1、2010年房地产业的工作方向

2010年政府工作报告指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求…”。而2009年政府工作报告的表述为“…采取更加积极有效政策稳定房地产市场，稳定房地产投资…”。并从继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序四个方面指出房地产工作的方向。

对于房地产业的调控方向基本符合市场的预期，这表明中央政府对于房价问题的严重关注以及严控房价的决心。不过由于地方政府土地财政的依赖性强，虽然近期中央政府已经陆续推出相应的调控措施，但是否能对楼市走势产生决定性影响，主要取决于政策的执行力度。

2、影响房地产业的相关经济指标

房地产业与通货膨胀：报告指出“…管理好通胀预期、稳定物价总水平…”。通胀是一种货币现象，2009年大规模的货币投放对于2010年CPI的冲击无疑是巨大的。虽然2010年1月份CPI仅为1.5%，但PPI已经攀升至4.3%，CPI与PPI的背离只是短暂性的。2009年全球大规模注资救市的负面效应正逐渐显露，以石油为代表的大宗商品带来外部冲击；以及国内粮食蔬菜价格走高等内部因素都将对通胀问题带来压力。上半年CPI冲高至4%-5%，不会令人感到惊奇。

房地产业与货币政策：报告指出“…保持货币信贷合理充裕。今年广义货币M2增长目标为17％左右，新增人民币贷款7.5万亿元左右…”。 虽然2010年的预计信贷投放低于2009年人民币新增贷款9.6万亿元，但是远高于2008年的4.9万亿和2007年的3.6万亿。央行已经两次提高存款准备金率和提高央票贴现率，有意识的回收市场的流动性。市场加息的预期正逐渐增强。商业银行也在提高二套房的首付比例，房贷优惠利率由原来的七折上调至八五折，无疑将会抑制投资性购房需求。不过值得注意的是，人民币升值预期的重启，可能重新吸引国际资本重新流向国内楼市。

房地产业与人口、工业化、实际平均单位时间工资：考虑到中国二元制的城乡结构，虽然我国的城市化进程并未结束，2009年四季度珠江三角洲和长江三角洲的民工荒，暗示着人口红利正逐渐步入尾声。考察我国的人口结构后，发现中国的工业化加速的进程已经或正在结束，刘易斯拐点已经出现。同时全国政协十一届三次会议上指出：“…高度重视收入差距过大引发的影响社会稳定的因素…”。2009年受金融危机的冲击，居民实际平均单位时间工资无疑受到重要影响；房价过高与收入差距的拉大成为影响房地产业健康发展的重要因素。

3、我们对2010年楼市的看法

在2009年9月份，我们指出国内楼市的“M型”走势；并在2009年12月指出，2010年的楼市走势未必“前高后低”。索罗斯说“由于2009年楼市增长过快，2010年必然存在调整的空间”。楼市到底“向左走，还是向右走”？

首先，政府宏观调控力度和央行货币政策等存在不确定性，出口的复苏为降低固定资产投资提供机会。其次，2010年固定资产投资将会回落，但房地产新开工量将会继续上涨，供应不足得到一定缓解。然后，可以看到一线城市量价的回落，二三线城市的泡沫化趋势加剧。因此2010年“上半年相对悲观，下半年相对乐观”。

由于信贷收紧，通胀带来的加息预期和二套房政策的收紧，房价增速远高于实际平均工资增速，这些对于楼市是不利的因素。从部分地产上市公司的年报也可以看出，他们认为2010年“上半年比较乐观，下半年存在不确定性”。不过考虑到国内楼市“东边不亮西边亮”的局域性差异，2010年楼市的调整具有区域性和阶段性，城镇化建设成为今年楼市的重要关键词。从中长期看，楼市可能仍保持较快的发展。虽然大部分城市的城镇化建设方兴未艾，但有些城市的楼市，将不会重新进入快速发展的通道。

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