谢逸枫:楼市泡沫很健康离拐点尚远

  2010年10月29日，信息时报：限购令出台后一周，广州房地产市场呈现“量价齐跌”的局面。 其中一手房网签2174套住宅，环比暴跌71.49%;成交均价9858元/平方米，环比下跌13.96%。不少人惊呼，广州楼市离“拐点”真的不远了。那么，政策紧、房价跌是不是新拐点来临前的预兆？刚性需求置业者该不该择机入市呢？

广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫

  1、你觉得广州楼市目前处于怎样的阶段？是不是处于高位盘整期？
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示,经过连续二轮严厉的“组合重拳”调控，政策的威慑力已渗透楼市每根神经骨。三个月市场疯狂之后，广州楼市局部板市场呈现“量价齐跌”痕迹，大有楼市萧条和低迷的影子。

  目前广州楼市处于政策调控高位盘整周期，价格依然徘徊在高位震荡。因此，预计第四季度剩余两个月，广州楼市将进入高位盘整阶段，成交量因楼价高位和政策调控而减少到10%，局部市场区域板块成交将萎缩到历史新高，达到20%重回2008年。

2、限购令出台以来，广州的一手房的成交量持续下滑，房价也于上周跌破万元，你如何看待这种现象？你觉得导致这种现象的主要原因是什么？

  广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为,广州10月第三周房价跌破万元，说明调控经过一周实施，显示出调控的效果。而房企被政府的政策征服，被迫下降价格销售。害怕再出新的政策，部分房企因资金和销售压力，不再“死扛硬撑”，配合政府的调控。

  从10月第三周销售成交暴跌71.49%，说明政策调控对楼市重创的杀伤力大。但是，仅仅一周房价跌万元，下跌13.96%，没有标榜意义。根本不能够反应出楼市会出现拐点或者是崩盘，更加不能够说明房企的资金链面临破裂，也不代表未来房价会大跌20%-30%。但是，受到政策的继续调控，成交量具有下降的趋势。

  广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出，广州楼市10月第三周“量价跌”，一方面部分房企因货币政策收紧和融资渠道堵塞，资金存在紧张的现象，需要通过销售回收资金。但是，大型的开发商却不差钱，纷纷推迟新盘和加推产品上市的时间和调整了销售策略，因高端产品供应减少和市场供应小及开发商推货策略调整。另外一方面，国务院的417新国十条和929新国五条调控及全国最严厉的“广州版”限购令“四限”限外资-限贷-限购-限年龄，又接着加息及上调公积金贷款，另外可能开征房产税和后续可能要连续加息。

  因此，在政策层层重叠和利空“炸弹”的影响力下，投资需求被迫暂时持币观望，而改善需求和首次购房者也遭遇到银行贷款的收紧，被迫放弃购房计划。在购房需求锐减压力下，导致市场受到新政挤压。其他方面，就是部分开发商放弃了对预期价格上涨的希望，调整了价格，跑量降价，但是市场需求被政策抑制的情况下，中小产品结构增加和供应过于集中，导致出现市场“价量齐跌”。

  3、和上海、北京等其他一线城市相比，你觉得广州楼市目前存在的泡沫大不大？有没有到爆破的阶段？

  广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，如果上海、北京等其他一线城市存在50%房地产投资过剩泡沫，或者是到了爆炸阶段，广州泡沫也就是才10%-15%左右。因此，和上海、北京等其他一线城市相比，广州楼市目前根本不存在严重的泡沫，属于政府可控制范围内的安全幅度，再过三十年都不会爆破。况且广州投资购房比例所占的比例不大，而置业居住的购房者占到80%，不过，广州楼市局部区域板块泡沫达到20%-25%之间，比较的危险，例如广州珠江新城和亚运城，入住率不到30%，空置率达到70%。

  但是，随着市政交通和商业及生活配套等政策落实，另外是城市人口转移和企业进入及流动人口增加等购房者入住，未来三到五年，空置率应该会下降30%-50%之间，而泡沫自然会逐渐的消除到安全位置。

  4、和前几年相比，随着大开发商持续涌向二三线城市，你觉得二三线城市目前发展现状是怎样的？存不存在泡沫？

  广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，严厉的政策调控下，一线城市，像北京、上海、广州、深圳等房屋销售的量价都有松动和下降，而二线城市房地产市场，依然保持着相当的热度。本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为二线城市未来房价上涨的重要推手。所以出现与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联。

  有的二线城市，个别银行开始暗地放宽房贷标准，一些投资者仍能以零首付买数十套房子，这些都应是下一步调控的重点所在。例如概念板块增温和投资性购房增加，是量增价涨的重要推手。例如沈阳、呼和浩特等二线城市看，房价涨速明显超过当地居民收入增速，房价收入比在扩大，表明投资需求增长迅速。遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，地方政府还需出台细则，切实落实调控政策，严格控制房价过快上涨。

  由于受到限购和限贷及限外又限龄的政策影响，投资客也开始转战二三线城市。例如深圳和广州的很多购房者纷纷到东莞投资购房。毫无疑问，在政策逼迫和热钱及大量的投资炒房者冲入二线城市，东莞等二三线城市楼市引起一轮“异地”购房潮现象是不可避免的，甚至会出现团购或者炒底市场的，最后推高二三线城市的房价。随着大开发商持续涌向二三线城市，在一线城市限购和政策调控的影响小，大量的投资炒房需求和资金流向二三线部分城市，部分城市已经开始逐渐的显示楼市泡沫的成份，但是不是很严重，如大连、青岛、成都楼市虽有降温，但近年楼市泡沫堆积，房价尚未下跌。