这两年,已有2000多万美国人失去了自己的房子。由于实际收入下降,潜在的购房者又担心失业,根本不敢随便购买房屋。房价下跌和股市不同,一个季度下滑超过15%,就可称之为“雪崩”,而股市可能一周之内就能跌去那么多。
看来前路漫漫,拥有自己住房的梦想难圆了,好些人不免心灰意懒,觉得生活没了指望。
其实,为何一定要拥有自己的住房,租房住有何不妥？
众所周知,纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一。可能很多人不知道,在曼哈顿生活的人,高达90%以上的居民都是租房住的。曼哈顿的房价之高令人震撼,一套百万美元以上的公寓稀松平常。
我曾在曼哈顿生活多年,一直租公寓居住。最后那几年每年租金约3万美元。国内好些亲友大惑不解,时常问我为何不买房,每年3万美元的租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们,在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家,都是租房而住,亲友们头一个反应就是以为我在“忽悠”他们。
事实上,曼哈顿的地产税高达3%,如果买下我所租的公寓,至少100万美元,每年单交地产税也要3万美元,再加上几百美元的管理费,一两百美元的水电费,根本就“得不偿失”。这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse,价值七八千万美元,每年地产税要交200多万美元,就是送给你也住不起。
20世纪初,纽约市区人口大约800万,现在还是800万,真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入,同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。最近,哈佛大学一项研究结果指出,要维持一个地区的活力,租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人,特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房,只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区,其发展速度往往会下降。
经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出,在美国和欧洲,拥有住房的比例与失业率成正比,那些拥有住房率更高的地区,失业率也更高。因为拥有住房把人们固定在了一个地区,迫使他们在当地寻找工作,无论他们是否有适当的技能,也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。
最近看到一则国内新闻,说南京有个年轻人,为了买房,非但要父母拿出所有存款,还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金,说是没有自己的房子就不能结婚,不结婚的话,就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为,其实在中国更没有必要买房。
1997年,我第一次回国探亲,感受到国内最大的变化是商品房多起来了。当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓,100万元人民币左右一套,每年租金10万元左右,10年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租,相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到,这些年国内的房价更像火箭般飞涨。
去年回国时,当年的豪华公寓大楼,相同的地段房价涨到了500万元,甚至上千万元。一套上千万元的“总统单位”,三房两厅两卫家具电器齐全,如果按10年前的情况,租金也该同步增长,上百万元一年也是合理的。令我吃惊的是租金居然只有7500元一个月,我以为眼睛花了少看一个零,再仔细一看,的确是7500元一个月,还注明长期租住可以打折!千万豪宅的租金却不到10万元一年,颇感意外,更耐人寻味,我真不明白为何还要买。千万元人民币即使存银行,每年至少20万元的利息,足够支付租金了。
在国内,可能人们觉得拥有房子是身份和地位的象征,并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明:在美国,在收入和人口数量不变的条件下,住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高。他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时,是否也会释然了呢。
目前,国内的房价居高不下,老百姓望房兴叹。房子不降价,一辈子都买不起,即使降价一半,大城市的老百姓还是买不起,同时还伤害高价买入者的利益。然而,房子既然是商品了,其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验,征收高房地产税来贴补租房者,把它的增长限制在每年的通胀率内。这样的话,富人们享受了成功的快感,普通百姓也会心理平衡。虽然,是租房住,但也是居者有其屋,岂非皆大欢喜？
前几年,那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事,在国内流行。大家可能只知其一,不知其二。这个故事非但忽悠了中国老百姓,也忽悠了美国老百姓。其实,200多年来,美国的房价一直很便宜,一直保持在个人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是说,大家一般存四五年钱,就能买一栋房子了。
记得20年前,我刚到美国克里夫兰,第一个周末,教授请我们去他的新居———市中心的一栋镇屋去聚会。那时的我,好奇又不懂规矩,冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想到,我初来乍到不懂规矩,就告诉我3万美元,估计还不到教授一年的工资吧。
后来,美国放松信贷,鼓励人们借钱买房。结果,低收入者都能买房,中高收入者看到房价不断上涨,便用第一栋房子抵押买第二栋,再用第二栋抵押买第三栋,恶性循环,就这样,虚拟需求大增。到2006年,克里夫兰的房价涨了6倍,而个人平均收入呢,增加了一倍都不到。泡沫一破,克里夫兰到处都是法拍屋(一般是因为屋主有债务问题而被债权人向法院申请强制执行,经由鉴价、公告等程序,成为法院待拍卖的土地或房屋),成了这次金融危机的重灾区。
显然,银行一旦放松信贷,而大家都借贷买房的话,供求关系就会扭曲,房价就会飞涨。到最后,金融危机必然来临。
其实一辈子租房又何妨？
欧美房地产值得投资吗（上）：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090100nt5s.html
欧美房地产值得投资吗（下）：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090100nz9z.html
人的一生应该是这样度过的：当他回首往事的时候，他不会因为当初没买房而悔恨，也不会因为买不起房而羞耻；这样，在临死的时候，他就能够说：“我的整个生命和全部精力，都已经献给世界上最壮丽的事业——为拥有一套属于自己的房子而奋斗！”
——房奴是怎样炼成的
其实房子的定价权就在你的手中
文／陈思进
近几年，国内亲友时常问我，你早就说国内房价有泡沫了，可怎么房价还一直在涨呢？每次我都回答道：“这个问题要问你自己，其实房子的定价权在你的手上”。
此话怎讲？
房子和其它商品一样，自有其合理价格（Intrinsic value）。国际上最常用的尺，就是租售比，房价和月租比一旦超过160倍，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有征收房地产税），这合理的租售比可以到200倍。
租售比一旦超过200倍，房价再涨，其实就是因为最后的买家愿意出那个价。这时，房子就像古董一样，一个古董很难说值多少钱，最后那个买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子，在伦敦拍卖的那个乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，结果最后以人民币５亿多卖出，它就值５个亿！
房子也一样，好些人将中国房价飞涨怪罪于地价太高，房地产商利润太高、炒房的把房价炒高等等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没用。要是没有最后的买家不惜一切代价，他们随便怎么炒都炒不起来。比如，最后的买家只愿意出价100万，一旦超过100万就不买。那房子就只能值100万。房地商造了房子，开出100万的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万时，没有最后的买家接手，这房子就会砸在手里，炒家就会倾家荡产。
因此，说到底，说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢，就在你——最后的买家手中！