由于受到世界范围内金融危机的影响，08年北京经济增长速度放缓，市场预期较为悲观，消费及投资均有不同程度的下滑，商业地产市场受冲击较为明显。另外，受奥运会举办影响，北京的大部分工程停建，各商业项目在完工时间上受到很大的限制。尚未完成施工的商业项目要赶在奥运之前完工或者开业，无法完工的工程只能暂且搁置，静待奥运之后再动土施工。商业用房期房预售面积出现大幅下滑，全年预售面积成交87.8万平米，同比下降38.0%，反映出各方对于商业地产未来走向并不看好。销售下滑不可避免地造成库存增加，截止2008年底商业用房空置面积157.1万平米，同比增加21.6%。库存的压力使得商用物业的价格出现下调。商业地产市场呈一片低迷状态。

    09年初北京商业地产市场延续了之前的情况，具体表现为：投资开发速度回落，新开工及竣工商业面积等各项指标下滑，租金销售价格水平下降等等。但随着政府出台的一系列政策，09年下半年后整体经济形势出现V型反转，商业地产市场也随之逐渐回暖，库存面积持续消化，商业地产的未来需求潜力逐渐扩大，开发商及投资者的预期也逐渐乐观起来。

    对比分析整体经济形势及各项市场数据变化趋势可以发现一个值得注意的现象，虽然随着经济形势的好转，商业地产市场已处于回暖阶段，但对比住宅市场的快速回暖及其交易的火爆局面，商业地产的回暖可以说是不温不火，明显滞后许多。房地产市场整体呈现出冷热不均的现象，北京部分区域甚至出现“商住倒挂”现象。而这种现象的出现是不太符合市场规律的，按照一般分析，商业地产属于纯投资的地产商品，其前期拿地、建造及后期运营成本均高于住宅地产，售价一般也会高于住宅售价。那么出现“商住倒挂”现象的原因到底是什么呢？

综合各方面因素可以总结出以下几条导致“商住倒挂”现象的诱因

1.政策倾斜力度不同

    09年初，为了刺激经济及消费，政府出台了一系列稳定住宅地产市场的相关政策，在宽松的货币政策条件下，市场各方信心逐渐恢复，住宅的改善性需求及投资性需求被带动，住宅市场同时出现了交易价格与交易量的快速上升态势。回暖迹象十分明显，在短短一年时间内经历了调整，回暖，上升，再次繁荣的过程，速度之快甚至超出了许多业内人士的预测。过热的投资行为已经使住宅地产市场出现泡沫，目前政府已着手调整政策，为住宅地产市场降温。

    而与住宅地产市场相关政策调整力度及深度相比，商业地产的相关鼓励政策力度相对较小。购买商业物业时，首付款比例一般都会在50%以上，且贷款利率没有优惠，比住宅贷款高出很多，除此之外政府还要在出租收益上征收较高比例的税收。政策支持幅度的不同抑制了部分商业地产的投资需求，造成了商业地产与住宅地产走势的背离。

    另外一点，由于商业地产与实体经济密切相关，受影响程度较住宅更为深远，而目前整体经济形势虽然好转，但仍处于恢复调整期，其需求的拉动仅靠政策支持是不够的，还要靠宏观经济全面复苏后，消费及投资的大力支撑，这也是商业地产市场不能像住宅地产市场对经济形势变化同样快速反应的原因之一。

2.商业地产投资大且回收期长

    在整个房地产市场中，住宅地产的回报率较低，风险较小，而商业地产的回报率较高，同比风险也会上升，投资商业地产要涉及的问题多且复杂。

    从开发商层面讲，投资开发商业地产需要有较为雄厚的资金作为支持，以保证项目开发期间不间断的现金流，而项目建成后的运营期对开发商的资金考验更加严格，目前市场上的开发模式趋向于开发商自行持有物业，统一管理规划，招商及运营，这就需要开发商有较为充裕的运营资本来平稳度过新商业项目的养商期。而住宅开发相对来讲就简单的多，只需考虑项目建成后的销售价格、回款速度等问题，对后期资金的要求也不太高。而商业地产散售、整售、租赁，经营等多元化的经营模式相对住宅地产开发来讲把握难度也更大。

    从投资者的角度来讲，投资商业地产要考虑的不仅仅是前期投入，还有后期出租后的经营状况，需要对商业市场规律有一定程度的认知和较高水平的经营管理才能保证长期稳定的投资收益。投资收益具有不稳定性，风险较大且需要长线投资，需要投资者具有一定资金实力及耐性。

总体而言，投资商业地产的门槛要比住宅高，一般的投资者在经济形势并未完全复苏时大多会选择收益及风险均较小的住宅地产。

3.市场供需结构不平衡

    08-09年间，由于奥运概念的拉动，商业地产出现了集中放量的局面，但在商业项目集中供应入市的时候却遭遇了全球性的金融危机，市场需求异常下降，导致商业项目招商困难，空置率提高，开发商及投资者对商业地产的预期悲观，新商业项目开工及竣工面积均有所下滑。

而消费者消费意愿的恢复才能拉动商业地产的需求及开发，目前仍处于恢复调整阶段的经济态势暂时还不能够提供足够的消费动力来拉动市场需求，但从长远来看，随着经济复苏的脚步加快，商业地产的市场需求将逐渐回到正常水平。

    上面分析了出现“商住倒挂”现象的几点诱因，而这种现象将会持续多久则是大多数开发商及投资者共同关心的问题。

    房地产市场的真正复苏不仅仅体现在住宅地产的量价齐升，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。目前北京住宅市场价格上涨过快，幅度过高，大量投资及投机力量进入住宅市场，将住宅价格推向了不太正常的高度。消费者跟风追市，将大部分购买力用在了住宅消费上。高房价挤占了消费者很大部分即时及潜在的消费力，长远下去将会产生不良影响。

    目前政府意识到了高房价对于整体经济及消费结构的影响，已着手调控住宅市场，政策的紧缩让消费者及投资者重新回归理性，投资住宅地产的热情已逐渐降温。并且随着未来经济形势的进一步好转，居民的消费水平将逐渐恢复到正常水平，对商业市场的需求会进一步提高。而由于目前“商住倒挂”的现象，商业地产未来潜在的升值空间很大，伴随着对市场预期的提高，开发商及投资者的投资重点将会从竞争激烈，已趋于饱和的住宅地产市场转向商业地产。

    根据国土部近日公布的《2009年第四季度全国主要城市地价监测报告》显示，2009年四季度，全国商业、居住地价环比增长率分别为3.17%、4.64%；同比增长率分别为5.57%、7.92%。尽管商业、居住地价均有不同程度上涨，但商业用地价格的涨幅无论是环比还是同比均落后于住宅。而包括北京在内的四个城市的居住地价水平已超过商业地价，2009年二季度后北京不断涌现的住宅地王及屡次被刷新的购地价格则是推动“商住倒挂”现象的重要原因之一。

    根据一般规律，相近地段的商业地产土地价格大致比住宅项目高出30%左右，加上后期建造及运营成本的差距，建成后的商业地产售价理应比住宅地产售价高出一定比例。但就北京CBD区域的情况来看，同区域的住宅平均售价水平大概在四万元每平米左右，而写字楼底商的商业售价却只有三万元每平米，住宅售价高出商业售价一万元左右，倒挂现象十分明显。

    但伴随着未来整体经济形势的走好，之前由地价延续到项目成交价的“商住倒挂”现象很可能成为今后北京商业地产发展的又一契机。由于商业土地价格低于住宅项目，目前北京商业地产正处于价格洼地，2010年商业项目前景广阔。开发商可根据自身情况适时抄底拿地，节省土地成本以提高项目的投资回报率。

    总体而言，商业地产市场的回暖虽然滞后于住宅地产，但其后期的发展潜力及收益均高于住宅地产，随着经济的全面复苏，商业地产市场的回暖速度也将提升，“商住倒挂”的现象将在未来一段时间内得到缓解，房地产市场将向着全面均衡、理性的方向发展。