要调控，不要操控

在惊诧、不安、赞美和质疑声中，新国十条即将迎来满月礼。被称为史上最严厉的调控措施，似乎正该改变着市场格局——由彼时的量价齐升到当下的量缩价滞，市场进入了冰冻期。

本次调控之所以被为具有重要的意义，首先在于第一次把房地产调控与民生问题联系在一起。“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”，这是最高行政机构的首次表述。其次，高度重视到投机投资需求对自住需求的冲击，通过提高首付的方式抑制投资需求从而保护自住需求。然而，细细研读了新国十条及各个地方政府已出台的配套政策，在欣喜之余却有担忧。

首先，号称“史上最严厉”的新国十一条其调控的出发点和短期政策目标仍不清楚。要实施如此严厉的调控，是否因为“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”？如果调控的依据是房价上涨过快，那么，中央认为全国的房价及各个城市房价到底在什么范围是合适的？房价上涨合理的速度到底是多少？这些问题长期以来一直没有官方界定，甚至在业界也都没有达成共识。因此，市场的各方都只能各自揣摩，这势必大大加大市场的混乱程度，导致公众的判断力下降乃至丧失。在这一方面，房地产调控需要好好向通胀管理政策的制定和实施学习（国家每年都设定通胀管理目标，并每个月、每个季度通报CPI数据，从而让企业和个人明确政府可能采取的措施）。

其次，我们调控的最终目标是什么？在新国十条中其实提到了房价和地价上涨过快带来了两个问题，一是“加大了居民通过市场解决住房问题的难度”，二是“增加了金融风险”。前一个问题对应的就是解决居民买不起房的问题，也就是“住房问题是民生问题”的再表述。后一个问题对应的是降低金融体系的风险，也就是“金融安全”。从过往经验来看，两者既有一致性，也有对立性。在房价上涨过快、泡沫过多时，收紧信贷从而打击房价对两者来说都是一致的。但是，在房价下跌、楼市低迷时，中央采取刺激楼市的政策时，往往导致房价上升（2009年就是典型），但却能保护金融体系，避免大规模的按揭资产的坏账，两者就是矛盾的。如此就派生出一个问题：这两个目标到底哪个是主要的，哪个是次要的。两个目标纠结在一起，在GDP至上和国家经济安全至上的名义下，往往所谓的“住房是民生问题”目标被架空。如此反复几次，估计所有的人都会对调控失去信心，“调控”被调侃成“空调”也就不奇怪了。而即便面对史上最严厉的调控政策，开发商也不愿意调整价格，其根源就在于对政府一贯首鼠两端态度的把握。

以此次调控为例，部分国外专家是这样分析其政策逻辑的：在加息可能导致热钱流入的背景下，政府不能实施整体的加息，而对楼市实施严厉信贷政策，实际上是变相地实施了结构性的“加息”，因此内部面临的通胀压力、外部面临的人民币升值才是导致严厉打击楼市的根源。如果正如此，那是楼市的不幸。因为只要两个警报解除，经济再度面临萧条之时，就可以防止二次探底为名，轻松取消新国十条。

这一点还可以从房产保有税的推出迟疑不决得到印证。此前，重庆、上海两个城市要推出类物业税的传闻铺天盖地；而如今，随着新国十条的出台而销声匿迹。据说是看看新国十条政策对房价调控效果如何而决定是否推出。但在目标都不清晰的情况下，评估效果无法评估的情况下，又如何依据效果来决定下一步调控的措施和力度呢？这更让我们怀疑政策的最初动机。

同样，地方政府的配套措施的出台也在印证调控思路的异化。以深圳为例，对于没有出台类似北京限购政策的官方解释是“政策已经出现效果”，而所谓的效果就是成交量萎缩而已，这难道就是我们所需要的效果？广州国土局公布的消息显示，不自行制订三套房的停贷政策，如果“调控若不理想再出限购令”。同样回到前面的问题，谁来评价效果理想不理想，理想与不理想的标准是什么。如果各地不以北京为榜样，而步广深之后尘，调控再度落空并非不可能。

调控过多、干涉过频，且目标摇摆不定，就容易让人认为是操控市场而非调控市场。在操控下，市场缺乏一致的预期，就无法找到明确的方向。新国十条是一个好的起点，但还不够。个人建议，首先建立房价上涨合理幅度标准和调控目标，给市场指明方向。其次，尽快出台物业税。新国十一条从购买环节控制炒房，而物业税则是从保有环节控制囤房，两者功能不同，不能相互替代。