谢逸枫:“核武器”不出开发商笑到最后
全国一线四城市九月房价环比上涨10%以上
国家统计局到目前10月2日为止，未公布2010年9月全国房地产销售价格等情况。但是，从全国一线城市上海、北京、深圳、广州每周和9月楼市销售成交和房价下降的幅度看，毫无疑问是量价齐涨的。九月楼市火爆，一线城市的房价上涨幅度达到10%以上，例如，9月广州环比上涨11.9%。如果9月房价上涨过于明显，即10月初房价依然上涨过快，甚至成为国务院政策调控是否加码，被称为“二次调控”扔出“核武器”的重要考虑因素。
其实，地方政府比开发商更加忧愁，如此调控，不但土地拍卖供应计划受到阻挡，完成不了供地目标，而今年财政收入和土地收入及保障房开发资金会受到严重的影响，同时，由于地方债务巨大大，地方财政压力大。目前已经有所谓“二次调控”的信号，并发出调控调整的政策，如果开发商一旦下降房价，势必会导致退房高潮爆发。另外，房贷新政策的执行，首次买家将被搁浅在高置业门槛外，大量的贷款者将出现集中过户的现象。
2008年9·27新政后开发商也是按兵不动。尤其是“第二套房首付提高四成”新政实施以来，市场行情不被看好，再加上四川大地震的发生，使得部分开发商开始“按兵不动”，也有开发商采取行动，不过活动并不将重点放在楼盘促销上，而是与“赈灾”内容相关联。
2009年5月27日，国务院考虑到金融危机下企业投资信心和资金压力，将商住房资本金比例由35％下调到20％。资本金调整后开发商也是按兵不动，担心政策惟恐留有后手。房地产紧缩调控政策不断落地，但关于开发商自有资本金比例却仍悬而未决。是按兵不动，还是留有后手？2010年2月份，房价上涨和国内经济恢复快速，开发商非常担心资本金比例上调，但是上调的可能性不大。原因在于宏观经济，消费和出口在金融危机下并没有太多起色，当前经济需要继续保持投资势头。
其实通过梳理近两次资本金比例的变动，即可发现其变动时机。暂不下调，很大程度上归结于宏观经济的需要。资本金比例的变化往往产生于投资过热或者过冷的情况下。根据规定，所有项目资本金不到位便不能获得贷款，不能开工建设。一个项目的资本金到位与否，成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。在金融危机下，很多开发商选择减少开工甚至停工，造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩。
2009年1至4月，全国城镇固定资产投资37082亿元人民币，同比增长30.5％，高于市场预期的29.1％，然而房地产投资仅增4.9％。为此，资本金比例才出现了下调。回顾2004年，国务院上调资本金比例发现，最近两次资本金比例变动或源于投资过冷，或因投资过热，指向的是投资而非单一的房地产市场。无论是土地政策、整顿市场，或者是收紧信贷，出发点就是增加供给平抑房价。
实际情况也是这样的，从2009年11月底 温 家 宝总理公开表示“部分城市房价上涨过快，要抑制投机”开始，国务院常务会议紧接着又提出，通过增加供应尤其是保障性住房的供应来抑制房价，并明确提出三年建成1540万套保障性住房。随后，国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委出台了一系列调控房地产措施，形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管局面。北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始高调公开2010年保障性住房建设规划。
政策密集指向明确，包括近期连续两次上调存款准备金率，也是通过收紧资金手段对开发商施加压力，督促其尽快开发土地，尽快推出产品，而不是打击开发商的投资热情。上调的可能性在于“宏观经济完全复苏之时”，如果资本金比例一旦从20％上调到35％，中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。尤其是那些地王，银行存现所剩不多，可能会导致动不了工，以及烂尾楼等现象会大量增加，反过来影响经济的复苏。不过话虽这样说，作为2009年救市时推出的刺激房地产政策的排头兵，一旦上调资本金比例，开发商势必会感受更为明显，就像压在胸口的大石，开发商依然要顾及到将来调整的那一天。
2010年4月17“新国十条”重击下,楼市骤冷开发商按兵不动。银行开始执行新政，一些达成签约意愿的客户暂缓签约，也有房东日降数万抛房，楼市弥漫观望情绪；新政将对短期楼市造成冲击。暂停发放购买第三套及以上住房贷款消息公布后的首个交易日，沪深两市房地产股全线重挫，到下午收市时，房地产板块整体跌幅为7.54%，居各大板块跌幅之首，整个地产板块中20多只个股跌停。
自去年底以来，国家出台的一系列楼市调控政策，收效甚微，前三个月楼市仍涨声一片，在这种背景下，政府出重拳，“新国十条”无疑给楼市重重的一击。而这个重拳首先反映在神经比较敏感的资本市场上。 新政不仅拉下地产股，银行板块也受拖累。在2009年新增的信贷中，房地产贷款占两成多，地方融资平台占五成左右。而地方政府的融资平台很多是没有现金流的公司，还款资金来源只能依靠土地出让收入，如果房地产陷入不景气，信贷资产的质量就要打折扣了。
新政已过一月，开发商依然按兵不动，房价未现拐点。调控之后，例如，广州房价拐点并未出现。据数据显示，4月份广州中心六区一手住宅均价为17587 元/平方米，与3 月相比环比上涨4.9％，成交面积反弹至32 万平方米。但是，广州楼市的观望气氛仍较浓厚，保障房和三旧改造工程及限价房的推出影响到开发商的推货计划等等因素的影响，开发商采取了“按兵不动”的捂盘态度。
今年广州土地市场面临着政策和开发商的资金压力。2009 年楼市和土地市场的双重疯狂，令开发商拿地和政府供地任务均超额完成计划。今年广州开发商对不是十分优质的地块并不感兴趣，已经连续3个月出现土地流拍，4月仅有3 宗土地成交，包括2 宗工业用地及1 宗商务办公用地，成交量大幅度下降，总成交13.3 万平方米，环比上月下降84%。如果地价暴跌，土地流拍频繁，也会在一定程度抑制房价的大幅攀升，引发地价随之下降。
新政过两个月后，六成楼盘价格按兵不动，不少开发商仍死撑。虽然现在成交量已出现明显萎缩，但企业本身不缺资金，所以目前还没到大幅降价的那一天，能撑的话还会撑下去的。例如北京、上海和广州是全国的楼市“高烧区”。在国家新政出台近2个月的节点上，京沪穗共300个楼盘的价格进行了追踪调查。结果显示，被调查的300个楼盘中，6月份楼价下跌的有92个，跟5月相比增加了1.5倍。价格上涨的楼盘为71个，比上月减少48%。其中，北京市场的表现尤为明显，5月份，北京还有59个楼盘在新政后继续保持涨势，降价的只有7个，而目前还在涨价的只有18个，降价的则大增到42个。
不过和一个月前新政满月时的调查相比，本次显示升价的楼盘只有21%，减少了7%，降价的楼盘也达到了21%，比上次的12%增加了9%。可见，广州新盘约有六成在观望，降价楼盘在增多，涨价的在减少。但是，21％无畏新政不降反升的楼盘中，最高升幅达到38.10％；而这21个升价楼盘中，有13个楼盘来源于中心六区。新政已推出近2个月，虽然有部分楼盘价格依然上涨，但值得关注的是，不少楼盘的房价貌似有松动的迹象，和上次调查相比，这次的降价楼盘多了将近一倍，达到了21%。
新政执行过三月，开发商房价按兵不动，但是下半年发力拿地。上半场从“涨不动”到“等着降”，多数项目销售迅速转冷从2009年上半年到2010年上半年，楼市成交火爆，开发商大口吃肉大碗喝酒的幸福时光是自房地产市场化以来少有的。但随着4月底政策的出台，楼市的交易遭遇了骤停，很多开发商都有着吃噎住了的感觉。东高档楼盘成为感受最明显的代表。
直到政策出台前夕，还有多个楼盘在接待连夜排队的客户，准备盘算下一期的价格到底涨到哪个高度，才能体现项目的高端定位。对于政策的出台，不少开发商并没有太过在意，房价肯定还得涨。即使不能涨价，也要为涨价做准备。5月下旬，当任志强还在坚持宏观调控将影响开发商投入的积极性，后市还将看涨时，多数开发商在事实面前已经逐渐变得理智。
当新政执行期过四个月时，开发商"捂盘"应对淡市，楼盘延迟销售。例如在上海细则难产、房贷政策“认房又认贷”等多重因素影响之下，上海楼市在炎炎夏日中仍然陷在观望胶着之中。传统淡季，加上对后市走势判断不明，捂盘成为普遍现象，开发商们大多以按兵不动的方式暂对淡市。从6月至今，上海一手新房市场数十个楼盘改变开盘计划，新房将出现持续供应不足。
自4月底楼市调控政策密集出台以来，上海商品住宅的月供应量分别为128、94、51和55万平方米，成交量分别为106、31、42和43万平方米。调控政策的出台，使开发商推盘的脚步迅速放慢，月度供应量从上百万方迅速腰斩，楼市供需持续在低位徘徊。经历了一轮推盘滞销后，开发商明显采取了谨慎的推盘策略。
统计，截至7月21日，上海7月预计开盘楼盘为42个，目前已开盘项目为18个，剩余24个楼盘尚处于摇摆不定状态，没有明确的开盘日程。 这24个楼盘中，别墅和公寓项目各占一半。公寓项目中，浦东高行地区的铂庭原定于在7月中旬再推出一批楼盘，但据售楼处最新消息，铂庭的开盘时间已延期到了7月底8月初，截至目前，尚没有明确的开盘日期。位于松江的别墅项目红墅1858原定于6月开盘，之后延期到7月底，截至目前，仍然没有开盘消息。 除去上述统计中的42个预开盘项目外，还有11个楼盘明确公开表示延期，其中包括5个别墅项目和6个公寓项目。
新政过五个月时，开发商按兵不动，但是迎开盘高峰，楼市供需矛盾长期压力渐增。进入“金九”的第一周（第36周），楼市显得非常平静。由于传统的销售旺季“金九”的到来，许多楼盘延至9月开盘，让人对“金九”充满了期待。9月第一周楼市的表现却让人大跌眼镜，开发商普遍按兵不动，无楼盘推出房源，仅楼盘举行活动，以积聚人气。供应紧张除了导致房价上涨外,还会影响国家经济整体战略格局。
《2009年房地产蓝皮书》发布会上表示,土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积的同比下降必然影响今年的国家投资规模,进而影响GDP增长。这些指标的下降对后两三年的房地产的健康发展带来了问题。尽管当前存量房的消化压力不小,怎么样处理好这个关系问题,这一点非常重要。
以北京为例,据称,北京市提出今年GDP增长目标是9%,而北京房地产投资规模总体大幅下降的现实,将对当年GDP构成影响。值得注意的是,北京市政府的应对行动已经展开。北京市国土局宣布,今年计划开发储备土地3600公顷,比去年提升70%以上。计划安排土地储备开发投资1131亿元。相关负责人称,按照今年土地储备开发计划,北京市土地储备开发总规模13500公顷。
增加储备用地的目的主要用于三个方面,除了保证国家重点项目在北京“落地”,以及保证限价房、经适房、廉租房等政策性住房及城市基础设施等民生工程用地外,一个重要的任务是针对房地产市场的回暖迹象,在开发商恢复投资信心时,及时将完成一级开发的住宅用地推向市场,避免“楼市等地”。
上海这边,由上海市政府高层领导亲自挂帅,今年启动城区共800万平方米二级以下旧里改造,即便五年内改造完毕,每年160万平方米的改造任务也是创下近年来规模之最。上海不大可能通过控制动拆迁量的方式来压缩需求,因为天量动拆迁已经成为各地拉动今年GDP增长的最重要工具之一。房地产一旦启动,可以带动建材、家居、家电等一系列产业,是经济拉动链条最长的产业之一。