中国应警惕“土地抵押贷款”风险
土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。海外观察家发现了中国“土地抵押贷款”风险：在政府启动大规模经济刺激计划后，中国经济增长了8.7%。然而，债务占国内生产总值(GDP)比率较之前约20%的温和水平几乎没有上涨。出现这种蹊跷状况的原因在于，中国经济刺激计划的大部分资金并非来源于传统的财政支出，而是来自国有金融机构发放的贷款。2009年，中国新增贷款增长了一倍多，达到9.6万亿元，接近GDP的三分之一。
地方政府的贷款机会有限，但它们可以成立特殊的投资公司，这些公司可以用公共土地作抵押来筹集贷款。官员们私下承认， 2009年发放的银行贷款中有很大一部分流入这些投资公司。在本世纪初期，这种公司最先在上海和重庆出现。如今，全国估计有8000多家这种公司。尽管银行业监管者估计地方政府的债务为6万亿元，但史宗瀚估计这个数字应该更接近于11.4万亿元。
人们只能猜测这些债务中有多少会成为坏账。史宗瀚认为，北京和上海等大城市拥有的公司不会有问题，但较小城镇和农村地区可能会很艰难，不良贷款可能达到3万亿元。他说:“中国房地产市场不存在任何杠杆的看法是错误的。对于买房的人来说可能是这样，但地方政府却在大举借债。”据渣打银行驻上海经济学家王志浩估计，给这些投资公司作为贷款抵押物的土地的数量相当于过去5年间出售的土地数量的3倍，“很难想像这场游戏如何继续下去，并且不以悲惨结局收场。如果土地贬值或者市场变得萧条......这场游戏绝对不可能圆满结束”。
2010年3月6日上午10时，十一届全国人大三次会议将在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，中国人民银行行长周小川指出：这次地方融资平台的融资规模比较大，在一定程度上也和我们国家城镇化的进程有关，也就是说有一部分地方融资平台的融资是用于了城市基础设施、城市公用设施、住房和环境等方面。当然，融资平台也是复杂的，一部分融资平台的融资是有明确的偿还能力的，不值得太大担忧。但也有一部分值得大家关注，主要分为两类：一类是以土地为抵押的借款，大家要注意，凡涉及到土地的价值相对比较复杂，因为在土地价值的上升阶段，有可能会出现高估，而未来当土地的价值下降的话，就可能使得对贷款的判断出现差别。另外一类就是由城市政府进行综合还款的，也就是说项目本身不具备充分的还款能力，主要依靠综合效益来还款的，这里面蕴含着城市政府以及财政性的风险。
周小川同时谈到:对于金融机构来讲，我们主要强调他们的决策程序和风险防范。首先，要从各种参数和监管的角度使他们能够对于贷款项目的评判、风险权重的安排、土地价值的评估等等方面做到合规，而且要审慎，就是要保守一点。另外，凡是出现了不良资产，都必须严格地按照现行的会计准则，按照现行的贷款分类标准来进行资产负债表的处理，也就是说，该减记的就要减记，该核销的就要核销。因此，新的制度就是要使任何做错事的金融机构都会损失自己的盈利能力，甚至损失它的资本，直至要收缩。这种约束机制经过若干年的金融改革已经建立起来了。
目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。
通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：
一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。
二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待 房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
中国应警惕“土地抵押贷款”风险
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