谢逸枫：叶檀姐姐已开始缴械投降

  中国房地产市场未到末路，而开发商根本就没到缴械投降的程度。首先是不管是政策调控策略怎么发生根本改变,或是调控发起者或是调控手段或用词的改变。从遏制部分城市房价上涨过快，到遏制房价过高，上涨过快，供应紧缺的局部城市，再到避免房价上涨过快，最后到避免房价进一步上涨。政府的政策态度转变，根本没什么实际意义。其次是中国开发商的黄金时代远未结束，虽然目前对开发商的限制也越来越多。前段时间出台的开发商的售楼资金被监管的政策，使得资金更能专款专用。而北京市政府出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。但是，根本不能够起到遏制房价未来继续上涨的效果。

  最后，但是，住房回归消费品的特性正日渐明显。2010年中国政府加强楼市调控，包括从批地、融资、信贷、限购等多方面着手，致使过快上涨的房价得到了有效遏制，投资性需求得到明显抑制，投资客几乎销声匿迹。住房回归消费品的特性正在越来越明显。楼市调控多管齐下对投机炒房行为进行抑制，应成为调控的常态。调控组合拳接连出台，让房地产市场始终感受到政策的力量和压力，有利房地产健康发展。如果房价继续保持上涨的趋势，无回落，不排除提前开征房产税和提高房地产项目资本金到35%及严格执行土地增值税等政策。

  2100年10月28日，著名财经评论员叶檀姐姐再次发表劝告《开发商应放弃幻想 缴械投降》的文章。理由一是政策无松动可能，货币可能放松可能紧缩。房地产行业未来不是支柱产业，虽然此前十年一直是。10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中，列举的支柱产业中已经没有了房地产业。10月25日，国务院部署四季度经济工作，其中第四条就是：促进房地产市场平稳健康发展，指出“各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨”。

  笔者认为，叶檀姐姐忽略了政府在政策执行上的弹性，政策就是政策，关键是执行，不放松就代表着会去严厉的执行。如果地方政府真想要房价下降，就不需要出那么多的政策，还需要什么新国十条，国五条，国四条，新国十条等政策做什么。况且，中国一直以来就实现货币宽松和适度的政策。

  地方政府也是需要考虑到本地的市场，如果是房价大跌20%-50%，地方政府一定会被问责的。因为GDP掉了，地方经济没发展好，财政收入低导致负债大。

  坚决遏制部分城市房价过快上涨是没错，遏制房价过高，上涨过快，供应紧缺的局部城市也是没错。但是，温总理说了，要保持中国价格的合理与稳定。其实就是不要出现大跌，要保持稳定上涨的趋势，但是，不要上涨过快，以免出现价格不合理，因为有部分人购买不起，收入不高。

  另外，中国房地产其实就是支柱产业，一是GDP占的比例高。二是拉动中国内需的火车头。三是关系到中国60多个产业发展。四是财政收入占到地方50%。五是三旧改造和城镇化推进及保障房供应的推动器。六是中国经济前面的最主要核心动力之一，地方经济发展的龙头产业。七是根本不需要什么政策或规定去承认，房地产是不是支柱产业，因为房地产已经用影响力和所占中国经济及财政等GDP的比例就说明，房地产业就是支柱产业。

  二是对房地产开发商而言，面临的最大压力是融资压力，去杠杆化紧锣密鼓。不得已，开发商自有资金比例越来越高，意味着开发商融资成本越来越高，动辄20%的成本绝非普通的开发商能够承受。按规定，自有资金往年占35%，但隐藏的杠杆加长，开发商的自有资金实际上达不到要求。

  对于预售款与定金的监管直击核心。政府非常清楚开发商的命门在哪里，因为各地的城投公司基本都是地方政府实际运作。如果政府卡住了信托与境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。不要说中小开发商，就是上市的房地产开发企业的日子都不好过。一则广为流传的统计数据是，截至10月27日，已经公布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。

  笔者认为，房地产开发商的融资渠道根本就没有堵塞死，开发商的融资手段和能力是不可估计。看目前大发表开发商一下几百亿甚至到上千亿购买土地和投资旅游地产就知道了。其次是通过今年1月-10月开发商已经销售大部分房屋，资金已经不再出现紧张的趋势。再次是开发商的依然有部分资金去拿地。

  预售款与定金的监管其实根本监督不到的。开发商依然可以通过其他的方式去拿这部分钱来投资和开发。后面笔者将会针对性的谈到这块。

  三是金融去杠杆，带动商品房库存在10月份迅速增加，击破了所谓房地产市场由供求关系决定的谬论：一旦投资者退出市场，房地产供不应求的现象在一两个月时间内就会逆转。根据Wind统计显示，49家上市房企的存货达到5000亿元，如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见，去杠杆化降低投资收益就能压低房价，投资收益高、政府一度鼓励房地产投资，才是中国房地产市场虚热难降的根源。各个房企尤其以普通商品房作为立足根本的企业，为应对震荡的市场，加快周转并且加入保障房建设大军，保障房的利润只有3%，最高不过5%，看来开发商要满足10%以下的利润了。 房地产黄金十年一去不复返，暴利时代随风而去。

  笔者认为，存货根本不可怕，因为开发商根本不需要通过销售存货去解决资金的问题。同时，保障房的土地开发仅仅是开发商的小部分投资，不会影响到开发商的资金使用。

  毫无疑问，叶檀姐姐已开始缴械投降，已经没有可以具有说服力的理由和根据去说明中国开发商已经到缴械投降的程度了。