11月3日，《市政府批转关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的意见的通知》出台，各大媒体也开始纷纷作逐条解读和所谓的“市场预测”，本博主将针对政策及相关解读，结合其中所涉及的其他法律法规帮您从另一个角度更深入地审视这一地方调控细则。

1、一套限购

【政策原文】“市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

【媒体解读】一户家庭在市区只能新购一套住房。

【博主再解读】媒体的这一解读从字面意义上讲是没有错的，同时正如广大评论一样，苏州版的这一限购令较南京、深圳等地“限购三套”的政策温和、宽松了很多，属于比较有弹性的政策。但请注意，其对违反规定的后果规定的是“不予办理房地产登记”。在我国法律规定中，事实上针对不动产买卖，其合同效力与所有权转移的效力是分离的两个概念，尤其自《物权法》实施以后，这一概念更加得到了明确，我国《物权法》第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，对于超过“新购一套”限制的购房行为，尽管房地产主管部门不会给予产权登记，但并不会因此导致买卖合同的当然无效。现在已经有部分开发商包括我们的客户开始对这一问题加以重视，我们也建议客户在合同中要进行相应补充和明确，如约定对不符合购房条件又希望继续购房的业主将自愿承担暂时不能办理登记的后果；对于签约购房人不能因此新政而要求解除合同或退房；考虑到政策可变性，还可以在合同中对“办理产权登记期限”的约定补充修改为办理期限自主管部门同意受理申请之日起算等等，以谋求买卖法律关系的稳定性和在合法的前提下具体操作的弹性空间。

概言之，产权登记的效力与买卖合同的效力在法律上是两个问题，对于已经签订的合同，即使违反了限购规定业主也不能随意主张解除合同。而将合同相关条款进行补充和修改对于开发商避免法律风险、保障销售业绩来说是好处良多的，具体操作可咨询专业律师。

2、外籍人士购房问题

【政策原文】“严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。”（同理：对违反规定购房的，不予办理房地产登记。）

【媒体解读】基本所有的媒体解读都没有对这条规定加以足够的重视，鲜见就此有相关的评论声音。

【博主再解读】事实上很少有人注意到这条规定是因为很多媒体和开发商都不太清楚国家关于境外人士购房管理的规定具体是什么。其实这主要指的是2006年7月11日由建设部、商务部、发改委、中国人民银行、工商行政管理总局及国家外汇管理局六部委联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其中第三条“境外机构和个人购房管理 ”第（十）项规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”也就是说，这一规定到目前仍然有效，对于境内没有分支机构、代表机构的境外机构和不满一年境内工作学习时间的境外个人仍然限制其商品房的购买。

在这个问题上同时需要注意，在今年的“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第二条“坚决抑制不合理住房需求”第（三）项中有这样的规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”因此无论是外籍人士或机构还是非本地居民，在苏州市商品房购买上仍然要受到这些限制。据本所了解，目前本市各银行对此类规定的执行情况力度不一，“限购令”的出台再次对这一情形起到了警示作用。

3、买房人书面声明

【政策原文】居民家庭签订住房买卖合同（或存量房买卖契约）时应书面申明保证所购房屋为本意见施行后新购的唯一住房。

【媒体解读】媒体普遍把这一规定解读为对购房人的一项责任要求。

【博主再解读】事实上在实际操作中，很少有购房人会主动提供或书写所谓的申明保证书，这一文书基本上都是由卖方打印好再交由购房人签字确认。这时对于申明保证书模板内容的起草就变成了开发商需要研究的问题了。在这个简单的文书中该如何最大程度上保护开发商的利益？是仅仅以简单一句话仅说明所购住房是唯一新购住房？还是对声明的内容进行相应细化补充相应新政中的其他要求？抑或是否需要增加对违反声明书所涉内容的后果和责任？这些都是避免相关法律风险、保障自己权益的关键点。如果不知如何落笔可以寻求专业律师的帮助。

4、开发项目建设合同申报

【政策原文】为促进房地产开工建设，新开工房地产开发项目实行建设合同申报制度。房地产开发单位取得房地产用地签订土地出让合同后，应与当地建设行政主管部门签订《房地产开发项目建设合同书》，明确项目开发建设计划、公建配套建设计划，确定项目开工、竣工期限、分期建设计划以及公建配套内容、面积、完成时间，各地应对合同约定内容进行核验。对未履行合同约定内容的，根据合同约定的罚则进行处罚，对超过期限内未开工的土地由政府予以收回。对不执行申报制度的项目不予办理施工许可手续。

【媒体解读】媒体基本原文转述了这一规定，仅说明这是对开发企业的又一限制。

【博主再解读】本条规定的关键点在于《房地产开发项目建设合同书》，目前尚不知这一合同究竟是由主管部门出台示范文本，还是由开发企业与主管部门协商拟定。如果是由开发企业起草，又该如何约定条款？如果使用示范文本，那么该如何审查条款，对于条款修改的弹性力度该如何把握等等，都是值得我们进一步关注的问题。