这段时间太忙，也累，今天事稍微少点，突然想解决一个我一直没深究的问题，推导一下现在的购房者。

豪宅的就不说了，那是有钱就是个霍霍。

就说说普宅的，很多人说85%的城市老百姓都有自由产权房，无论大小，想想身边，还真是，大小新旧的，确实基本上吧不算外来的，差不多都有房子了，那来自本地的客源要是买的话基本就是只有子女立户和改善两种了，哦，对了，还有拆迁带来的硬性购买。

我先假设

子女立户：100人，这里假设子女立户从25岁至35岁，其中自己有购买能力的有5人，合一方家庭有购买力的有45人，需要和双方家庭购买力的50人。

居住改善：400户，这里假设比较富裕的100户，一般富裕的100户，不太富裕的200户，那么减去因子女立户导致的改善性需求减少，改善类还有210户。

拆迁户：100户，目前拆迁因为房价高，一般60%以上要求回迁，那么有购买力的还有40户

没房子的：100户，没房子的一般就是购买力有限很多是买不起，就算有1半能买得起吧，老实说这可能性有限。

算下来会购买商品房的大概有100人300户，按1户2人计算也就是说有7/13的人有购买力，假设其中有2/5的会买二手房，那么有21/65的人会买商品房，大连现在全市户籍人口603万，得排除农村人口，非农户籍人口大概350万，财富不是有个二八定律吗？哪就去掉20%的富豪，再去掉1/3社会底层绝对买不起靠政策房的，加上之前的比例，那么这里面有52万人要买房子，现在正在全域城市化，那么农民进城的消费力也不能小觑，就算有15%吧，现在的房价实际比例可能更低，去掉买二手房的大概有20万人.一共72万人.现在买房子应该超过80%是以2人户为单位买房子吧，那这部分所谓刚需买房子大概需要43万套，现在投资比例蛮高的，假设还有30%的投资吧，那么就有21+43=64万套的购买需要，近几年大连常驻人口增长平均5万人，假设其中2/5最近几年会买房子，这2/5里有1/2以家庭为单位购买，那就有1.5万套的需求，可能有算漏的，就不记了，也就是说近二三年市场大概有67万套的商品房购房需求。大连09年成交土地大概2200万平方米，当然09年是比较多了，这样就算2010年能供应的和08年一样多吧，那一共至少就有4800万平方米的建面在今后两三年进入商品房市场，不是出了70、90吗？按照户均面积90平算吧，那今后2三年大概进入供应至少53万套，按照现在价格，去掉价格1.5万以上的非普通住宅，大概能有10%吧，那就剩下了47万套。

这么看来64>47,看来整体还是供不应求啊，当然了这里没考虑价格的不平衡，可能买的起的更多集中在1万元/平以下，这个也无从去算了，脑子不够用了，基本上吧，靠刚需肯定解决不了问题，那21万套的投资非常重要，这部分的走向直接决定了市场供求势力的均衡问题。这么看来从量上看，供不应求是现状，价格失衡是问题，现在均价过万对消费力打击太大，西、北交通打通了，但这价格涨的比人心理快，现在真正意义上的普宅从价格上来说基本在市内四区失踪了，投资好说，只要价格涨势不断就行，但这刚需要是不断涨的话恐怕会缩水，要是郊区涨的比配套上的快太多的话，恐怕这缩水幅度会非常大，改善类最大规模的是卖旧房买新房类的，这类的必然伴随面积扩张，现在讲的都是普通改善，这类改善外移是肯定的，目前二手房价格和外围新房差距极小，加上装修，基本上面积扩大有限，同时交通还不成熟，卖了房子没钱买车，时间换空间不成立的话就比较麻烦。

总体看来，从量上来说是喜人的，结构上来说确实挺麻烦，尤其这投资的也不稳定，政策或者经济形式少有变化就随风倒。

再说一句，不将豪宅的了，买豪宅的基本不可理喻，基本上都是随个人喜好。

乱七八糟，我都不知道自己说的是啥，好像逻辑有点乱，呵呵。就这么地吧。

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