国土部光是“积极表态”还不够

 

自房地产“9.29新政”以来，全国房地产市场并未出现明显调整，只是略有降温而已。土地市场和房屋市场的成交量表现稳定，地价和房价则仍呈上涨态势。于是，近段时间业界关于新一轮房地产调控讨论多了起来。

 

正是在这一背景下，12月19日《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台。一个细节值得关注，19日签发的文件，20日就被媒体报道，速度之快极为罕见。一般来说，近几年房地产调控文件签发后，滞后半个月至几个月，才会在官方网站上公开，继而引发媒体报道。

 

与房地产调控相关的部委包括国土部、住建部、银监部、央行、发改委、商务部、财政税、国税总局、监察部等，缘何国土部比其他部委更急上火？主要原因有二。一是部分城市频现地王（比如广州、深圳、武汉、杭州等），土地成交的溢价率上升，于是人们又在担心，地价还在明显上涨，房价能稳得住吗？今年1-11月份全国商品房成交均价上涨7%，而开发商购置的土地价格则大涨34%！地价上涨幅度远大于房价，国土部的压力自然大于其他部委。

 

二是土地管理复杂且难度大。众所周知，房地产业的源头是土地，土地市场若有问题，则会“牵一发而动全身”，作为土地市场的管理部门，国土部肩上的担子很重。名义上，我国实行的是土地垂直管理，但“县官不如现管”，在土地财政的利益驱动下，地方政符实际上在土地收储、供应、定价、出让、调整规划等方面，拥有很大的权力。所以，每轮房地产调控中，国土部总是冲在前面，却总是被现实撞得“灰头土脸”。

 

接下来分析一下文件内容。整体而言，此文件进一步重申和强调了既有旧政策，主要是今年3月出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，以及9月出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。比如：“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地；再如，存在四种土地违法违规违约行为企业，不得购买新的土地；另如，严禁保障性住房用地改变用地性质。

 

有点新意的措施有两条。一条是“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。”明摆着，这条是用暗示法向地方政府施压，国土部并未提出一定要禁止地王，但却要地方填表上报情况，而且还是“交易异常情况表”。

 

国土部像是在耍小聪明。地方政府可以轻而易举的规避其中两种情况：通过提高土地竞标底价可以将溢价率控制在50%以内，通过减小地块出让面积可以控制成交总价。而单价地王则难以掌控，地方政府要费思量了。需要指出的是，在当前我国经济和社会发展背景下，城镇经营性用地价格长期看涨，绝大部分城市的土地单价都将持续上涨，政府根本没法控制单价地王的出现，除非别再供应优质地块，或者废除土地竞拍制度。

 

另一条是“加快处置因政府原因造成的闲置土地， 2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作”。这条如果执行到位，将会很给力。今年8月国土部的数据表明：目前土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，政府原因造成的占54%。

 

去年以来，国土部主要摸底和清查的是开发企业原因造成的闲置用地，并形成了一份“黑名单”，现在将矛头重点指向地方政府，多少也算是一种进步表现。然而，针对企业的查处效果都不够理想，搞定地方政府的难度就更大了。上周，依照2008年出台的《违反土地管理规定行为处分办法》，国土部约谈、并可能问责12个县市政府的一把手。而这12个市县却只是诸如陕西渭南、山西运城等不起眼的城市，一二线城市一个都没有，难道只有中小市县才有土地违规行为吗？由此反映出，对于土地违规行为的查处有多难。近几年，国土部下发的调控文件最多，可“光打雷”不行，还得“常下雨”。

 

最后，还须关注文件中的一个提法：“要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。”只有增加住房供应，才能更好的稳定房价。为此，今年初国土部制定的居住用地供应指标是18.5万公顷，但上半年只完成了36%，全年任务恐怕难以完成。而现在又要防范“放量供地”，这似乎又与国务院的总体房地产调控精神相悖。不增加供应，如何抑制地价和房价过快上涨？

 

 

 

附录

 

国土部关于落实房地产用地调控政策通知

国土资发〔2010〕204号

 

　　各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：

　　为落实中央经济工作会议精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性、灵活性、有效性，持续推进国务院关于房地产市场调控政策措施的贯彻落实，按照国土资发〔2010〕34号、〔2010〕151号文件要求，严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，现就有关问题通知如下：

　　一、增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施

　　地方各级国土资源主管部门今年以来认真贯彻落实国务院和国土资源部关于房地产市场调控的政策措施，积极推进以保障性为主的住房供地计划落实，坚持和完善土地招拍挂制度，切实加强房地产用地供应和监管，以住宅用地为主的房地产用地供应大幅增长，保障性住房用地占比提高，用地结构进一步优化，城市居住用地地价总体趋于稳定。但由于多因素作用下房地产市场健康运行面临复杂局面，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。对此，地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。

　　二、完善调控措施，促进土地市场健康发展

　　未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。

　　三、严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为

　　省(区、市)国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

　　市、县国土资源主管部门要严格竞买人资格审查，在审查前，要在线查询部、省(区、市)房地产企业土地开发利用诚信档案，对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。市、县国土资源主管部门要将审查发现的违法违规违约行为，及时在当地媒体和国土资源部门户网站的中国土地市场网页上向社会公布。在违法违规违约行为查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。

　　各地要按照公开公平公正、诚实信用、高效便民的原则，在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容，进一步发挥招拍挂制度在深化土地要素市场改革、加强土地出让领域反腐倡廉建设和调控房地产市场中的积极作用。

　　四、加强房地产用地监管，严格落实制度

　　违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。严禁保障性住房用地改变用地性质。保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的，必须依法没收违法所得，收回土地使用权，由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让。坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。省(区、市)国土资源主管部门应对各地房地产用地开竣工申报制度的建立情况进行检查，对未按照国土资发〔2010〕34号文件规定建立制度的市县，要提出通报批评，限期建立。

　　各地务必按照今年上半年房地产用地专项整治的要求和政策标准，进一步加大违法违规房地产用地清理查处力度，加快处置因政府原因造成的闲置土地，促进市场秩序进一步规范。2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作。

　　各级国土资源管理部门要根据本通知精神，严格贯彻落实已有各项政策规定，进一步强化房地产用地管理调控。国土资源部将对各地贯彻落实情况进行指导监督和检查。

　　二〇一〇年十二月十九日