关于《城市房地产管理法》的十二处修改意见

  

按照国务院立法工作计划的要求，有关部门正组织开展《城市房地产管理法》修订工作，目前形成了《城市房地产管理法（修改稿）》。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于 2010年2月11日将有关内容发过来征求意见，希望于2010年2月24日前反馈。在春节期间花了些时间，结合平时遇到的问题，整理了12条拙见。 

 

第一处修改意见

第二条       第四款  本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

建议修改为：本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。

理由：因为房地产租赁必然涉及土地租赁，在租赁中，不必要把两者分开

 

第二处修改意见

第九条   城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

建议改为：符合城市规划的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

 理由：在城市规划区范围外，也存在着大量的国有土地使用权出让行为，需要进行规范。

 

第三处修改意见

 第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

建议改为：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。企业改制等涉及存量土地出让的，可按照土地利用现状条件办理出让手续。

理由：企业改制有出让、租赁、作价（出资）入股、授权经营和保留划拨五种处置方式。为了显化国有土地资产，政府一般会要求办理出让手续，理顺产权关系。但是由于改制企业一般是老的国有企业，土地使用年代久远。如果按照新的建设规划条件来拟定土地出让方案的话，那么改制土地往往不符合新的城市建设规划，出让手续就不能办成。这种事例在现实中太多。实际上，企业改制并不是新的建设项目，只是完善权属问题，应该将这种存量土地和新增土地的出让分开处理。

 

第四处修改意见

  第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

建议改为：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。通过招拍挂取得的，重新进入招拍挂程序。原土地使用者再次取得土地使用权的，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。新的土地使用者取得土地使用权的，重新签订土地使用权出让合同。

理由：  通过招拍挂取得土地使用权的，如果改变土地使用权条件，需要给以前参加招拍挂的土地使用者公平的机会。否则就太不公平。

 

第五处修改意见

第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
     土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

建议改为：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。住宅用地的自动续期需办理有关登记手续。

理由：《物权法》已经颁布实施，提法要衔接。另外住宅用地的自动续期问题，一直没有规范，这里可以适当规范一下。

 

第六处修改意见

第二十四条　在土地使用权划拨条款中，增加划拨用地进入有偿使用的条款：

划拨土地使用者一旦需要上市、改制或者以其他方式进入市场范围时，应该实行有偿化处置。

理由：土地有偿化是一个大趋势，企业改制上市已经在实行有偿化处置，不宜倒退。

 

第七处修改意见

 建议规范建设用地使用权和土地使用权的定义。因为《物权法》中主要界定的是建设用地使用权，而不是土地使用权。新的《城市房地产管理法》要和《物权法》的衔接中保持一致，以免引起歧义。土地使用权是一个大的概念，应该包含建设用地使用权。

 

第八处修改意见

第78条【估价资质、经纪资质】

房地产估价机构、房地产经纪机构应当具备下列条件，并经县级以上人民政府房产管理部门审查合格，取得相应等级的房地产估价资质证书、房地产经纪资质证书：

建议改为：房地产估价机构、房地产经纪机构应当具备下列条件，并经县级以上人民政府房产管理部门审查合格，分别经国务院和省级人民政府房产管理部门批准，取得相应等级的房地产估价资质证书、房地产经纪资质证书：

理由：房地产估价机构的审批已经在中央和省两级，房地产经纪机构的审批也可以参照房地产估价机构，这样更好地规范管理房地产经纪行为。

 

第九处修改意见

第78条【估价资质、经纪资质】

（一）有符合规定的设立人、名称和组织机构

建议改为：有符合规定的自然人设立人、名称和组织机构

 理由：房地产中介服务机构只能由自然人发起设立，不应该允许法人或其他经济组织、社会组织发起设立

 

第十处修改意见

第78条【估价资质、经纪资质】

房地产估价机构、房地产经纪机构设立分支机构或者经营场所，应当向分支机构或者经营场所所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案。

建议改为：房地产估价机构、房地产经纪机构设立分支机构或者经营场所，应当向分支机构或者经营场所主要业务所在地县级以上地方人民政府一级房产管理部门备案。备案程序、时间、可操作性要公开透明

理由：如果规定不严格的话，机构备案是一个很难办的事情。必须明确备案的房产部门级别，否则到外省执业，除了在省备案外，很可能需要到每个市、每个县去备案，否则偶然承接到哪个市县的项目，谈好协议后，再去备案，很可能耽误很长时间，甚至根本就备案不下来。

 

第十一处修改意见

第79条【估价人员、经纪人员执业注册制度】

注册房地产估价人员、注册房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构中执业。

    建议改为：注册房地产估价人员、注册房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上同类型的房地产中介服务机构中执业。

理由：如果某人取得房地产估价师和房地产经纪人两项资格，应该可以允许分别在不同的房地产估价机构和房地产经纪机构执业。但不允许在两个房地产估价机构，或者在两个房地产经纪机构执业。

 

第十二处修改意见

建议在第86条【行业自律】之后，增加一条

    建议增加【房地产中介服务相对人禁止行为】

                        （一）         要求房地产估价人员高估或者低估或者过低收费等方式；

                        （二）         要求支付回扣、信息费、劳务费等

                        （三）         要求虚构事实或隐瞒真相，误导、欺诈当事人

                        （四）         以欺诈、贿赂等不正当手段促成房地产交易