延庆里(胜利街287号)

说一个城市的形成，是地产催生的，很难让人接受，自然，先有需求，再有地产，是逻辑必然，但是形成城市，则需要住宅、商业建筑的实体，因而说地产开发形成城市，也未必全错。从我们现在的看法，中国大部分城市的真正开发是1980、90年代以后房地产的作为，其实，中国好多现代的城市的形成，都是在19世纪中期以后、20世纪初期开始的。上海如是，汉口也如是。我在武汉生活过很长的时间，知道汉口的建设，除了租界之外，和一个大地产商刘韵生有密切的关系。和朋友谈谈，则绝大多数的人不知道，可能因为这个刘韵生属于买办资产阶级，在解放后完全不会讨论，年代已久，也就褪色不知了。

纵观中国，房地产的确是受租界发展刺激而产生的。上海开埠后，租界的地价直线上升。犹太人房地产大亨哈同（哈同，Silas Aaron Hardoon，1851－1931）在上海南京路、河南路以北，曾以每亩10两的低价购买了约40余万亩地皮，结果这一带地价逐年以十倍、百倍、以致千倍猛涨，到1935年，竟涨到45－50万元一亩，使哈同变成绝对的暴发户。这种暴利极大地刺激了一些买办阶层，所以汉口开埠以后，他们也如法炮制，大搞土地投机，其中最突出的就是属于法租界的地产商刘歆生。

我读到武汉的《大武汉》杂志上有何祚欢的《大汉口商界》文章，特别详细地讲到了刘歆生对于汉口房地产推动的作用。一个人能够影响这么大一个城市的建设和发展，现在简直难以想像。

首先说的是 刘歆生的名字，这个“歆”字，读“辛”，很多人错读为“韵”了。

刘歆生没有什么背景，好像是汉阳人，小时候家境很穷，放过鸭子，年轻的时候在租界找了份事做，跟洋人和买办打交道多了，学会了英语和法语，并且知道做房地产可以赚钱，就开始在租界周边买地建房，还不到辛亥革命，他已经成了汉口最大的地皮商了。

岳飞街30号

汉口可以开发的地其实不多，租界所在地原来都是江边的滩涂，外国人来了以后，先建造堤防，然后慢慢建起来的。而租界以北，湖很多，到了汛期就水漫金山，整个汉口成为一个泽国，水患一直妨碍着汉口的城市建设。光绪三十一年（1905年）八月，湖广总督张之洞为防后湖水患，筹集了80多万两银子建堤防，刘歆生知道这个堤防对于可用来建设的土地之重要性，因此他出了50万两，也就是说，修筑这条全长34里的后湖官堤——张公堤，刘歆生的捐款居然占了一多半。这条大堤从当时的皇经堂经老汉宜公路、禁口、姑嫂树、直到岱家山，使后湖淤积起来。汉口的一些买办竞相购买涸出的大片土地，其中购地最多的自然是刘歆生了，他几乎买下后湖涸出土地的四分之一。此公在清末民初已成为有名的“地皮大王”，他和汉口的城市建设大有关系。

刘歆生因为自己在租界做事，深知租界城市规划、建筑质量、公共配套设施的重要性，他用租界的标准来改造汉口租界外的地区，既改善和提高了汉口的城市水平，又提高了地价，一举两得。比如汉口旧城区汉正街一带，住房和卫生条件与租界相差很远，刘歆生于1923年倡导建立所谓“汉口市区街道之模范，以媲美租界区”，名之曰“模范区”。这个“模范区”东起大智路，西至江汉路，北至铁路边，南至中山大道，相当于今天大智街办事处辖区。这片土地都是刘歆生的，他采用“让基筑路”的方式，修建几条马路（如华商街、铭新街、汇通路、保成路、丹凤街、交易街、南京路等），开辟新市区，以提高地价。“模范区”内的房屋，除独资或合资营建的以外，大部分是由房主委托比利时的“义品”放款银行（当时的一家专营建房放款的外资银行）营建的。“义品”可提供部分或全部贷款，连同代客绘图设计、承包施工、以及经租。

“模范区”内营建的房屋要合乎一定的标准，如须做甲级砖木结构或质量较好的房屋，板房、茅棚一律不准建造，所以建成的都是当时的新型住宅。房屋建成后要报请政府备案，并设立“模范区警察局”维持治安。“模范区”与英、俄、租界之间横亘着一道围墙，几经周折，1923年租界当局终于同意拆除围墙，这就使得“模范区”更加繁荣了。

汉口买办搞土地投机的，除了地皮大王刘歆生之外，还有俄商顺丰砖茶厂买办韦应南和德商礼和银行买办王琴甫、陈润田等。他们都是近水楼台先得月，在租界边沿内外、京汉铁路两侧，以及后湖一带低价买进了大片地皮。汉口开埠后，上海江浙财团中一些买办和民族资本家也纷至沓来，购地置产。还有那些官僚、军阀、政客、和大商人也强制或低价买了不少地皮，修建了大批房屋，这样，汉口房屋由低矮的平房向着多层楼房发展起来了。

外地资本家和买办来汉进行房地产投资，始于光绪二十七年（1901年）。著名的有刘贻德、蒋广昌、胡庆余堂和大官僚袁海观（曾任上海道和两广总督）。他们在法租界扩界区海寿街、海寿里、友益街、车站街、长兴里（今德兴里）、长清里、三德里等处买地皮修建了数百栋二至三层砖木结构房屋，街面是店铺，街后是里弄住房。1904年，浙江吴兴人刘澄如、刘通德修建了通德里、永福里、永广里，以及黄陂街一带的房屋。这些房屋多由立兴洋行、东方汇理银行“挂旗”或代为经租，只有少数业主设了经租帐房。这就是资本主义经租在汉口的萌芽。

1908年，上海四明银行开办人叶澄衷又“挂旗”在法租界购置了质量较好的泰兴里。和记洋行买办韩永清（汉阳人）买下原属陈景堂的华景街地皮，随后又买下了华清里一带的地皮，并在这条长达250余尺的街上修建了90栋同一式样的铺面和一栋钢筋混凝土建筑的菜场。汉口本地的一些中小商人，则大多在前后花楼街修建一般的砖木结构里弄房屋，如刘耀庭的笃安里等。

延庆里(胜利街287号)

1911年11月汉口在大火中虽然损失惨重，但仅仅在几年之间，市面又渐有生机。一些中小业主纷纷在废墟上重建房屋，但规模不大，而接近租界的火灾区和空地，则成了江浙财团和买办官僚等争夺的地盘。

上海资本家蒋广昌和胡庆余堂，在今江汉路和南京路之间，合资委托比商义品放款银行（后改成地产公司）代建了三分里和四成里（后合称义成总里）。大官僚袁海观修建了以“长”字为头的里分，即长怡里、长乐里、长康里、长寿里等。曾任上海道的桑铁珊修建了以“保”字头为名的保和里、保安里和保成里。这批房屋都是1914－1918年间修建的。

与此同时，江西庐陵大资本家周扶九修建了以五常里（今永康里）为中心的中山大道两边的店铺住宅房屋约1000栋，为当时建房之冠。至于水塔对面的生成里和江汉路街面房屋，则是刘歆生早期修建的，后来抵债给了湖北官钱局。

这一时期，在江汉路、六渡桥和中山大道一带，新建的房屋如雨后春笋，形成了汉口的繁华中心区，昔日后湖这一片荒凉的地方，这时已经身价百倍了。例如，胡庆余堂和蒋广昌在1912年向刘歆生买义成里地皮时，每方丈地价不过100两银子，而当房屋建成时，每方丈地价已经涨到360两。周扶九1914年在修建五常里时，每方丈地价不过50两， 1915年就涨到200两，到1917年房屋建成后，每方丈地价竟高达千两以上。在这样高的利润刺激下，汉口掀起了建房热。水涨船高，房租也跟着飞涨。什么二房东、三房东之类的中间商也应运而生。住房承租要用金条来“挖顶”（押金）或预付几年租金。后来官票贬值，又以米价计租。汉口租界、中心地区的楼价越来越高，在这样的情况下，一般人根本住不起新建的房子，只有到铁路外和偏僻地方搭盖棚屋板房栖身了。

第一次世界大战期间，欧洲列强无暇东顾，汉口的民族工商业得以发展，房屋需要大增。当时买办们暂时取代了洋行的地位，获得暴利，他们就以大部分流动资金进行房地产投资，以攫取高额利润，并且将此作为保存财产的稳妥可靠的途径。

1917－1925年，大买办刘歆生发起的所谓“模范区”，建成了2000多栋房屋，其中买办们兴建的就不少。象安利英买办蒋沛霖修建了德润里，出口猪鬃的买办周德安修建了丰寿里，出口桐油的买办周绣山修建了云绣里，阜昌买办刘子建修建了辅义里。

与此同时，在租界边缘或扩界区修建的，有刘子敬的辅堂里、辅仁里；英商和记蛋厂买办杨坤山的坤元里、坤厚里、坤仁里、宝庆里、宝善里；德商美最时买办王柏年的昌年里；法商永兴买办文坤山的潞安里、昭明里；英商和记买办韩永清的永贵里等。

刘歆生自己因为圈地太多而背了几百万贷款，资金周转不灵，居然一下子就垮了。生成南里、北里二百多栋房子归了官钱局，大片土地抵了债。抵不够的就用筑路建房作饵，吸引投资。不过他仍然保留了汉口房地产业主中最大的一块，刘在抗战时去世，这个地产帝国也就彻底分崩离析了。不过，此时的汉口城市，也已经相当成熟了。

一个开发商影响了一个城市的面貌，这在中国现代城市发展史中也不多见的。

2010年3月12日，于洛杉矶