一、        宏观经济要闻

银监会要求上调第三套住房贷款利率和首付比例

据香港大公报消息，鉴于房贷违约率正在上升，中国银监会要求银行上调第三套住房的贷款利率和首付比例，以遏制房地产投机。报道还称，银监会还要求银行停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款，并采取措施确保现有贷款得到偿还。

　　银监会还表示，随著投资者进行所谓的利差交易，流入中国资产的外资已显著增加。据悉，去年上海价值千万元人民币以上高档住宅的购买者，近40%来自海外。而银监会在一宗案例中又发现，有38名外籍人士从未进入中国，没有提供任何必要的文件，却通过中介和律师从上海的一家银行得到了贷款。

　　不过，有业内人士认为，按揭第三套房的首付比例提高，对楼市的整体投机行为遏制作用有限。一方面，由于一些炒房者的资金实力比较雄厚，所以对银行信贷的依赖度并不高，这类投资者在炒房族中占比可能不小。另一方面，从中长期来看，房价会呈缓慢上升趋势；如今增加的按揭买房成本，可能仍然没有房价上涨带来的收益多。

　　野村国际(香港)分析师颜湄之则认为，若上述有关收紧第三套房贷的报道属实的话，始终会对房价有一些影响，尤其是在海南等地。此前，由于政府宣布将促进海南岛旅游发展，众多开发商蜂拥而入，引发了市场对地产泡沫的担心。有鉴于此，海南省委书记卫留成已表示，海南省将暂停土地出让和审批新的土地开发项目。

　　事实上，银监会较早前在一份电子邮件声明中已明确指出，当局将继续加强对房地产市场的监控，及时向银行机构发出风险提示，并指导银行优化信贷结构，通过资本充足率、贷款拨备比率、速动比例和首付比例等监管指标，防范贷款风险。

　　文章指出，今年以来，监管部门亦频频收紧信贷政策。一月十日，国务院表示将加强对房地产贷款监控，并防止境外热钱流入中国，以解决部分城市房价上涨过快问题，国务院还要求第二套住房贷款的首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。事隔两天，央行在十二日宣布，自○八年六月以来首次上调银行存款准备金率，该举措被众多经济学家认为是中国刺激政策退出的信号。

二、        产业要闻

奋斗15年才能支付50亿 大龙地产敲响拿地警钟

　　“因重要事项未公告，全天停牌。”2月1日一早，上市公司大龙地产就发了这样一则公告。什么事项如此重要？同日北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答，同时国土局公告还称，大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。

　　显然，这次北京市国土局动作相当快——距1月22日该局公告宣布暂停大龙地产在北京土地市场土地出让交易活动资格仅过去10天。这个昔日“地王”就被收回了。

　　2009年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称，公司2009年实现营业收入17.48余亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.3887亿，同比增长1425.6%。截至报告期，公司总资产为30.06余亿，货币资金为2.55亿。

　　尽管业绩增长迅猛，但从其年报不难看出，大龙地产这一顺义区国资委组建的全民所有制企业，仅是地产界一个中小型企业。根据2009年销售利润计算，大龙地产至少需要奋斗15年才能支付50.5亿元地价款。

　　业内人士分析，去年下半年万科、绿地、北京城建等大型房企纷纷在同为远郊区的北京房山拿地，通过激烈竞争把房山区楼面地价推高至4000元/平方米以上，甚至有些地块楼面价超过6000元/平方米，而当时房山区普通商品房单价大都还在6000元。一家地产研究机构人士分析认为，顺义可能也想效仿房山抬高地价的做法，但选择的时机不太对，且一举成为“地王”过于引人瞩目。

　　实际上，北京远郊区域地价纪录的一再刷新，已经推高了周围房价。北京中原三级市场研究部统计数据显示，去年11月大龙地产拍得“地王”后的几天，顺义区的丽宫花园、东方太阳城等高端项目提价幅度甚至接近12%，独栋别墅挂牌均价已达38000元/平方米左右，环比11月上半月上涨9.5%；叠拼别墅均价也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，上涨幅度达12.5%。

　　恰恰是这些位于远郊区的项目构成了楼市中最为脆弱和敏感的部分。由于过度透支预期，去年12月顺义区楼市出现滞涨，该区域房价12月仅上涨2.8%，远落后于北京全市均价上涨6%的幅度。

　　去年12月底至今，随着宏观调控政策不断出台，调控方向日渐明确，该区域楼市持续发生变化。据北京中原三级市场研究部的监测，截至1月25日，该区域成交量下跌90%，远高于北京全市下跌幅度。房源挂牌量则出现明显上涨，在“地王”周围区域房源存量由12月份的2200套上涨到了目前的3000套，涨幅达36%。与此形成对比的是，购房需求下降了八成左右。

　　“高档房集中的这一区域本来就缺少客户，特别是北京市国土局公布暂停大龙地产在北京土地市场土地出让交易活动资格的第二天，即1月23号以后，客户量更是锐减。”中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，房源猛增36%，客户却减少八成，地王“负效应”首现顺义，“地王”的收回则将再次放大这一影响。

　　张大伟认为，大龙地产的退地将从源头抑制楼市暴涨。最新数据显示，与2009年12月土地市场的火爆相比，今年1月份土地成交冷清许多。据亚豪机构统计，1月北京仅有4宗住宅项目用地成交，成交面积56.6万平方米。环比2009年12月份，住宅用地宗数下降69.2%，成交面积下降75.3%。

压榨业产能过剩严重 进口油菜籽数量连增四年

　　由于压榨能力过剩，一些无籽可用的企业转而使用进口菜籽，使进口油菜籽数量在过去两年急剧增加。海关统计数据显示，2009年我国菜籽进口量超过320万吨，较2008年增加一倍左右，连续四年增加

　　1月27日，中粮集团与重庆江津区就上马油菜籽压榨签署合作协议，建成后日处理能力将达到1600吨左右。业内人士认为，油菜籽压榨能力已经出现过剩，油菜籽压榨业急需整合。

　　中粮集团油脂油料部总经理王印基当日表示，新上马项目占地200亩，总投资6亿元，一期工程投资5亿元，预计2011年建成投产。项目达产后，每天可压榨菜籽油600吨、精炼小包装食用油600吨，年产值将超过20亿元，3年内将占领西南食用油市场50%的份额。按照国产油菜籽36%的出油率倒推，中粮每天如果压榨600吨菜籽油，需要油菜籽1600吨左右，年处理油菜籽能力最多将超过60万吨。

　　国家粮油信息中心预测处副处长张立伟日前撰文称，截至2007年底，我国具备四级菜油生产资质的企业有400多家，年加工菜籽能力超过3000万吨。中华油脂网提供的数据显示，中国油菜籽年产量在1200万吨左右，意味着早在2007年底，油菜籽压榨能力已经过剩。

　　湖北奥星粮油工业有限公司总经理梁红星对《第一财经日报》说：“据我了解，现在湖北油菜籽加工厂的开工率只有三分之一左右。”湖北日月油脂负责人梁启平做出了类似的判断，他说很少有油菜籽加工企业开工能超过7个月。

　　虽然在2007年底压榨能力已经严重过剩，近2年来，上马的油菜籽压榨项目却有增无减，这与政策的鼓励不无关系。2009年5月公布的《轻工业调整和振兴规划》提出，要促进油料作物转化增值和深度开发，新增菜籽油100万吨产能，以保障食用植物油供给安全。

　　梁启平认为，在国内压榨产能严重超过供应量的背景下，政策不应该再鼓励企业做大，而是应该鼓励企业做强。梁红星说，国内的油菜籽压榨企业大约有70%是小企业，日处理能力在50-200吨之间，不少管理不规范，产品质量不稳定，设备比较落后。

　　此外，由于压榨能力过剩，一些无籽可用的企业转而使用进口菜籽，使进口油菜籽数量在过去两年急剧增加。海关统计数据显示，2009年我国菜籽进口量超过320万吨，较2008年增加一倍左右，连续四年增加，并且打破了2000年创下的296万吨菜籽进口历史最高纪录。

梁红星认为，油菜籽加工业应该提高准入门槛，主要扶持一批技术先进、管理规范的大型企业，淘汰小规模的企业，压缩油菜籽压榨产能，在国内市场形成国有企业、民营企业、外资企业力量平衡的市场结构，从而最大限度保护油菜籽种植农民的利益。

金地集团等三家民营地产巨头高息融资近百亿

　　1月6日，在“中国地产新视角高峰论坛”上，金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控，坦言地产商眼下“不差钱”。然而，《每日经济新闻》记者发现，此前一些宣称“不差钱”到处买“地王”的开发商，突然间又开始了借“高息贷”“过活”的日子。

　　今年1月，仅恒大地产、绿地中国和金地集团3家开发商，通过优先票据、信托等高息方式融资的金额就已接近百亿元，如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放，开发商获取的融资总额已经超过150亿元。

　　1月高息融资近100亿

　　从1月1日开始，各家地产开发企业纷纷通过各种渠道贷款融资。1月11日恒大地产公告称，拟进行国际发售一次性还款的担保优先票据。1月22日，恒大地产正式宣布成功发行上述优先票据，总金额7.5亿美元，年利率13%，期限为5年。1月28日，恒大地产又宣布控股股东以1.8%股份的抵押获得工商银行4000万美元贷款。在一周时间内，恒大地产总共完成了接近8亿美元的融资。

　　无独有偶，1月4日，绿城中国宣布以2亿元人民币将其于浙江报业绿城房地产开发的50%股权出售予平安信托，并通过若干银行向浙江报业绿城房地产开发提供13亿元人民币委托贷款，并向平安信托转让该委托贷款。

　　1月27日，绿城中国发布公告称，公司与中泰信托签订框架协议，以9680万元的价格向中泰信托授予上海绿城森林高尔夫别墅开发49%股权，绿城通过其他金融机构向上述项目公司提供股东贷款，并将股东贷款转让给中泰信托，这笔贷款最高及最低额应分别为15.5亿元和7.8亿元。

　　上述两项信托计划一共为绿城带来了近30亿元的资金。另外，1月份平安信托发行了和金地集团合作的“安鑫一号”产品，投资于上海佘山顶级别墅项目，发行规模为16.17亿元。

　　按此计算，1月份仅上述3家地产公司获取的高息贷款金额就已经接近100亿元。如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放，内地开发商的高息总融资额超过150亿元。在恒大地产之前，雅居乐于去年11月发行了一笔金额为3亿美元，利率在10%左右的优先票据，又与两家国际银行商议各1.5亿美元的银行贷款；另一地产巨头碧桂园在2009年底共发行3.74亿美元的优先票据，年利率11.75%。

　　地方新政造成压力

　　开发商的这一轮高息借款风潮，始于今年1月份。1月份以来存款准备金率的上调以及多家银行的停贷，让开发商感受到了阵阵寒意，而地方监管部门的一系列新政，更令它们胆战心惊。

　　先是1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。这一举措使开发商借用预售款完成房地产开发的融资模式受到冲击，延长了全行业的资金周转期。

　　1月27日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》，要求房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)、抵押。

　　瑞银亚洲地产及休闲产业主管王震宇表示，货币政策在下半年可能会出现变化，而去年底连续出台的宏观调控政策，又对房地产市场销售有所抑制。为了应付这些变化，开发商可能会在今年上半年就大量融资，以确保下半年有足够的“粮草”。

　　碧桂园投资部门的一位人士也表示，广州民营地产商目前大多在筹备资金，以应付下半年可能的变化。然而，既然知道下半年可能会缺钱，为什么不趁现在密集推出新项目，进而快速“回笼”资金，以迎接下半年的变化呢？尽管可以通过高息贷款获取资金，但通过市场快速清货，仍然是开发商获取资金的最主要方式。在上海市场成交量大幅下跌时，富力地产依然通过售出上海项目已推房源的近8成，获取了超过2亿元的销售额。

　　或为加快扩张步伐

　　来自地产业的解释是上述高息贷款，并不是开发商提前为“过冬”准备的“粮草”，而是为新一轮扩张所准备的武器。

　　克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天说，上述企业通过优先票据、信托融资等方式获得的高息融资，并非是为了应付银根收紧后的 冬天”，而是为了能作进一步扩张。他认为为了在今年继续扩张，开发商一定会寻求更多借款方式，以扩大开发和销售面积。

　　恒大地产内部人士曾透露，由于今年土地市场会逐步降温，土地价格有望逐渐合理。而以合理价格拿地，符合恒大地产一直以来的习惯。据介绍，借款资金的一部分可能会用于增加土地储备。

　　中国指数研究院副院长陈晟也认为，开发商高息借款的主因是为了扩张。按照大部分企业的开发节奏，它们手上现有的项目至少需要到今年3月以后才能达到预售条件。这使得开发商并不能像一些金融机构预测的那样，在上半年就快速降价出货，以换取足够的资金。

　　民企仍然“钱紧”

　　虽然借高息贷款扩张的说法，得到了大部分业内人士的认同。但是，开发商未来“缺钱”却也是一种趋势。

　　上海易居房地产研究院的金融年报称，2010年，房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。近期还有消息称监管层要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场。这对房地产开发企业而言显得相当不利。

　　而与国企相比，民营企业融资能力显得更弱。截至目前，绝大部分通过信托、优先票据等高息方式借钱的，都是民营地产企业，国有或国有控股的企业极少涉足上述领域。

　　陈晟说，上述现象一方面与国有企业现有的财务制度暂时难以接受信托、优先票据等高息融资方式有关，但另一方面也说明，与国企相比，民营地产开发商的融资能力仍然偏弱，所以不得不运用相对较高的借款成本来融资。

 

三、    银行业要闻

银监会要求银行摸底排查钢铁行业信贷情况

2月3日，据权威人士透露，银监会近日已发函提示钢铁企业和贸易商在银行信贷支持下，集体“赌涨”2010年钢材市场，囤货惜售导致国内钢材社会及企业库存量持续加大，库存的结构性风险不断积聚。监管层要求金融机构摸底排查钢铁行业信贷客户风险。

　　2009年末国内钢材总库存量在7000万吨至8000万吨，同比高出约2000万吨至3000万吨库存。2010年预测国内粗钢产量将突破7亿吨，加上2009年的库存量，将对钢价上涨产生巨大压力。

　　监管机构认为，一旦下游终端消费品制造及消费环节市场需求不足或市场信心受挫导致钢价下降或库存消化不畅，将对钢铁企业的资金链形成较大压力，银行业机构将积聚严重的金融风险。

　　银监会要求各银行业金融机构积极主动与政府职能部门的联系沟通，深入了解区域钢铁市场，尽快建立行业风险定性和定量的科学评价标准，建立银行信贷政策执行标准；严守“区别对待，有保有控”原则，严禁放松信贷条件换取短期经济效益，从严限制对钢铁行业高耗能、高污染和资源消耗型项目的融资支持，严禁对落后产能、限制类淘汰类企业或项目贷款。

　　通知中提出，对未按规定程序审批或核准的项目，一律不得发放贷款。对不符合国家产业发展政策但已发放贷款的企业，要采取停止或压缩授信、资产保全等措施，尽快消除或降低风险。

　　知情人士透露，各地银监局要向当地银行要求对截至2009年12月末尚有贷款余额的钢铁行业信贷客户情况进行一次全面的摸底排查，主要排查客户风险、资产组合风险、合规性风险，并针对较大风险信贷客户提出应对措施。具体排查内容由各银监局布置。

　　此次监管风险提示还强调了对新项目贷款的严格管理，银监会要求在《固定资产贷款管理暂行办法》实施后签订的钢铁行业固定资产贷款合同，无论其贷款投向是新建、在建还是已建项目，均要严格遵守办法规定。要求各银行业机构要密切监控信贷资金流向，切实防止贷款空转或违规挪用风险。

　　此次监管机构在信贷调控上并未“一刀切”，对钢铁业产业升级企业技术改造的投资建设仍然亮了“绿灯”，要求银行在信贷额度、利率等方面给予积极支持。