基本不会有人再怀疑北京对房地产市场调控的决心和房价止升回落的趋势。但是，对购房者和投资者来说，更重要的是对下调深度的判断。4月，野村国际驻香港策略师Sean Darby警告说，由于政府的楼市降温措施可能会同时引起销售量下降、供应量上升，中国房地产行业将迎来一场“完美风暴”。他的研究报告指出，房价与房地产开发商股价指数从去年10月份以来就反向而行，两者的差异越来越大，楼市回落的可能性也越确实。

渣打银行中国办公室编制的数据显示，5月初上海新房价格周环比下跌28%，而在截至同一周的四个星期内，深圳房价下跌了26%，北京下跌11%。尽管这些数据反映的是豪华与中端市场的成交均价，可能有一定程度失真，尽管其他大城市的房价跌幅较小，却也反映出中国楼市高房价已经不是铁板一块。渣打银行分析师Jinny Yan在其研究报告中说，即便近期已经下跌，房价还有很大的再跌空间。瑞银分析，2010年下半年可能会出现价格和新开工面积双双下跌。

另一个变化的指标是住宅销量。看渣打数据，大城市的成交量已经明显下降。在重庆等二线城市，销量下降了接近四分之一。瑞银预计，未来数月房地产销售量（尤其是在大城市）将走弱。显然，交易双方都选择了观望。与此同时，房地产开发商正面临更加严格的银行贷款限制，其他筹资活动也不如以往顺利。如果它们就此搁置或推迟新的建设开发项目，房地产建设热潮将有所收敛。

一段时间以来的房地产建设热潮是逼北京动手的导火索。官方的统计数据显示，截至2010年3月，新建商品住宅价格较去年同期平均上涨了14%。而根据瑞银计算，简单平均售价上涨更多。40个大城市同比增长24%，北京则增长60%以上。同期，购房贷款余额增长了53%。整个2009年，居民负债率增加了13%。

虽然国务院公布的最新房地产调控政策对各类需求的抑制比以往任何一次更严厉，市场仍应明白，北京一系列房地产调控政策的目的是稳定价格，而不是打压整个房地产行业。北京还不到可以放弃房地产业支柱地位之时。房地产市场的繁荣对整个中国经济，仍然具有举足轻重的地位。

何况，地方政府如何执行北京的政策，仍有变数。我注意到，部分城市已经出台了强有力的实施细则，有的区域市场的信心已经受到打击。地方政府还有多大决心去进一步压低当地房价和房地产建设活动？瑞银集团中国区首席经济学家汪涛更认为，中国地方政府对房地产相关税收和土地出让金的依赖度平均在20%以上，远不像很多人认为的那么高。如果地方政府的房地产和土地相关收入下降，就不得不降低房地产相关项目的支出，反而不会陷入流动性危机。因此，她判断，不会出现全国性的房价大跌，大城市的房价也不会很快出现大跌。

一个值得注意的参考消息是，大宗商品市场专业投资者更看重中国不断上升的经济增长率，并未陷入对中国楼市调控后果的担忧。根据公开数据，4月21日，反映中国到岸铁矿石每日现货价格的指数创下每千公吨186.50美元的纪录，平均价格较3月份上涨25%。

所以，我相信，只要大城市房价适度回落企稳，北京就会在调控政策的执行力度上放松要求。而如果同时出现全球需求大幅走软，中国政府更顾不上或者说不敢进一步拆房地产市场的台了。