谢逸枫:尊敬的温总理 房价你说了算吗?
温总理承诺:明年有信心把房价降下来
中共中央政治局常委、国务院总理温家宝26日在走进中央人民广播电台中国之声直播间，参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目时，主持人说：“听了您带来的这些消息，我想很多的家庭、很多的人现在肯定安心了很多，也觉得明年有很大的希望。我们再来看一位网友的留言，中国广播网的一位网友，他问政府今年采取了很大的力度调控房价，您怎么评价目前的调控成果？好像是一个比较敏感的问题。”温总理表示：“对敏感的问题不要回避。我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。
温总理表示，今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好，我们将从两个方面继续加大力度，第一，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年我们将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面的努力，就是要抑制投机，这主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”
主持人说:“总理，您听说过这样的说法吗？今年有人说“房价总理说了不算，总经理说了算”，您对此怎么看？”温总理表示：“这个讲法不准确，也不全面。房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。大家肯定知道，1998年我们人均平均住房面积只有15平方米，到现在我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。当然，各地房屋的质量和条件有所不同。
第二个就是现在城镇的居民自有住房率，已经达到80%，这个比例相当之高。我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备，使他们住的能够感到方便。”
资深房地产专家谢逸枫表示,温总理从11月份表态，称房价很难下降，到12月又 称有信心把价降下来,说明中央对房地产政策调控坚决不放松的态度，绝不容忍 房价继续上涨。毫无疑问，国务院对明年政策调控有底气，一是国内经济发展稳 定，经济恢复，明年保八没问题。二是明年保障房供应巨大。三是明年供应增加 。四是货币政策收紧。五是继续遏制投资投机炒房。五是或扔出核武器，尤其是上调房地产项目资本金到35%和取消银行按揭及明年连续加息三次到六次，或者是取消商品房预售制和提前开征房产税及严格收取土地增值税等政策。
因此，可以判断出，温总理的话是给开发商的警告，达到影响开发商对中央楼市政策调控对房价下降的心理预期。目的是恐吓开发商不要哄抬房价，否则必然扔出“核武器”对楼市实现毁灭性调控。对于扩大老百姓来说，房价能够下降，当然是好事情。但是，到目前为止，房价压根就没下跌，政策调控根本是 按不住房价上涨。现在温总理“拍胸膛”说有信心把房价降下来，或者是真的没折了，安慰下购买不起的人。
11月14日国务院总理温家保说：“内地房价很难降，左一个（国）十条，右一个（国）五条，房价压不下来，若真买不到房可先租”。11月26日，中国住房和城乡建设部副部长仇保兴说：“房价波动前所未有，调控压力前所未有”，这是官方二次承认国内房价难降。11月30日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛说：“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。”住房和城乡建设部12月初向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。1000万套保障性住房,相比2010年的580万套，增长72.4%。这张甚为惊人的任务单，几乎相当于今年全国商品住宅的销售总套数，所需的投资额更高达1.4万亿元。
资深房地产专家谢逸枫指出,房价“涨时代”刺痛总理心，我们不是不相信温总理的话，是不相信房价真会降下来。大家应该不会忘记，政府的政策调控走过二十二年，对楼市折腾了二十二年，结果房价上涨了几百倍，难道这就是政府和政策调控的结果吗？其实，我们大家很清楚，也很明白，对于房价和政策调控之间的利害关系。目前温总理对中国高房价是有心力不足，就拿保障房来说，建了十多年保障房市场供应完成了多少？资金到位多少？土地供应完成多少？
资深房地产专家谢逸枫指出,保障房变成了政治口号，制定计划时“喊破天”，年终总结时“避之则吉”。整个“十一五”期间，深圳市计划安排建设保障性住房14万套，计划“基本解决户籍低收入家庭住房困难”。相关统计数据却显示，截至今年9月底，“十一五”期间完成保障性住房建设投资仅111.27亿元，只完成总投资的三分之一。2009年全国保障性住房建设进度缓慢,截至8月底,地方保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。
资深房地产专家谢逸枫指出,今年1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会也显示,去年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。疲弱的建设力度，意味着保障房与庞大的商品房数量相比仅仅是冰山一角，我国保障性住房供应量太少，实际供应只占到整个城镇住房体系的5%左右。
首先是去年全国保障房建设市场供应完成率不到60%，有的城市地方甚至零供应。或者是把保障房改变性质，当成商品房土地卖了。或者是保障房的价格当成商品房价格。或者是开宝马的人购买保障房。或者是月收入和户籍及购买对象严格限制，甚至有的地方政府直接规定作为公务员的福利房。据统计数据显示，以全国经济适用房开发与销售情况为例，两大方面占同期商品住宅投资额和销售面积的比重都大幅度下降，分别从2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。例如其中经济适用房，1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占的比例为17%，之后，此比例不断下降，2009年已降至4%。
保障房建设雷声大雨点小,在今年年初出台的“国11条”里，加大保障房建设成为中央遏制高房价的重要手段之一，早前国务院常务会议更表示通过加大保障房建设力度，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。但摆在老百姓面前的是，从2000年开始，保障房建设日益被边缘化，例如，从1998年房改后，除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升外，从2000年至2007年这一比重一路下挫，其中2002年、2004年与2005年经适房投资建设更出现负增长。
截止2009年8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。我国保障性住房供应量太少，实际供应只占到整个城镇住房体系的5%左右。例如,根据已公开的数据，自广州2006年启动新社区建设以来，共开工建设保障性住房逾290万平方米，只完成《广州市住房建设规划（2006-2010）》要求的900万平方米的32%。根据已公开的数据，自广州2006年启动新社区建设以来，共开工建设保障性住房逾290万平方米，只完成《广州市住房建设规划（2006-2010）》要求的900万平方米的32%。
其次是去年全国土地出让金给保障房建设的资金才3%或4%，甚至建保障房的资金被挪用，或者或者是用做财政补帖。而中央财政下发到地方建保障房的资金，根本是不够花。但明年1000万套的任务并不轻松，这已相当于每年全国商品房销量的总和。2009年全国的商品房销量不过9.3亿平方米，如果按100平方米一套房子折算，当年全国不过卖出了900万套房子。今年房地产遭遇连番调控，即使增长依旧，全年售出的商品房预计也只在1000万套左右。如果明年的保障房计划可以顺利实施，商品住宅与保障房的比例几乎达到1:1。商品房市场用了几乎20年的时间才形成现在的规模，每年全社会的资金投入近乎7万亿元。有人估算过，同样体量的保障房所需的投资资金高达1.4万亿元。如此庞大的资金需求由地方政府自己买单绝对不可能，1.4万亿元已相当于地方政府全年的土地出让收入，而且前提是土地市场价格维持在2009年、2010年的高峰期。
1.4万亿天量保障房建设投资钱从何来？今年赶死赶活就已经把老底都清空了，明年几乎还要翻一番，财政肯定是没钱了。1000万套保障房几乎是不可能完成的任务。2010年中央财政安排的保障性住房建设资金为792亿元，已为历年之最。但是根据公开数据推算，2010年保障房的总体投资高达8000亿元，剩下的7000多亿元的资金均需要地方政府投入。一开始，地方政府的算盘打的是社会资金的参与。但对于回报遥遥无期的保障房，社会资金兴趣不大，即使参与其中的开发商也大多抱着维护政府关系的心态参与.
从2010年起，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房，同时还可动用公积金增值收益部分和廉租房补贴给公租房补贴。这其实与廉租房、经济适用房是同样的渠道。这样的安排解决不了问题。例如,2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中将安排6.94亿元用于保障性住房建设，不到土地出让金总额的3%。“因为政策规定是土地出让‘净收益’的10%，究竟地方政府的出让净收益是多少，这本来就是一笔糊涂账。按照深圳的“十二五”规划，未来5年将建设68.2万套住房，其中四成是保障性住房，也就是每年要建5.45万套保障房。深圳保障房拆迁建造的最低成本也要6000元/平方米(这还不包括维护、管理的成本)，假设平均每套房60平方米，一年深圳保障房的总成本就高达196.2亿元。以今年不到7亿元的资金解决深圳保障房的问题肯定杯水车薪。
我国去年“卖地”收入1.4万亿元 同比增43.2%,财政部4月11日,发布了详细的2009全国土地出让收支基本情况，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%；其中用于廉租住房支出187.1亿元，占1.5%。受国内房地产市场逐步回暖影响，全年土地出让收入增速呈现明显的前低后高走势，上半年收入同比下降19.7%，下半年收入增长110.9%。全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。此前，国土资源部公布的《2009中国国土资源公报》显示，2009年土地出让总价款为15910．2亿元，其中“招拍挂”出让价款占出让总价款的94.9％。
最后是根据住建部公开资料显示，2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，同比增长135%，三类住房用地总占比不得低于77%。从全国来看：除了将房地产三年振兴规划从“十二五”规划中删去之外，国务院还提出了保障性住宅建设目标，2010年全国要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。也就是说2011年和2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。
例如，2009年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。疲弱的建设力度，意味着保障房与庞大的商品房数量相比仅仅是冰山一角，我国保障性住房供应量太少，实际供应只占到整个城镇住房体系的5%左右。例如，《2010年住房建设计划》。该年度计划的适用范围是广州市辖十区。2010年广州市商品住房用地将供应500公顷，规划建筑面积750万～950万平方米。其中，政府保障型住房用地供应150公顷、规划建筑面积299万平方米。即是说，2010年广州市的住房用地供应中，保障型住房用地已占到30%；保障型住房规划建筑面积则占整体供应的31.47%～39.8%。
资深房地产专家谢逸枫肯定的说,“为实现这个目标而努力，绝不会退缩”。我依然顶总理的豪言壮语，至少表示了中央国务院的对明年楼市政策调控的态度。但是，温总理的关于明年政策调控是否真的可以把房价降下来，我是很怀疑的。首先温总理的政策调控思路还是老路子，还是今年417新国十条和927新国五条的政策，其他另外一个文件，共三个文件的内容仅仅是说：“遏制部分城市房价上涨过快趋势，或者是坚决遏制房价上涨过快的现象。其中的内容根本就没有规定或者是明文说：“要打压房价或者是说让房价降下来，简单说就是房价下降多少才算是下降？究竟是20%，30%，50%？。
资深房地产专家谢逸枫指出,温总理说“在任职期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”所谓“房价合理水平究竟是多少？或者是说是什么阶层消费人群的购买水平？都没有一个具体的可以量化的水平，如何能够在保持合理的水平？
其实，我们应该正确温总理的讲话意思和深层次的内涵，一是所谓的房价合理水平，就是不要暴涨或者大涨，或者是暴跌或大跌。二是允许房价在一定的幅度范围内上涨，究竟这个范围是多少，我预测是根据GDP和每年房价上涨的幅度及通胀率等市场供应与需求，另外是经济发展水平和经济收入及地方政府经济发展情况等综合因素。三是防止房价出现大起大伏的现象，保持房价在一定范围内稳定而合理小幅度的上涨。四是温总理其实也不想房价出现大跌或暴跌的情况，而导致财政或GDP或相关近60个产业的发展，甚至是中国经济的稳定受到影响。
资深房地产专家谢逸枫认为,明年房价很难下降,还会继续上涨,并且以10%-20%的上涨幅度,全国商品房价格除去GDP和通胀,房价至少7%-15%的上涨。毫无疑问,明年仅仅靠开征房产税和今年两次加息及提高房贷首付等利率,另外是限购和限贷及限外资等临时性措施,根本不能够遏制或者抑制投资投机炒房保值或增值抗通胀的心理预期.首先是今年两次加息根本追不上CPI上涨的幅度。其次是银行负利率下,购买房地产投资增值和保值依然是抑制不了投资客的购买心理。
再次是房价上涨惯性很难得到控制,况且市场对加息和房价上涨预期早就知道,房企不缺钱和地方政府的土地财政及房地产对GDP贡献等因素,让购房者对房价上涨的预期增强,而加息会导致房价下降的预期减弱。最后,房产税根本对投资客影响不大,而限购限贷政策仅仅是临时性的政策,最迟到明年一二季前剩余13个城市的限购政策将取消.另外,在今年两次加息之后,市场外的热钱和海往资金及其他行业的资金将疯狂进入楼市,人民币的升值和货币政策未实质收紧及地王在年底不断的出现,将继续推高明年房价。
资深房地产专家谢逸枫指出，明年第一二季度，房价可能会出现小幅回调走势，但绝对不会暴降。自今年4月份出台新“国十条”以来，加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策，对楼市产生了巨大影响，使得交易量大幅下滑，而且价格滞涨。由于“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施，让市场需求受到抑制，增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施，同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施，部分市场需求开始观望，因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷，会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛，因此暴跌的可能性极小。
中国楼市还有长达20年-30年黄金发展时间。从人口结构和城镇化进程这两个方面来说。2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。从人口结构来看，中国到2030年将达到最高峰，预计为16.8亿。也就是说，只有到2030年以后，中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看，在2020年之前，是消费能力最强的阶段。
近年来，中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右，这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算，这种变化会导致中国每年要新增1000万～1300万个家庭。根据此前的人口出生高峰时段测算，在2010年和2014年事“结婚大年”，也正是刚性需求最为旺盛的年份。另外，城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。中国十二五规划中提到，每年保证0.95%的城市化比例，即1250万~1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。