随着房价的不断攀升，国家近期出台了被称之为“史上最严厉”的新政，以遏制高房价。而被国民普遍看好的经济适用房近来也再次被推上风口浪尖，其未来走向，广受人们的热议和关注。

有一种观点认为，经济适用房既然要面向中低收入者，就应以租赁为主，不能出卖产权，其租赁价格应低于隐形市场价格，而高于福利租房价格，使中低收入者租得起。但这种设想：一是政府必须拿出大量的垫付资金建设经济适用房，投入资金很难收回，地方政府有没有这么大的财力？二是弄不好就回归到福利分房的老路上，即：由原来的单位分房改变为政府分房，能不能行得通？入住机制和退出机制如何解决等等，还存在不少问题。

而另一种观点认为，经济适用房既然具有社会保障性质，就应当缩小分配范围，从中低收入者改为低收入者。但是，这种设想未想到原经济适用房运作模式最大的难点，是中低收入者的界定难以确立，更难以把握，所以导致经济适用房被有钱人和投资、投机者大量买进，违背了政府建设经济适用房的初衷，所以，广大群众意见很大。中低收入者难以界定，低收入者就更难界定，尤其是通过市场运作就更难把握。它与廉租房不同，住廉租房者，应是享受政府生活补贴者，目标比较明确，其运作也不是市场行为，是一种完全的社会保障。

     由此可见，上述两种观点都没有脱离原有框架，在实践中都是难以实现的，但是，有一个共同点，是应该肯定的，那就是无论理论工作者，还是实践运行者，都认为，目前“经济适用房”的运作模式需要改革，不改是没有出路的。

    目前，对经济适用房运作模式的改革已达到共识，那么究竟怎样改革，才能真正符合中国的实际呢？笔者认为，要想让经济适用房具备双重属性：商品性与保障性的统一。第一，就必须进行“体制”与“制度”创新，

对此，有专家提出“共有产权”的设想，本人认为很有必要，进一步完善就有推广的价值。

    中国社会科学院研究员、中国城市经济会副会长刘维新给出自己的观点，他这样认为：

    建立“经济适用房共有产权制度”，只有通过体制与制度创新，才能使两性辩证统一起来，体现经济适用房的基本性质和内在本质，这才是改革的总体方向。在原来基础上的修修补补，墨守陈规是没有出路的。

    他还指出，经济适用房的改革，必须通过制度创新才能找到出路。当今中国，从农业到工业，从商业到金融，从乡村到城市，从观念到体制，从技术到管理，从生产到营销，无不渗透着国人的创新意识，创新精神贯穿于中国经济发展的各个环节。创新使中国经济充满活力，只有创新才能推动经济发展，只有创新才能解决前进中遇到的问题，从创新中找到出路。这是一条基本规律。党的十六届六中全会明确指出：“要坚持把创新精神贯穿到治国理政的各个环节，使一切有利于社会进步的创造才能得到发挥，保护创新热情，鼓励创新实践，完善创新机制，宽容创新挫折，增强创新能力，建设创新型国家”。由此不难看出，创新是国家发展的基本动力，也是解决改革中出现问题的出路。

    在建设创新型国家过程中，要把握三个要点：（1）观念创新是关键，首先要从观念创新开始，总是墨守陈规，就不可能前进；（2）体制创新是根本，像经济适用房当前存在的五大体制缺陷，不从体制改革着手是无法根本解决的；（3）技术创新是支点，也就是说，没有技术上的创新，体制创新就缺乏支撑基础，如经济适用房改革，首先要从技术层面上解决运作程序、补贴对象、面积标准等技术问题，才能实现体制改革的运作和形成操作的基础。

    那么，经济适用房体制改革的方向步骤是什么？刘维新提出：

    第一，经济适用房的体制改革，首先要解决由暗补改为明补，也就是从“补砖头”，改为“补人头”，由暗箱操作，改为阳光操作，这是体制创新，这方面日照市有比较成熟的做法。

    第二，修改《经济适用房管理办法》，以法规形式明确经济适用房的基本性质，修改原《办法》中不适合建立“经济适用房共有产权”的条款，如土地供应方式、定价方式等等，并允许各省市根据各自的实际情况，进行“经济适用房共有产权”的试点。这是制度创新，只有通过“体制创新”和“制度创新”，才能使经济适用房走向正确方向，中低收入者才能得到真正的实惠。

     第三，建立社会住房保障机构，筹建社会保障基金，经济适用房原暗补资金（含减免24个税种和地价款），全国每年大约1000亿元，江苏省每年也在100亿元以上，如果建立经济适用房共有产权制度，并完善进入和退出机制，经过10年的运转社保基金就可达1万亿元，既解决了经济适用房运作模式中的种种弊端，又可以逐步积累社会保障基金，扩大中低收入的资助面，更可以增加廉租房建设的资金来源，真可谓一举三得，何乐而不为呢。

    第四，完善经济适用房共有产权制度。创新经济适用房共有产权体制的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房”制度，简称共有产权制度。

经济适用房共有产权的内在本质是：

    1、坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说，共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。

    2、在经济适用房共有产权制度下，通过产权在不同条件下的不同组合形式，体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一，并依据受助人员生活水平的不断提高，退出共有产权，或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金，使基金规模越滚越滚大。

    3、在经济适用房共有产权制度下，经济适用房社会保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能，出资购买住房的部分产权，政府向受助者无偿让渡占用权和使用权，这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。

    4、在经济适用房共有产权制度下，经济适用房商品性，表现在政府依据投资比例拥有相应的产权，当受助家庭步入高收入阶段，不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向受助方转让产权收回投资，或按市场价格向受助方收取租金，或购买对方产权，另分配符合条件的受助者，这就充分体现了“谁投资，谁所有，谁收益”的市场经济基本原则，也体现了公共财政的公平、公正原则，符合中国特色的社会主义市场经济规律的要求，又何乐而不为呢？

    这种改革可能会制约掌管分配权人的寻租行为，曾经像北京一个经济适用房的“号”可卖到14万元，这哪里还有公平、公正而言。改革后这种情况就会消失。因此，既得利益的少数人会反对，但广大老百姓会举双手欢迎。