成交的三四成。
二手楼投资客首选公寓
中原工商铺市场与研究总监刘广浩：限购令本身对商业地产没有政策影响，不过由于对住宅市场影响比较大，二手楼市也深受影响，对商业地产有联动作用。不过，从二手住宅市场转到商业地产的很多投资者，在投资产品选择上，往往更倾向于跟住宅较为相近的公寓，一方面性质相近，一方面价格也相似。选择写字楼和商铺的相对较少，主要原因是对这两类投资产品不熟悉，并且投资门槛也相对较高。