国家统计局12月10日发布的1-11月全国房地产市场运行情况数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。自9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%。此前中国指数研究院12月1日发布的《2010年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。其中86个城市价格环比上涨，仅14个城市环比下跌。来自官方与非官方的数据均表明，以“限购令”为代表的“二次调控”有关措施出台后，各地房价上涨的势头并没改变。  涨跌幅是我国官方、非官方机构中较为通行的指标。12月10日，国家统计局发布信息称11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比涨幅有所扩大。2011年，房价到底是涨还是跌？大涨、微涨与微降都预测到了，谢国忠也臆想预测，房价会暴跌50%。楼市已经见顶，中国已进入房地产熊市将持续五年左右大城市的平均房价很可能会下降一半以上部分省市价格可能会下降百分之八十甚至更多。现在的租金回报率不到百分之三它必须回到百分之五以上每平方米的单价则不应超过两月的平均工资我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。

  广州市国土房管局2010年12月17日发布最新房地产市场分析报告，广州猎德楼价破5万元/m2,四区房价齐破2万。受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，全市10区均价仍维持在13847元/平方米。值得注意的是，珠江新城猎德街房价猛增首次冲破5万元大关，这是广州楼市官方均价首次突破5万元/平方米，而天河、越秀、荔湾、海珠四区房价更是首次齐过两万，楼市调控形势再趋严峻。

  知名经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼12月15日在北京称，房地产泡沫明后年迟早破灭，现在要开始研究破灭后如何应对。目前的通胀率5.1%不足为奇，未来可通过提高利息率、增加进口、人民币升值等方式降低通胀程度。通胀不是太了不起的事，它还可以帮我们调整经济结构。比如过去出口太多、收入分配中居民分配太少等问题，都可以在通胀变化中得到调整。

  对于房地产市场，未来房地产泡沫有两种趋势：一是消化掉，但这不太可能;二是泡沫破灭，这是必然的。明年或后年，房地产泡沫迟早会破灭。一旦出现房地产价格持续大幅度下降，就可认定是泡沫破灭的表现，现在必须研究破灭后怎么办。

  牛刀甚至偏激的认为，2012年中国楼市泡沫破裂。而《经济蓝皮书》中的房产形势部分，如果调控措施不力，房价可能陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环；如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%至25%；还有一种可能，房价略有下降或者温和上涨。

  除社科院外，11月20日，中国人民大学经济研究所等机构发布一份名为《中国宏观经济分析与预测报告》，称2011年房价将出现接近20%的降幅———这是目前为止对房价涨跌幅最为乐观的估计。国家统计局也有相应报告。

  毫无疑问，他们有一个共同的毛病，最大的问题就是数据缺乏，没有统一科学的计算标准，以至于无法对问题进行详细的分解和研究。《经济蓝皮书》无论预测稳中有降还是报复性上涨，基本上都是根据现有的政策及经济环境进行的判断，缺乏基层调研的数据支撑。而中国人民大学经济研究所仅凭楼市新政持续、房地产行业资金链将出现严重问题，作出国内房价将会出现近20%下跌的判断，也显然站不住脚。

  然而，一个饱受诟病的事实是，国家统计局的数据统计方式存在缺陷。我们能看到的数据总是被低估的，国家统计局说8月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比7月份缩小1.0个百分点，但事实上，这里水分极多，所谓“房屋销售价格”中的“房屋”，其概念很宽泛，统计局指“报告期末统计范围内国有土地上各类房屋建筑面积之和”，不仅包括住宅，而且还包括厂房、仓库、饭店等房屋建筑物等。

  就北京而言，现实是，11月，楼市观望情绪减弱，回暖迹象明显，再迎“小阳春”。房地产交易管理网数据显示，截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已达28个，相比8月至10月三个月同期合计的26个还要多2个，成为2010年内最高。目前市场流动性较为充裕、通胀压力显著，人们寄托楼市来保值增值。

  但这或许仅仅是其中一个原因。“都‘归功于’政府的政策”：“由于国家12月开始执行预售资金监管制度(新盘开盘首付款要打入指定账户，加以严格监管)，开发商为躲避资金监管、防止陷入‘贫血’境地，所以在11月赶着开盘。刚性需求也同时释放。站在买房者的角度，其客户从年初观望到年尾，后来发现房价不仅不跌反而大涨，他们很失望；与此同时，国家还提高了买房的首付。“他们觉得再这样下去真买不到房子了，所以在开发商开盘较多的情况下，那些结婚需新房的、孩子读书需要换房的就爆发了。”

  要对房价涨跌幅数据作出明确预测，是一件不可能完成的任务，因为政策走向、政府调控时间不甚明朗；即使能够判断政府的调控决心有多大，也无从判断地方各级政府对政策的执行力度有多大，很多地方政府的态度摇摆不定甚至阳奉阴违。此外，土地问责光打雷不下雨，该退出房地产业的央企不退出……如此情况下，谁敢说他能预测出房价涨跌准确的数据和走势？

  “限购令”已经来了，“房产税”还远吗？然而，“房产税”在屡番博弈之后，终究未能走到台前。也许，2011年会是“房产税”的出生年份12月12日晚，为期3天的中央经济工作会议闭幕。之前推测“房产税试点方案或在中央经济工作会议上推出”的人士难免失落，因为权威渠道发布的会议报道中根本不见“房产税”三字踪影。难道房产税只是个传说，在一轮轮财税、货币政策甚至是限购令等行政手段推出后，房价仍坚挺高亢，而众人仰首等待的楼市另一只靴子———房产税，却迟迟不能落下。

  之前的征收房产税传言已多次漫天飞舞。而最近媒体报道的一则消息是，房产税将于2011年年初试点，目前相关部门在对《房地产税暂行条例》进行修订。试点包括上海和重庆。从目前确定的思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。

  但数次热烈讨论都未脱离最核心的一点———房产税，它究竟对房价调控有多大作用？对于房产税，上海市政府一直处于风口浪尖。早在5月12日，一则上海市政府“将在当月公布房产税征收办法细则”的消息在各大媒体上传递。这样一句简单的话，使得当天国内A股市场的地产股大幅跳水。人们以为，开征房产税已从传言变成现实。

  半个多月的沉寂后，声音再度传来。6月2日，发改委体制改革司一位副司长在一次新闻通气会上再次表示，上海正在酝酿试点。房产税对每一套房该征多少、向谁征收，还要多久才能实际操作？迄今为止官方都没有专门的详细报告。迄今为止，在整个国家层面，始终没有明确时间表。不论是财政部还是发改委，其官方表述一向只是“‘逐步’推进房产税改革”(比如，5月31日，国务院批转的发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中即如是表述)，而不是“必定开征”或明确“同意了”。

  在房价高涨、宏观调控一次次失败的当口，高层对房产税的种种谨慎表述，似乎越来越被过度阐释了”。这种联系几乎可以说是“荒诞”的。房产税实际上是国家深化财税体制改革中的一环，将之用来调控房价并非该税种的应有之义。中央财经大学财税学院院长刘桓说，他支持征收房产税，因为“这是国际通行的税制改革方向，目的是让地方政府有一个稳定的主体税种来改善公共服务，同时调节贫富差距，而不是解决房价问题。

  在国际经验上，房地产税较高的国家并不一定控制好了房价，而泡沫控制较好的国家如德国，其房产税的税率并不高。“任何一个国家都有必要完善本国的税收体系，空转也不是坏事。但是，房产税渐渐成了热门公共话题，并且与打压房价联系起来，在普通老百姓心目中，房产税的出台也几乎等于房价下跌。政府没有时间表，且指望房产税的调控效果，恐怕会落空”。没有哪个国家靠税收来调控房价，而且现阶段税率不会定得太高，比不上房价上涨的速度。

  任志强“放下幻想，楼市不会降”，通读今年房产调控三个文件并无一条提到降房价文件上写的很清楚要遏制部分城市房价过快上涨但没说一定要下降。最核心的问题是要搞清政府调控房地产的真正用意调控是为缓解通胀压力如果我们面临巨大的通胀压力可能就得调控因为压不住资产价格通胀问题就会严重。

  目前业内已经形成共识,即使在史上最严厉的宏观调控政策下——从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，再到截至11月底，已有十五个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定，全国的商品房价依旧在缓缓爬坡，北京一马当先——11月房屋销售价格同比上涨9.1%，高出全国平均水平约1.5个百分点。同时，11月北京CPI涨幅创26个月来的新高。这是一个令广大人民群众失望的消息。涨价是大趋势，全面转暖估计最晚会出现在2011年下半年。

  很遗憾，这也许是对的——结合流动性过剩以及地方财税体制现状，这既是蓄水池，也是地方政府靠增长获得政绩和解决吃饭问题的不二法宝。只是北京、上海、深圳等地会脚步放缓，以等待二三线城市迅速跟进。从政策层面看，2011年，信贷、土地、税收三驾马车必然同时上路。例如房产税试点如箭在弦。短期能抑制价格上扬——这点有点类似政府出手抑制农产品价格，但长远没戏。因此，不要误读宏观调控政策。因为左右楼市走向的力量没人真正希望下跌。迄今也没有任何官方声音声称房价要跌。未来政策房建设的大幅增长和商品房价的平稳上扬是主旋律。