一
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如果抛出一个哈姆雷特似的问题：中国的房价如何在短短几年内上涨到如此的地步？
答案必定是五彩缤纷般绚烂：如流动性过剩，如人民币升值，如资产泡沫………..
那么其主导的实质性原因到底是什么呢？让我们来庖丁解牛一番。
房价即商品房价格，因为商品房也是商品，属于市场经济大范畴，也可以用供求关系来解释。
（注：商品房一词出现于1998年国家住房制度改革后，由原来的福利分房改为货币补贴形式，住房遂由一种福利品转为商品而进入交易市场，此非本文论述重点，一笔带过。）
二
. 供求供求，我们先看需求。需求一般分为刚性需求与投资需求。
1 .
先说前者，何为刚性？就是不得不买，不买就影响正常生活了。（比如大米是个刚性需求品）
这里面支撑刚性需求的最大注脚，是一个原来出现在政府报告里，现在被开发商用来作噱头的词语：“城市化”。城市化进程一直是中国房地产业看涨群体（包括开发商等利益相关者）最响亮的舆论口号，最强大的精神支柱。
那么何为“城市化”？我们用通俗易懂的语言来解释下：一些人为了进城，即落户城市，能享受城市健全的社保体系，能解决子女优质的教育问题，能生活在花园一般的林荫大道而买房。一些大中城市所谓的“买房落户”问题，只要买了一定价格（比如200万以上一套）的商品房即可落户。
那么这些挤破头入城的是什么人？穷人？富人？大家一想就明白了，就两类人：要么是真富人，钱多。要么是“伪富人”，比如双方父母倾其毕生工薪积蓄，为其子女结婚而首付新房，接着小两口继续的埋头苦干，成为“房奴”。
总之，穷人家是掏不起首付的，何况全价乎？
一个只有少数富人能参与的市场，只能演变为一个奢侈品市场，试问天底下有哪个国家把房子定义为奢侈品的？
房地产越是畸形发展，价格就越涨，就没有人参与，越少人参与越畸形发展，如此的恶性循环下，离崩溃也就不远了。
2.
说说另一个需求：投资需求。参与者大多数为投机客，炒房团，与我们广大的穷人更加的搭不上边了。（注：本文所定义的穷人，并非指穷困潦倒的乞丐，而指的是广义上的人民群众。）
三
. 接着我们来说供应。
1.
房子是谁供应的？开发商！此行业的从事者们，广大的开发商们，估计口碑相当的不好，早已臭名昭著了，“为富不仁”，“罪魁祸首”，所有唾沫都吐向他们，所有利箭都射向他们，今年的两会上，几位身兼代表委员的开发商就遭到了集体炮轰，这势头让人感觉，开发商是中国房价涨成这样的千古罪人，灭了开发商就能拉下房价似的，开发商连连喊冤，说自己比窦娥还冤，理由是：我拿来的土地就已经是天价了，盖好的房子自然就贵了，难道让我亏本销售，我有这么多的人要养，这么多的关系要疏通，亏本卖是不行的………
（注：在高度发达的市场经济体系里面，各行各业的盈亏是很正常的，是大家自由竞争，优胜劣汰的结果，汽车，纺织，家电有几年不是也在亏损嘛，房地产没有亏损的时候，说明发展模式不成熟，这属于题外话了，看到开发商的辩词有漏洞，临场发挥下。）
实事求是的平心而论，开发商的辩词也是有理的，尽管有漏洞，但逻辑上是讲的通的，他只是没明说而已，其潜台词是：我的地皮是从地方政府手上高价拍卖来的，地价高，房价自然就高，你们要发泄就找政府去。
我们相信大多数的开发商的拿地成本是属于天价的，当然个别极少数的早年便宜拿地，囤地至今的巨头除外。（注：李嘉诚在上海一地皮居然囤地十年未开发。）
2.
既然开发商想转移视线，转移舆论矛盾。那么我们就把焦点对准地方政府，地方政府也很有手段的，卖一块地还要搞个竞标，美其名曰：“招拍挂”，以杜绝内幕交易。一块豆腐干大的地，招来了几个乃至几十个开发商来投标抢购，价格自然就抬上去了。有时候还会学学企业那套，在某一地块即将拍卖前，先造造势，打打广告：本市中心最后一块CBD的核心风水宝地，稀缺性独佳…………惹得开发商们垂涎欲滴，摩拳擦掌，打了鸡血似的。
地方政府的目的只有两个：卖出更多的地与卖出更高的价格。各位地方父母官们为何热衷此事？因为缺钱！此言非笑话。因为各位首长上任后喜欢搞“形象工程”，“政绩工程”，没有足够的资金怎么搞？那些工程不是俺们农村里修个路，筑个沟那么小儿科似的。
又不能指望地方财政收入，因为这钱用来给公务员发工资还不够。所以各省市长们就信誓旦旦的行动了，其背后的逻辑是：没钱我怎么给广大人民群众造桥修路建公园，基础设施建设都搞不了，何谈城市形象，城市面貌？我只好千方百计的卖地了。
有数字为证，2009年光一个杭州市卖地收入就高达1200亿，位居中国各大城市之首。同年，全国这一数字合计是1.59万亿，此数字占地方财政收入的40%。（注：这比例是全国平均，沿海开发省市就远不止了。）加上各种税费收入，房地产业无疑是地方政府的“财神爷”了。这就不难理解了，为了造更多的桥，修更多的路，只能卖更多的地和更高的价格。
3.
顺带说下，这里面有炒房投机客的历史贡献，因为他们的添砖加瓦付出，才使得广大的人民群众享受到了花园般的基础设施，平坦宽敞的大路，跨江越海的大桥，这也算是政府通过国家机器的行政力量让富人阶层为整个社会的基础设施建设买单的无心插柳吧。穷人们虽然买不起天价的房子，至少踩踩马路，逛逛公园，也自我平衡下心理。
目光如中央政府之炬者，不可能看不到房价的高泡沫，但为何迟迟不采取强有力的措施呢？（注：最近也只是象征性的提高了首付比例而已，蜻蜓点水，不痛不痒。）相信这后面决策层应该有深谋远虑的更大政治，也许这个政治----------即地方政府的“无心插柳”就是原本中央政府默认下的高瞻远瞩的战略意图。
四.
需要补充的一点，也是最重要的一点是：房地产市场到目前为止依旧是一个卖方市场。供应方高度垄断：政府垄断土地，开发商垄断房子。购房者作为其他服务业享受上帝般待遇的消费群体，为了抢到好的房源，居然还需要搞关系，开后门。
1.
政府垄断土地，是为了高价卖地，本意是初衷无可厚非，因为在物业税未出台前，此类“土地财政”模式不会在短期内退出历史舞台，只有高强度的物业税（出台需要全国人大立法通过）才能弥补地方政府卖地收入的财政“真空地带”，进而使得地方政府对土地垄断失去驱动力。可喜的是，上海.重庆等各地都在酝酿房产保有税等适时推出，希望这不是一个个“寓民于乐”的噱头和把戏，而是刺破房地产泡沫的钢针。
2.
开发商垄断房子，于情于理就有点说不过去了。照理是应该加快销售，以高周转率来规避市场风险，因为你拿地成本高，自然希望利用眼前的高房价大环境而快速回笼资金，房价一旦下跌，开发商由于高价拿地而成本巨大，直接会面临财务风险甚至破产风险。
究竟是谁给了开发商囤房捂盘的力量？答案是钱！钱不外乎四大来源：1.建筑商的垫资款；2.购房者的预收款；3.企业自身银行贷款；4.企业市场融资。
前三者变数较小，与开发楼盘面积成比例，不会以开发商的意志为转移，一套100万的房子，购房者不会给200万；银行也不是傻瓜，不会源源不断的放贷给一家负债率已经触顶的企业。
第四个就属于可变因素了，市场融资可大可小，可多可少。开发商能发信托产品，能发企业债券，能增发新股，能…….
其中以资本市场融资为主（如IPO,增发等），如2007年就出现了怪现象，不断有房地产企业IPO，增发配股，全国各地就不断有新地王产生。开发商一旦有了钱，跟暴发户似的，就牛的狠了：我就捂盘步卖，我就撑着，你有本事不来买，看谁憋的过谁？
因为有雄厚资金做武器，企业不营业没销售，仍然可以维持运转，没钱了就只能疯狂抛售楼盘，回笼资金了，你让他捂，他都不敢捂了。2008年信贷收紧，市场融资大门暂时关闭，犹如掐住了开发商的命脉一般，顿时六神无主，狂抛旗下物业，以拯救现金流，就连巨头之一--------浙江最大地产商绿城集团，也传闻即将破产，危在旦夕，举国上下无一开发商敢捂盘，敢狂语：我偏不卖！
所以归根结底一句话，只要市场融资大门还向广大开发商们敞开着，能轻松顺利的IPO.增发，要让囤地捂盘现象消失，甚至要让房价在短期内下跌，都是不现实的想法。只要开发商不缺钱，有的是时间与购房者比耐心！
五
洋洋洒洒的讲了那么多了，观点与结论也已经很明确了，就一招就可让房价下跌。以实现“居者有其屋”的美好愿望。
此招能有“立竿见影”之效，即让银监会实施行业差别信贷，对房地产开发商紧缩信贷。证监会关闭市场融资大门，对房地产企业融资一律停批。如此一来，开发商就会有很大的资金压力，只能抛盘出售物业，回笼资金，这样整个市场供应就倍增了。
那时的开发商给他胆捂盘都不敢了，资金链一紧，自然去拿地的底气也不足了，地方政府一看开发商来的没以前多了，人气也不足了，竞价也没以前狠了，甚至还时不时的流拍了，自然而然的就下调地价预期了，廉价卖地，或者多推地，土地垄断自然土崩瓦解，不攻自破了。
因为一个没有有效需求的土地市场，地方政府的价格期望值就会降低，它不至于不卖地（不会学开发商“囤地”那套），理由是它每年造桥修路的巨大开支，不允许它不来卖地，所以只能依靠的是薄利多销似的高周转来获得这笔财政收入以外的资金。
六
说句实话，我们以前出台的政策需要纠偏，供求供求，政策总是在一贯的打压与控制需求（最近的购房信贷政策亦如此），不知是有意的政治作秀，还是无意的经济学常识错误。殊不知，只要两大供应（地与房）继续垄断，对需求的暂时人为控制，只会酝酿内部冲动，在不久报复性的迸发出更强大的购买力。只有对症下药，对供应制度改革才是良策。
附：两会（银监会与证监会）若还治不了开发商的捂盘囤地现象，还可以让建设部（现在的住房与社保部）也参与进来，废除商品房的预售制度，改为现房销售制度（想当年，央行曾经提议过，后由于巨大阻力而不了了之）。如此一来，开发商的资金压力就更大了，房地产业在中国就不是一个能轻易获取暴利的行业了，而是与其他产业一样，只能获得一个行业正常平均回报了，高房价高泡沫的问题自然就迎刃而解了。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”的宏伟蓝图般发历史画卷就可以层层铺开了。