李战洪：重庆市长的底气和魄力

话题背景

    据4月20日《每日经济新闻》报道，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。据了解，不同于此前热议的房地产暴利税和物业税，重庆的“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的，又有单价高、户型大的“高端房产”。

    事实上，在今年3月24日的重庆市人大常委会上，重庆市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时就曾表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动，其中就包括对高价商品房征收特别房产消费税。

    “特别房产消费税”获批的消息披露后，有人认为它的实质是在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子；有人则认为，它针对多套房、超大户型房和高价（端）房持有者征税，将不可避免地挤压市场的成交量……一时之间，特别房产消费税成为了业界和民间热议的话题。

    对于“特别房产消费税”，人们的反应过于敏感了。我始终觉得，这个税收得具有前瞻性，是正常、合理地让楼市归于更良性、更健康、更成熟方向发展的一种手段。我们不能单纯地从“高端物业”的角度或市场来看待这个政策，而应该更多地从重庆楼市的大环境和发展趋势来理解它。

    事实上，重庆试行“特别房产消费税”是具有足够的市场底气和魄力的。

    这种底气来自于2009年重庆一个城市的房产成交量，就相当于一两个一线城市的总和，它证明了两个事实：一是本地人大多数买得起房；二是外地人看重重庆投资。在此基础之上，2010年重庆的利好持续不断――两江新区的步伐渐近、5个中心城市地位的确立、5个重庆的深化建设、西部IT中心的逐渐成形、大批量公租房即将面世……这一连串大事，让重庆楼市继续成为全国瞩目的焦点。同时，重庆楼市的整体态势是健康并且成熟的，这表现到目前为止，重庆的地价没有超过房价的35%、老百姓的收入、房价比约为6.5∶1、房贷月供比仅为3.3%。正是因为市场的稳健和成熟，才有了“试点”的底气。

    然而，更为关健的是，重庆还有一个“中国最懂房地产的市长”――黄奇帆市长，他对经济运行规律和房地产行业运行规律有着深刻的理解，对市场量、价关系的认识和控制远超其他城市，“站在城市的高度来把握地产”，这是重庆房地产市场的幸运，也是重庆房地产市场最近几年健康发展的最重要因素之一，更是重庆率先进行“特别房产消费税”试点的市场魄力所在。

    众所周知，市政府出台的公租房政策，今年开工建设500万平方米，年底向社会投放20万平方米，未来10年建成4000万平方米，覆盖全市30%的中低收入家庭，这一个非常有魄力的举措，是我国城市住房制度完善的一个重大探索――打破房屋供给主要由市场提供的单一供房体系，让开发商解决“售”的问题，而政府来解决“租”的问题，达到“人人有房住”的目标。

    可以说，公租房政策的实施，让重庆楼市进入了“低端有保障”的时代；而对于中端市场，重庆有强劲的需求去支撑。那么，试点运行“特别房产消费税”，其目的就在于对高端市场进行一定的限制：一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多地开发适合大多数中端消费者需求的中小户型普通商品房。在这种情况下，重庆楼市势必将进行一些结构性的调整，朝着更健康、良性的方向发展。经过这种结构性的调整之后，重庆楼市势必发展得更加成熟，其持续性将远远高于其他城市。

    我们不难预见，中国地产将由此进入“重庆时间”，重庆地产的发展模式，也必将成为未来的城市范本。

客座主编点题

    重庆的“特别房产消费税”在可以抑制投机作用的同时，在细节上更有引导房地产合理消费的功能。重庆对200平方米以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发中小户型的普通商品房，就此而言，这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。

    延伸阅读

    传特别消费税征收方案

    一、对于房地产企业，价格高于正常计税价格(开发成本+合理利润20%以下)的，税率0%；高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收；高于50%但低于100%的，适用15%；高于100%但低于200%的适用25%；高于200%以上部分，适用35%。

    二、对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。

    三、个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。