一、2009年房地产形势回顾

1、政策先扬后抑，效果显著，国家调控能力增强。

2、上半年投资下降，供应不足、刚性需求复苏，导致销量大增、价格逐月飞涨。

3、全年新房和存房销售全面飘红、交易活跃，对GDP贡献率、投资总额、销售总额、开工面积又创新高。

4、土地市场由冷变热，“地王”频现；融资容易与利益驱动，国企地产拿地势头不可阻挡。

5、峰回路转，地产企业销售与利润双收双成；喜出望外，地产巨头债务阴霾烟消云散，销售额增幅甚以百亿计，行业资源进一步集中。

6、资本市场风起云涌，巨头地产或特色房企纷纷上市、资金实力大大增强；保险资金投资不动产、私募股权基金、房地产投资信托基金、风险投资等的新动向将会逐渐改变地产企业生态环境。

解析：

 总之，2009年的中国房地产是在政策和需求的双重利好的情况下造就了一个大牛市，国家经济、政府、地产企业、银行和地产相关行业都获取了相当的利益满足。但在房价、地价飞速上涨的同时，全社会都意识到了房地产所暴露出的中国住房制度、土地及拆迁制度、城市化方针所存在缺陷和房地产疯狂无约束上涨的危害，于是标本兼治方针政策在09年底起逐渐开始实施，预示2010年中国房地产业的政策大环境将与2009年大不相同！

  （后附详细资料）

 

二、2010年全国房地产形势研判

(一)经济背景

1、2010年国际国内经济形势分析

1、国际经济形势

2010年全球经济继续好转，然而可持续性复苏仍任重道远。

预计：美国2010年GDP增长2.6%，通胀保持温和；欧元区经济增长将更为迟缓，全年GDP增速可望达1%，仍有通缩风险；新兴市场经济复苏则遥遥领先，中印表现尤为突出。

2、国内经济形势

中国政策自2009年下半年，主动防御资产价格泡沫，有效降低了2010年风险。

2010年中国高增长温通胀，从过去投资和出口拉动的增长方式，逐步转变为依靠消费拉动。预计经济增长10%，消费将是最重要亮点。

首先，中央经济工作会议将增加居民消费列为重中之重，政府今年剩余的刺激资金将更多安排于促消费而非投资，包括对家电、汽车等鼓励消费政策加大力度；提高农民收入；增加社会保障投入，提高退休养老金，加快医疗体制改革。

其次，近年来沿海企业转移内地带动中西部就业和消费，而同时沿海地区产业升级明显，服务业、高新技术产业成为新增长亮点。

此外，消费信贷的发展也将进一步推动消费，与中国文化接近的日本、韩国，其消费信贷都是在人口红利后期起飞。中国目前正处于该阶段，20-30岁年轻人所占比利上升，在政策扶持下消费信贷有望起飞。预计2010年消费增速由09年的9.2%上升至9.8%，对GDP的拉动升至4.4个百分点。

2010年，中国经济将呈现以下三个特征：

（1）2010年投资增速不会大幅回落。大量在建项目仍需完工，而房屋销售的大幅增长，以及中小城市户籍制度改革加速城镇化，将带动房地产投资以及与房地产相关的消费和建材行业。另外，外需好转带动出口有所反弹。

（2）货币政策逐步转向稳健，但总体流动性依然较为宽松。货币扩张的另一条腿——外汇流入也将发挥更重要作用，预计M2增长仍将达到20%。应对通胀上升，政府将首先采取行政措施应对，譬如央票以及存款准备金率；但加息等价格性措施将较为滞后。汇率方面，从出口表现、输入型通胀、以及国际压力三个方面分析，全年人民币对美元可能升值3-5%。

（3）企业盈利将大幅上扬。历次经济复苏初期，通缩转通胀，企业利润都强劲增长，两者均有利于资产价格上涨。

（二）2010年国内房地产走势分析

1、政策趋势：维持市场稳定，温和从紧，保持经济连续性；有表有里，标本兼治，逐步完善住房制度。

理由：

Ø        鉴于房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金等方面平稳着陆的考虑，以及客观存在的购房需求，中央政府在短期政策基调上将会以温和为主，着力打击投机需求，动用提高二套首付、提高土地首付和清查囤地、督促房源全部推售明码标价、缩短营业税优惠和贷款利率等技术手段调节，以保持价格平稳即可。

房地产对经济增长的重要性使得政府难以大力打击地产市场。国家对于2010年经济增长10%的基准假设，是建立房地产开发投资增长25%的基础上的，这需要在房屋销售量增长5%，房价上涨5-10%。但如果政府大幅进行紧缩，打压房地产，造成房价下跌，房地产销售量下降20%（重演2008年的情形），房地产开发投资增长回落到5%（重演2008年底、2009年上半年的情形），则将造成2010年投资对GDP的贡献下降2.9个百分点（其中房地产开发投资对GDP的贡献下降1.7个百分点，房地产上下游行业投资对GDP贡献下降1.2个百分点）；消费对GDP贡献下降0.9个百分点（主要是与房地产相关的家电、家具、装修材料和汽车消费放慢）。这样，GDP增速将大幅下跌至6.5%。这无疑是政府难以接受的。因此政府将主要依靠增加供给的方式来应对房价上涨。因此，国家难以下决心大力打击房地产市场。

土地收入依然是地方财政的主要收入来源。地方财政对土地收入依赖有增无减，这也必然推动房地产市场的发展。城市的不断扩张，城市化进程中的基建导致政府负债率提升，重手调控很难实施；加快推进城市化进程是“十一五”计划的重点，在这个大基调下，三四线城市庞大的基建缺口需要大量资金来填补缺口，但是中国实体经济的税费根本无法支撑，3-5年内政府的收入来源依然是卖地，并暗中扶持交易量的提升。

房地产依然是银行的主要盈利来源之一，在其他经济体没有规模的情况下，谁也不会轻易放弃地产。虽然政府希望保持房地产市场的稳定，大力建设保障房，通过征收税收筹措资金，并且使目前的高档房泡沫与银行脱钩。银行不可能放弃房贷这一赢利大户。

Ø        在长期政策上，将会在2010年起进一步加大力度 通过加快调整中央与地方财税分配体制机制(中共中央政治局就世界主要国家财税体制和深化中国财税体制改革进行第十八次集体学习,胡锦涛指出要按照调动中央和地方两个积极性的原则，健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制)、改革完善土地出让制度、增加保障性住房和普通商品住房有效供给、加快推进保障性安居工程建设、修改完善拆迁条例、发展中小城市和小城镇等一系列政策措施，逐步形成商品房与保障性住房比例合理的发展格局，基本化解高房价带来的日益严重的负面问题。

2、市场趋势：2010年全国除个别泡沫严重的城市外房价都会呈现平稳发展的趋势；全年销量会基本与09年持平，有下降的可能性；第一季度会可能有短暂的观望期。

Ø        2010年的供应量依照09年下半年所拍土地看似乎很大，但实际绝对数量有限。由于由于2009年销售火爆带来的存量房减少，2010年上半年供应量与销售量会基本平衡，预计2010上半年商品房供给仍将呈现供求关系平衡甚至供小于销的状况，但鉴于楼市调控的方向，房价平行发展的趋势明显。那么上半年平稳去化相当一部分供应量后，下半年供应量依然有限加上上半年积累的刚性需求强劲，所以下半年房价下行也不太可能。但总体销量可能低于09年。因为从2007年到2008年，再到2009年，全国的楼市都表现出明显的“大小年”之分，这种情况也很可能会一直存在。

Ø        09年最后两个月，由于担心优惠政策即将到期，一些恐慌性需求提前释放导致房地产销售大幅增加，部分透支了2010年初的需求，导致2010年初销售可能平淡。鉴于国人对政府政策的期望心理会在第一季度适当观望，但消费者经历了08-09年的房地产市场冰火两重天的刺激后，这种观望期会非常短暂。

3、土地市场：土地稀缺、地价高位运行将是2010年土地市场的主要特征。

Ø        从长远角度：1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。国际经验是：城市化水平在30%-70%之间是城市化的加速发展时期。中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城，至少要建40个1000万人口以上的城市。这就需要更多房地产建设用地但目前城市建城区的土地指标基本用尽，受制于中国粮食安全和18亿亩耕地红线的要求，虽然农村有大量闲置建设用地但由于土地制度的限制无法进入市场，10年内建设用地和城市化与耕地安全矛盾仍然突出，在这种背景下2010年城市新增房地产的数量仍是极少，供不应求，地价无法下降。

Ø        从今年政策角度看，尽管国务院要求城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。但是，根据目前地方政府的工作效率和手中所有土地数量和位置，预计前三季度能够向外推出的土地极其有限，年内土地资源依然很稀缺。这样仍将抬升价格。

Ø        抬高价格的另外一个重要的因素是城中村和城区旧厂区改造，目前人们维权意识觉醒和市场行情，旧城改造的成本日益上升，加上今年拆迁条例的可能修订---由开发商自行谈判补偿拆迁，将意味旧城改造市场化加速这将进一步提升旧城改造的成本和延长前期周期。

4、企业发展：行业资源集中度越来越高，多数城市企业都有向次级城市拓展的趋势，竞争环境更加激烈；企业间相互合作的现象继续增多。

Ø        随着资金、品牌、人脉资源、人才的逐渐集中，在有限土地资源中越来越多的企业将会面临无地开发的局面，同时资金脆弱的企业随时会受到政策和市场紧缩观望的压力。

Ø        随着地价的攀升，更多企业之间会联合拿地或合作开发；或者在资金和土地结合上相互合作。

5、融资市场：与保险资金、私募股权基金、行业外资金等各种资金与地产的融合将会是2010年银行贷款紧缩后的必然选择。