一线城市政府向高房价“说不”
近期国务院忙着筹备3月份的全国“两会”，各地已陆续开始召开地方“两会”。从媒体传出的信息看，楼市尤其是房价问题，正成为各地代表、委员们热议的焦点话题。北京、上海等诸多城市官员异口同声的向高房价“说不”。其中，尤以上海政府态度坚定。
近日，在参加上海市十三届人大三次会议徐汇代表团审议时，上海市委书记俞正声花了30分之久谈了住房问题，明确表示去年地价房价高涨包含了泡沫，应该切实警惕和遏制。韩正市长在政府报告中则提出了“三个为主”的方针：普通商品房为主、自己居住为主、本市居民为主。
上述表态，既是针对上海住宅市场，又是密切配合国家的房地产调控方针。2009年12月份“国四条”中罕见的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”；不言而喻，上海应在“部分城市”之列。今年1月“国十一条”调控力度再次加强，围绕抑制投资投机性购房需求，在信贷、税收、土地出让和管理、商品房销售、外资购房等多个环节提出紧缩方针或措施。
那么，所谓的“高房价”已高到什么水平。不妨以数据说话。从全国来看，国家统计局调查显示，12月全国70个大中城市房屋销售价格（指数）同比上涨7.8%，已超过2007年全年7.6%的增幅；12月房价环比增幅高达1.5%，创下2007年11月以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值（自2005年有这一统计数字以来）。若以成交价格衡量，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，同比2008年上涨近24%，为近15年来最大涨幅。
从上海来看，根据CRIC数据，2009年全市新建商品住宅（剔除配套商品房）成交均价15632元/平方米，再创历史最高纪录，同比2008年上升了13.8%。从去年的月度走势看，总体呈步步走高形态，由2月份最低的11449元/平方米，上涨到12月份的 20144元/平方米。虽然均价上涨幅度并不大，但很多楼盘的价格却上涨了五成左右。2009年全市新建商品住宅成交1886.1万平方米，较2008年巨幅上升111.6%，其中投资投机需求占据较高比重，从而使供求比扭曲为1：1.4，在市场经济条件下，严重的供不应求必然推高房价。
这样的房价水平是否已出现泡沫？对此业内外存在较大分岐。但若以房价收入比、租金回报率、投资投机比重等指标衡量，包括上海在内的一线城市和部分二线城市房价皆超出合理范围。如果抛开学术研究，单以老百姓的直观感受，房价肯定是偏高，甚至是过高了。正如禹正声书记所言：住房有两个属性，一个是商品属性，一个是民生属性，不能只讲商品属性，不讲民生属性，住房政策要考虑两个属性。
那么，如何解决高房价与民众承受力不足的社会矛盾？人代会上，上海市领导也有所提及，并表示：“上海有办法、有措施解决住宅问题”。从一个房地产研究者的角度，笔者认为要想解决住宅问题，远期目标应该是形成商品住宅和住房保障的“双轨制”，让中等以上收入群体通过市场解决住房问题，而让中等以下收入群体受益于住房保障。近期却也急不得，需要通过多种途径、多元产品，一步步解决问题。
实际上，“国十一条”中已提出：城市人民政府要抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模。文件提到了五类产品，其中廉租房和经济适用房已运行多年，并有相关法规，公共租赁住房属于新生事物，这三者可以划归到住房保障范畴。限价商品房和中低价位、中小套普通商品住宅界定有些含糊，过去几年地方执行情况差参不齐。
在抑制高房价、解决住房问题上面，上海领导人敢于郑重表态，绝非迫于形势的“口头文学”。证据如下：廉租房制度是由上海首创的，截至去年11月底，累计廉租受益家庭达6.15万户，数量全国最多；到2012年，经济适用房将开工30万套，堪称是落实国家“全国三年新建400万套”规划最到位的城市；到2012年，配套商品房新建30万套，这是配合国家“全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作”最有力的做法；去年开始启动的十五个大型居住社区，又是一项全国无双的创新。
另外，笔者最近有幸参与建议的上海公共租赁住房政策，将会逐步解决廉租房和经济适用房照顾不到的本地中低收入家庭、外来务工人员、新就业的年轻人等各类“夹心层”群体的住房问题。通过上述多产品、多层次的住房保障，将使大部分买不起商品住宅的群体，能实现“住有所居”的梦想。
当然，住房保障制度的完善需要一个较长的过程。而抑制投资投机性需求，却并不需要漫长的等待。只要遵循“国十一条”精神，重点在信贷、税收两个领域实行差别化政策，就能在短时间内取得成效。进入新年以来，包括上海在内的一线城市，商品住宅成交量已急剧萎缩，二手房价格抢先松动，虽然也有传统淡季因素，但主要还是拜紧缩政策所赐。
我们不希望上海、北京等楼市热点城市的房价继续高涨，也不期望房价大跌——否则会给当地金融、经济体系带来伤害。在政府加强住房保障的同时，抑制投资投机需求，进而拉住房价过快上涨的笼头，才是“多赢”结局。
刊发于中国房地产报
