前文对江宁预收二手房交易4%的契税的合理性进行了质疑，认为这一政策与国家政策相抵触，无法起到调控房价的目的，而且有与民争利的嫌疑，也得到普遍关注与支持。

    笔者刚刚收到的消息：“10月9日，刚实施一天的4%二手房契税税率再度发生变化，最新江宁二手房契税标准为：即日起至南京楼市新政细则出台前，购买首套且面积在90平米以下二手房，按照总价1%征收；购买首套房且面积在90-144平米二手房，按照1.5%征收；购买首套房且面积在144平米以上二手房，按照3%标准征收。在此期间，所有不能提供首套房证明等其他情况，购买二手房均按3%标准征收。”

    呵呵，江宁政策变化之快，超乎想象，但有道是“知错就改，善莫大焉”。不过我还是有些疑问，不吐不快。前文对契税新政的合理性进行质疑，现在不妨对其合法性进行一些探讨。

    一、政策缺乏起码的稳定性，不够严肃。稍微熟悉社会政策法规知识的人都知道，公共政策具有公共、公开、均好、公平、稳定等特征，我们都知道政府出台政策应是很慎重的事情，因为这会对市场产生巨大的影响，对人们的心理影响甚大。在市场调控的关键时期，人们需要一个稳定的预期来明辨方向。江宁政策之多变却让人头晕，严肃的税收政策形同儿戏。建议江宁税务、房产部门进行深刻反思，并对相关责任人进行处理。

    二、师出无名，有乱收费的嫌疑。国务院对于没有正当依据的各类收取税费的现象一直是严厉打击的，凡无合法证明的收费市民可以拒交。江宁房产交易中心无明确依据就先收钱有乱收费嫌疑。作为南京的一个下属区的契税所，贴出一张字条在大门外就可以光明正大的收钱了，而且多收契税这一重要税种。仅仅是一个科级单位的江宁房产局契税所，谁给了你这么大的权力？进一步讲，是不是有可能出台房产税，江宁税务局也把房产税预收了，十年内还不征收再退回来？作为一个基层的执行机构，你所要做的是执行好政策，而不是随意制定政策。从这个意义上说，中央出台多少政策并不重要，关键是政策的有效执行的问题。不然，再好的经被歪嘴的和尚随意念也会歪的。当然因为地方利益在里面的因素，其实和尚嘴都不歪，心不正而已。

    在对合法性提出两个质疑之外，还有两条合理化建议，江苏省、南京市也可以考虑采纳：

    一是对首次置业者进行充分的保护和照顾。重庆此前出台政策补贴首次置业者，社会反响很好，南京也可以考虑采用。中央对首次置业者的基本需要是很照顾的，没有严厉的打压。所以可以征收1个点或1点5都没有问题，然后再返还个40%左右。非首次置业不享受税收返还。

    二是其他所有情况都按照3%的标准也有点高，还会分流客群加入新房市场，购买中大户型，从而使得新商品房市场难以降温，建议分情况考虑。二手房主要是首次置业者和初步的改善性需求人群，对于首次置业者的保护是毋庸置疑的，但是有些基础的改善性客户。比如说首次买房是三四十平米的房子，或者在城市人均住房面积之下的，现在换一个稍微大一点的，你就要征收3%的比例我个人认为是高了些。 

    将换房者当投资客进行打击可能带来一个问题就是住房的提前消费，人们害怕政策不稳定或出台新政策，纷纷抢先入市，限购令甚至可能成了促销令（因为再不买就不给买了！）。不具备条件或者不适合买中大户型的人可能买一个大一点的，因为会担心被认定为二套房遇到这样那样的麻烦，这个不是住房消费的浪费吗？

    希望地方政府，别折腾！不能除了伸手要钱，就是吓人要命，百姓经不起这种“谋财害命”！（作者孟祥远系城市社会学博士）