全国各地应紧急启动公共租赁住房

推进公共租赁房建设，已被列入“国十一条”中。去年住房和城乡建设部《关于发展公共租赁住的指导意见》，目前各地都在制定相关政策。前段时间笔者很荣幸的以上海易居房地产研究院专家的身份，参与上海市房管局组织的相关政策研究，并提供了一些法规制定方面的建议。现摘出研究报告中的部分观点，与业界同仁分享和商榷。

促进公共租赁住房发展的四项措施

1、鼓励用人单位投资建设和经营管理公共租赁住房

（1）允许企事业单位和各类园区利用自有的存量或闲置用地的（可以改变用地性质），园区也可以租赁周边集体用地建设宿舍，租赁给本单位（园区）住房困难的职工。

（2）鼓励企业和工业园区盘活自有的闲置厂房、仓库等，将其改造成宿舍，租赁给本单位（园区）住房困难的职工。

（3）对于上述公共租赁房免征房产税、土地使用税，对于上改造自用闲置房屋的，还可对单位还可减征相关营业税。

（4）为自建房单位提供低息贷款，支持使用公积金贷款、信托资金、发行中长债券等融资方式。

2、引导社会机构参与公共租赁住房的投资建设和经营管理

（1）对于参与公共租赁房投资建设的无地各类社会机构（主要是非营利性组织），无偿划拨土地。

（2）在一定年限内（比如10、20、30年），对此类项目暂免征收房产税、城镇土地使用税，减征机构的营业税、企业所得税。

（3）为社会机构提供低息，甚至无息（财政补贴）银行贷款，以及住房公积金贷款；支持使用公积金贷款、信托资金、发行中长债券、社会捐助等方式融资。

（4）按市场租金与实际租金的差额，给经营机构以租金补贴，保证其获得与市场相近或略低的收益率。（美国《住房和社会发展法案》（1974-1983年）规定，承担新建和修复工作的私营发展商和非营利发展商，可获得联邦住房行政管理局（FHA）担保的金融支持，住宅和城市发展局（HUD）与发展商签订20至30年的合同，HUD补贴发展商市场正常租金与房客支付的实际租金之间的差额）

（5）允许开发和经营机构以市场化租金水平出租商铺等配套设施，甚至可以部分出售。

3、设立公共租赁住房运营基金

由政府设立专门的公共租赁住房运营基金，为政府自建项目提供开发资金，以及为社会机构提供低息或免息贷款、相关补贴等。运营基金的资金来源于一定比例的土地出让金（比如净收益的5%）、公营商业配套用房的租金收入、社会捐赠等。

4、实现公共租赁住房与廉租住房和经济适用房的良性对接

（1）对于本市居民，公共租赁房重点解决的是既不符合廉租房准入标准，又买不起经济适用房的“夹心层”群体的租房问题。同时，凡是符合廉租房准入标准，但还没有轮候到实物配租，或者不满意相关条件的居民，皆有资格享受公共租赁房政策。

（2）从长远发展角度考虑，廉租房准入门槛应不断降低，直至能够覆盖10%左右的城镇家庭，也即所有居住困难的低收入家庭；公共租赁住房则面对无私房的中低收入家庭。

（3）公共租赁住房的租金标准高于廉租房，可以不超过租户收入的三分之一为标准（德国对低收入家庭的控租线是25%，美国为25%——1981年提高到30%）。