难在何处

●需要有驾御设计的能力。

    要驾御设计，管理设计，就必须懂得设计。开发商的有关人员需要有设计院项目负责人的工作素质，需要听取设计院各专业的设计方案，并参与讨论。如建筑风格的基本取向，结构基础形式，结构计算模型输入参数的的选择，设备专业的站房面积、位置分配，空间管线位置、标高分配…更详细的还要讨论诸如防排烟形式、供配电方案、消防方案等。

    国家在上世纪九十年代开始实施监理制度的时候，曾规划监理的工作包括施工监理和设计监理，后来施工监理普及了，设计监理却基本放弃了。因为要监理设计，监理人员至少要具有不低于设计人员专业素质。然而目前大多数监理公司的监理人员基本上不能掌握设计规范，根本不具备与设计人员讨论问题的素质。

    做业主设计管理工作的人，需要有较为丰富的设计院项目负责人工作经验。而这样的人才流入开发公司的十分有限。

●需要对项目的策划定位有准确的理解。

    对于房地产项目而言，设计人员的缺陷之一，是对产品市场购房者的需求了解有限。这需要业主管理人员的传译。

    设计人员的缺陷之二，是缺少营销观念。这需要业主管理人员在方案讨论中，潜移默化的影响。

    业主管理人员需要对己方项目的策划定位、成本控制的原则、产品开发时限等有精准的把握，并把这些原则贯彻进项目设计过程中。

    重点在于对设计人员的事前灌输和过程把握、斧正。

    目前，业主设计管理的突出问题在于，核心问题没有在设计开始之前预防、设计过程中落实并适时矫正，而是把问题集中到设计完成后的、直到施工过程中的修正。这样导致项目的拖延、与设计院或设计人员的关系紧张、费用的增加等，更麻烦的是，有些问题在正式图纸出来后，不再能被彻底修正。一些开发公司习惯在图纸出来以后，再聘请有经验的专业人员对建筑线条梳理、防水做法、结构剪力墙片的布置、配筋、水电方案等进行核查，然后提出一揽子意见让设计修改，设计院、设计人员对这种做法有较大的抵触情绪。

    ISO的观点“好产品是生产出来的，不是检验出来的”，在此合用。

●需要有项目管理素质。

    业主的设计管理人员需要有设计、市场、项目管理等综合素质。

重要性如何认识

    设计优化可以降低建筑造价15%左右，施工阶段要降低5%的造价都很困难。

    施工过程中的设计变更，绝大多数将增加造价，增加工期。

    设计的好坏决定房子的档次，施工的好坏决定房子的品质。

    建筑师的构思≠购房者的喜好。

“开发商的设计管理（二）”将介绍业主设计管理的一些要点或技巧。