一线楼市“乱”象初显
本报记者 孙维晨 发自北京 《 国际金融报 》（ 2010年04月21日
“严打”是真的来了。新“国十条”药效仍在强力扩散，一线城市已经隐隐有全面失守的迹象。而随着时间推移，原本只抛盘、不降价的投资客们将更消耗不起逐步积累的财务成本，一场投资客的溃退似乎已是事实
新政“药效”继续扩散
4月19日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
新政“药效”正在扩散。原本抛盘或坚守的投资者和开发商开始动用不同形式的降价手段，以加速现金回流。来自业内统计显示，最近４天北京共有92个楼盘在打折，其中折扣最大的楼盘出现全款9.5折、按揭9.7折的优惠，目前普遍的折扣力度在9.7折至9.9折。有报道称，目前北京近郊通州二手房市场上有80%的房主表示不再涨价，更是有50%的房主表示愿意降价。业内称，北京市场特别是通州楼市已经非常明显地进入了下降通道。
而上海市场亦是如此。据悉，有投资客已经向地产中介机构明确表达“急于出手”意愿。而中介机构则透露，不少挂牌投资者表示希望尽快清仓出手。相关板块大约有20%的卖家表达出上述意愿。业内预计，随着政策被市场逐渐消化，相同情况会逐渐增多。上海闵行区的情况也有雷同，其区域内当前房价近日出现议价空间，价格有5%的下跌幅度。
在广州，则出现了投资客降价5%至10%抛盘的案例，此类抛盘多集中于该市天河区域。
高端盘欲寻“海外客”
楼市新政对高端楼盘的影响还未完全凸显。记者以客户身份致电燕莎商圈高端楼盘之一的华远九都汇项目。销售人员告诉记者，目前其项目均价为5万元左右。这一将在明年11月建成完工的项目，其一套两室一厅面积约为１００平方米的全西向户型单价为4.77万元。而随着楼层的提高，其单价也将上涨。一套大约140平方米位于7层的户型均价约为50800元。销售人员告诉记者，尽管目前有政策在压制楼市价格，但是该楼盘的价格不会下降。因为高端楼盘所受影响不大。
而该项目在今年年初采取了异于同行的销售策略，转而将市场触角伸向亚太地区。3月13日至14日，该楼盘在香港进行巡展。三天时间中，内地与香港总计认购额约为3.1亿元。据悉，该项目计划近期将前往新加坡进行巡展。来自销售人员的数据称，该盘大约有20%的居住者为境外人士。
有市场人士认为，若楼盘与刚性需求联系紧密，则短期内或受冲击。但长远分析判断可能继续朝应有的价格上行。而有些高端产品价格确实虚高者，则受影响较大。但是真正的高附加值和高投资价值楼盘则不会有过多影响。
开发商欲垫付部分首付
为迅速回笼现金，广州市有开发商甚至表示，先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。由于银行利率上浮了1.1，开发商愿意在签约后将房价适度再给优惠，抵消掉利率上浮带来的成本。甚至，原来一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。
著名经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士表示：“这仅仅是开放商短暂维持的权宜之计。”不过，这样的手法并不精妙。在一线城市房地产市场的历史中，都有不少类似的招数。由于房地产开发商的财务成本也在不断提高，因此此类手法不能维护大批量客户，其时间也无法维持过久。“根本手段还是迅速降价卖出。”孙飞说。
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