在商业地产发展机遇研讨会上的发言

   2010商业地产发展机遇研讨会于5月18日下午2点，在浙江日报报业集团3楼会议室内举行。

　主持人：尊敬的各位来宾、各位房产界的朋友，大家下午好，我是浙江电视台钱江频道“生活百事通”的主持人，非常高兴能够在这里和大家欢聚一堂，共同探讨杭州楼市的发展及走向，今天我们活动的主题是“2010商业地产发展新机遇研讨会”，参加今天研讨会的嘉宾有今日早报的副总编辑章勤女士，杭州市贸易局网点建设处柴翔女士，赢商投资总经理方芳女士，商业地产资深专家谢成龙先生。

主持人：谢谢，下面有请谢成龙发言！　　  

    谢成龙：有很多熟面孔，住宅火爆的时候没有想到我们，住宅一低迷我们这些人就被“搜索”出来了，我觉得这些人还不够多，很多做商业地产的过一段时间之后问我还在做商业地产，还没有转行，我觉得现在住宅又低迷了，转入商业地产的人又多了。

　　今天刚刚谈了新政下商业地产的发展机遇，我觉得发展机遇，这么多年我们一直在谈发展机遇，今天我倒是想提两点建议，再谈两个观点看法。

　　第一，因为今天政府的商业网点规划的人也在，我觉得第一点从商业地产的发展来看，首先要政府和开发商加大商业地产的规划和投资比重。什么意思呢？就是说我们的商业地产政府在规划的时候，在规划20座，今天又加了3座，3座新城，城市综合体等等，刚才程女士也讲了，要做专业的调研，要做专业的规划，我觉得今天包括赢商的方总，我们都是做这方面的，我觉得以后找找我们，我们能够提供这样的服务。政府层面的话，我相信方总也是一样的，我们如果说收一点人工的成本，我相信我们做商业地产的都特别愿意为这个城市的商业地产做一些贡献，电话我就不公布了！

　　另外，我觉得从开发商角度来讲的话，我们一直在讲，多少年前，可能十年前，五年前都在讲，商业地产的未来是很好的，商业地产的未来是美好的，但是十年以后，五年以后我们又在谈这个问题，我觉得其实投资的比重不一定是开发的比重，比如商业地产的开发量是很大的，但是开发完的卖掉了，或者开发完了没有一个系统规范的运作、操作，所以造成了商业地产大量的空置，所以说很多人也在问这样的问题，就是商业地产到底是过剩了还是不足了，从过剩的角度上来讲，我们在杭州还是一个中心，武林广场。我们现在在谈低炭，去武林广场从城市的四方到武林广场要排多少尾气，多少的不低炭。然后从过剩上面来讲，又显得我们的商业项目很多，有很多招商很难，运作也很难。所以我觉得政府和开发商都应该加大商业地产的规划和投资的比重，包括开发商也是，开发的楼盘多了以后也是需要有一定自己的固定资产。另外从容自的角度来讲，商业地产本身它的融资可以立马融到一大笔钱的功能，这是第一个建议。

　　第二个，开发商也好，媒体也好，包括商业地产的从业者也好，都要经得起住宅地产的“勾引”。我就发现我们的开发商、媒体、个别的商业地产从业者都经不起住宅地产的“勾引”，什么意思呢？我们很清晰的记得，一年多前开发商也好，媒体也好，组织大量的活动论坛，谈商业地产的“春天”要到了，结果住宅稍微一起来之后，大家都忘记这句话了，没有人记得当时说过商业地产的“春天”要到了，大家都去报道商业地产，开发商业地产，重视商业地产，尤其媒体这一块，今天因为是今日早报组织这个活动，不单单是今日早报，我觉得所有媒体都有这个责任，首先商业地产、住宅地产都需要老百姓、媒体的引导，我们可以很清晰的看到，我们的媒体做了很多商业地产的专刊，包括广播电视台也好，做了商业地产专栏的节目，但是住宅地产一火爆的时候，这些节目都被撤掉了，广告拉不到，或者说住宅的广告太多了，这个节目太满了，挤不进来。但是到了今天，住宅又不行了，大家又想起商业地产的“春天”又到了，其实我觉得商业地产的“春天”，也别喊“春天”了，老“叫春”也没有意思，所以我觉得我们真的认准商业地产的未来是好的发展，我觉得应该坚持，坚持走下去，指不定明天，指不定下半年住宅地产又好了，可能我们的开发商、媒体又忘记商业地产了，这亮点我觉得对于我们这些做商业地产的人来说，这么多年看到的两个大的问题。

　　第三，从杭州的城市特点来看，杭州应该重点发展区域性商业中心和社区性商业中心。当然了，我觉得只作为新城也好，每个城市的综合体是我们这个城市的窗户、脸、名片，但是真正从打造的重点方面来看，今天重点打造区域性商业中心和社区性商业中心。我们看一下香港，我们国内的商业地产发展都是从香港这边过来的，很多开发理念也好，很多打造的这些东西也好都是从香港过来的。其实我们现在国家在谈低炭经济，刚才也讲了，如果说我们在楼下或者说我们的区域走个十分钟，就可以买到我们想要产品的话，我们何必去坐车，开车去武林广场呢，多么低炭、多么浪漫。最近有一个广告就是在谈低炭的公益广告，就是小夫妻两个晚上要去逛街，要去买东西，结果最后争来争去，走着去，又可以钱少，又可以说说话，又可以低炭。我觉得重点应该发展区域性商业中心和社区性商业中心。

　　第四，从写字楼来看，刚才赢商的方总也讲了，就是写字楼今年的成交比去年价格上已经上升很多了，主要是钱江新城这一块。从写字楼来看，我觉得写字楼的价值上面远远没有被挖掘出来，我们看杭州虽然提“一线城市”，或者“大都市”，但是杭州永远大不过上海，所以说杭州永远不是一个国际企业的总部城市，我们经常做定位，做广告的时候，我们自己做定位的时候经常给自己定位，就是做差异化。从我的角度来看，我觉得我们为什么把杭州城市写字楼的特点不能重新定义呢，既然我们浙江有那么多的民营企业，我们为什么非要引进500强呢，所以说我认为杭州的写字楼的城市特点应该定义为“长三角民营企业的总部城市”，而不是说和上海拼500强，500强引进来面子是有了，但是租金并不是很高，我们的民营企业都可以收购国际上的企业，我们的民营企业是不缺钱的，我们的租金付的是不低的，所以商业写字楼的价值远远没有被挖掘出来。

　　另外，因为商业地产涉及的门类太多了，酒店式公寓也好，单身公寓也好，从酒店式公寓角度来讲，我觉得也是一样的，适合了这个阶段人群的消费，我觉得潜力也是巨大的，包括酒店式公寓现在很多都是精装修，我觉得精装修也是不错的，也是低炭，我们经常看到装修又是噪音、又是灰尘的。所以说，回过头来看我们商业地产发展的新机遇的论坛，我觉得媒体真的需要做一些很大的引导工作，前几天还和另外一个媒体在交流，他们觉得做一个版太浪费了，做半个版的专刊也可以，我们做商业地产的人从来都是不被人放在最亮的聚光灯下看的，我们都是靠边站的，但是其实没关系，1/4版也行，只要坚持下去就可以。所以说，我觉得这个论坛希望是一个开始，不要两年之后再说我们的商业地产的春天又到了，其实我们永远在谈春天，我们有没有坚持下去。

谢谢！

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