给《地产》写了两年的专栏文章，今年四月以后写不下去了。大约编辑部和我都觉得那个栏目很难，谁让它名叫“远见”呢。对现在的调控政策和市场走向哪儿还有“远见”，只有猜谜和瞎蒙。好在这期的约稿栏目改成了“市道”，这比较靠谱。

可真要说起市道，发现也不容易。因为对同样的数据，不同的解读得出的结论有时大不相同，甚至会南辕北辙。看来如何解读数据或许比数据本身更值得研究。很多时候不是专家和媒体不懂如何解读，而是因为需要，必须得出一个事先确定的结论。

有个笑话：某人第一个月工资一千元，第二个月七百元，请问工资是降低还是增长？答：降低。错！是负增长！在2010年的房地产行业，这样的奇异表述比比皆是。

某报载：北京房地产销售价格环比、同比增速下降。10月份，全市房屋销售价格同比上涨11.1%。涨幅比9月回落0.3个百分点，同比涨幅连续6个月回落；环比价格微升0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，政府调控再次对购房行为产生影响。我很佩服作者的分析能力，硬是从同比、环比双增的数据中发现了“增速”有0.1%－0.3%的下降，从而得出调控有效的结论，而完全忽略了在去年四季度较高的基数上同比两位数的增长数据。

11月15日北京统计局发布数据： 1-10月，全市新建商品房销售面积为1169.7万平方米，比上年同期下降33.4%。其中，住宅销售面积为847.8万平方米，下降40.8%。在所有报道中都找不到1－10月的总销售额。看来数据的使用也是有选择的，用销售面积的大幅下降来证明调控政策卓有成效，但如果销售额不降或下降很少正好证明价格还在上涨，于是干脆没有销售额数据。但很多人忽略了一点，即使销售面积下降也可能会有两种相反的原因：一是卖不掉；二是买不到。今年北京市场这两种情况都同时存在。少数前期涨幅过高的项目销售不畅；同时很多项目因为各种原因拿不到销售证，无法形成供应，售楼处无房可售。到底市场销量下降是哪种原因主导，还待仔细分析，但不能看到数字就单向解读。

前些日子中国社科院出了个绿皮书称，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

我相信这会成为社科院一系列笑话中的一个。据社科院介绍，反映我国房地产泡沫情况的指标——“房价泡沫指数”是通过一定的计算程序得来的，即泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。实际价格好理解，那个“基准价格”却是社科院自己造出来的一套评价体系，看上去科学合理，实际上闭门造车。

社科院又提出用“收入支付比”来衡量房地产泡沫。某专家称，按照国际通行做法，按揭贷款月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭。在我国，绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，最高的北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。这些现象反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

不知道社科院的专家们所谓的“国际通行做法”包含哪些定义？至少他们眼下缺少一个按照国际通行标准衡量的准确家庭收入数字。众所周知，中国人的收入来源透明度极低，所谓的家庭总收入大多是根据工薪阶层的工资性收入调整之后计算的，调整的依据和幅度更不透明。有的专家认为中国人的隐性收入占居民总收入一半以上，可能达GDP的30%。不管到底有多少，收入数据不准确是公认的。如果分母都是不准确的数字，怎么能计算得出一个准确的泡沫比率呢？月度偿付率超过100%，正好说明其荒谬。如果北京人大多数月份的收入100%以上都还了按揭款，饿着肚子炒房，这哪里是投机，这明明是自杀啊。

如果仅仅是出于无知混口饭吃，只是误人而已。如果是居心叵测的无良解读，上误导政府决策，下贻害百姓安居，那就可恨了。

2010/12/15