昌平区回龙观村项目地块商业分析

基本资料：项目名称：昌平区回龙观村旧村改造联储项目

占地面积：730100万平方米，建筑面积：1100800万平方米。

土地性质：居住、商业金融、市政公用设施用地

区域：目前居住人口已突破50万，整个区域人口密度大，建筑密度大，配套设施少，公园绿地面积低。新兴住宅楼盘扩张极为迅速，且销售火爆，新住宅入住率高。根据政府规划，未来还将继续有大批西城居民迁居安置至此区域。按照居住人口入住的速度和人次，该区域的各项与居住相关的指标如交通，医疗，教育，商业配套等都面临巨大压力，已经到了不得不采取措施的临界点。

本地块的土地性质决定了地块用途的灵活性，如规划得当，将很大程度上缓解以上“供需”差异间的巨大矛盾，所以本地块无论以“经济角度”还是“社会角度”来看，其存在价值和“被需求”的迫切性都不言而喻。

交通：交通状况是该区域“老生常谈”的难题，由于入住人口的激增，尤其是新住宅人群的增加，使本来就不完备的道路体系压力倍增，再加上公共交通的不发达，而这些人群大部分都在五环路内就业，且私家车拥有量高。。。一系列的诱因造成了上下班高峰期的潮汐大拥堵现象。每天早上堵在该区域主要进城道路八达岭高速路及辅路上的密密麻麻的车流和13号地铁线车站外长龙一样的排队人群已是该地区的“特定景观”之一。另外，因公共交通的不完善而导致的“黑车”频繁出没，因而引起的交通事故多发现象更是该地区令人忧心的重大“不安全隐患”。

交通是经济的命脉和民生的基本，相比通州、望京等新兴区域，该区域的交通无论是现状还是未来规划都与其他区域相差较多。本地块规划对该区域交通方面能否有所作为，还有待进一步观察。

商业环境：由于居住人口密集，对商业配套的刚性需求催生了该区域一批商业项目。

从物业形式上看，除了北店时代中心在外表设计和硬件设施上具备了区域式购物中心的形象外，其余商业物业基本以临街店铺和住宅底商的面貌出现。街区自发形成的以底商为主的小商街成为该区域的商业主力军。

从经营业态上看，大部分商业业态都是餐饮类，生活服务配套类等必需型业态而不是选择性业态，另外由于有大量的新兴住宅楼盘，该区域的房产中介数量也非常庞大。

从经营状况上来看，大部分餐饮类和生活服务配套类商铺都非常火爆，二手房业务的频繁交易也带火了该区域数量众多的中介机构。大量人群的密集居住使得在该区域存在的任何一家中、大型超市都人头攒动，无论是美廉美、物美还是华联，甚至不知名的自有品牌小超市，都经营的有声有色。

从商业项目档次来看，该区域现有已开业的所有综合类商业项目都是中档偏低档，以处在商业中心区的北店时代中心为例，其主力店万意百货及宜尚百货定位都是中低档，无论是硬件装修，还是品牌经营都更像是小商品市场而非百货商场。而物美作为大型超市本来就是以服务生活性消费为主。

从新兴商业项目来看，除首开目前在建的楼盘智慧社有规划建造一个两万平米的商业项目外（尚未开建），本区域内其他的新兴商业项目仍旧以新兴住宅的底商和临街店铺为主，较大规模的综合类商业项目除了只有正处于招商状态中的新龙城购物中心一家，该中心目前除了能看到大中电器已入住外，其整体定位及业态组合，品牌定位还需拭目以待。

综合以上几点不难看出，目前该区域商业环境的形成是源于满足居民入住之初的较低生活需求而逐渐发展起来的，缺乏规划，极不均衡，且随着人口的日益增多和新进居民体现出的较高的消费力，本区域现有的商业项目已不能满足居住人群的需求，大量的中高层次的消费选择了外流。区域整体商业市场远未饱和，本地块的商业潜在价值十分巨大。

商业评析：鉴于该区域目前的商业环境、居住环境、交通环境等因素，我司认为该地块的开发使用时机十分贴合目前该区域的发展需要。

该地块除了可以规划一部分体量在20万平方米左右，以中高端一站式购物中心为主体的综合商业项目外，大型休闲娱乐项目也可以在考虑范围之内。毕竟，在新增的居民人群中，大量的中青年人群对于此类业态的商业需求潜力还是很大的。而对于市政配套的刚性需求在该地区更加体现出十分迫切的势头，政府在该地块如能做出一些区域性的“民心项目”，对于整个回龙观区域作为一个新兴区域的的未来发展都会起到较大的导向作用。

另外，该区域最稀缺的商务项目，即写字楼项目也可以在此大力发展，参考京城其他新兴区域，写字楼商务区的兴起除了能给整个区域带来一定的经济效益，增加商务人群，带动商务消费外，更重要的是有可能消化掉一部分在该地区居住的就业人群，从而从根本上缓解一些上下班交通的压力，试想，如果自己上班的公司就在家门口，谁又会愿意在最拥堵的时段去开车呢？

总体来说，该地块的位置体量，入市时机和土地性质都决定了该地块拥有大有可为的巨大潜力。