瞬息万变的楼市总是让人目不暇接，随着政府楼市调控政策频出，住宅市场上观望情绪浓重，而商业地产则成为了众多开发商转型的首选。

过去几年，商业地产市场受政策影响很小，既没有得到政府鼓励和支持，也没有受到过政策的限制和打压。可是本次的房产新政出台后，很多原本专注于住宅市场的房地产公司开始转战商业地产领域。几乎所有主流的房地产公司都发出战略宣言，要大举进军商业地产。然而是否任何一家住宅开发企业都能顺利转型呢？这要从开发商的转型原因与转型方式两方面来具体分析。

一、 开发商转型商业地产的原因

1、 政策导向性

按照一般规律来讲，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但是在这几年中，由于中国一线城市的住宅开始由“消费品”逐渐转为“投资品”，并有继续向“投机品”方向演变的趋势，从而导致房价飞涨，使之商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。这种“商住倒挂”畸形现象的产生，不仅对中国房地产业的正常平稳发展造成了一定影响，而且也对人民的正常生活产生了一定的影响。

因此，在2010年一季度国家为解决住宅地产价格增长过快，陆续出台多条新政，来限制住宅投资需求。但是中国的经济还在飞速发展，政府对于城市的发展态度仍然是鲜明的，国家对于地产行业的发展不是完全否定的，政府只是在打击盲目建设，从而使中国的房地产业回到正常的发展轨道。因此，在目前住宅市场发展受限的状况下，商业地产就成了众多开发商的“避风港”。

2、 土地资源稀缺性

从2009年9月开始，一线城市土地资源开始稀缺，频频出现高价地王项目。众多房地产开发商为避免高溢价拿地、利润空间收窄的风险，纷纷将重心逐渐移向二三线城市，甚至四线城市。据公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。

而在二、三线城市中，如果开发商开发的是一个新城区的话，住宅虽占其主要部分，但是由于主城区的扩大一般情况下会造成新城区和旧城区之间出现5——10公里的距离。因此，若想将已生活习惯了的老区人民迁移到新区，就需要建设与之相匹配的医疗、教育、商业等机构，这种情况的产生就迫使现有的地产开发商向商业地产转型。

二、 转型的方式

在分析了上述转型原因之后，我们就可以很清楚的理解了房企为什么要向商业地产转型。同时根据各房企转型原因的不同和特点，我们大致可以将房企的转型类型划分为两个情况：

1、 主动型转型

由于住宅地产的过热，催生了楼市泡沫论，地产行业的某些公司开始利用其核心资源，主动转型做商业地产。在这中间，比较有代表性的开发商是万达。

在万达集团转型商业地产的时候，国内的许多开发商甚至还不知道商业地产为何物，这时的万达集团信心满满地想在商业地产市场大展宏图，然而却屡遭各种挫折、失败。在多番尝试与探索之后万达并未放弃。经过多年的发展之后，万达目前已经搭建起一家成熟不动产商的构架，其首创的“万达模式”的创新性和优势就在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发大大降低项目建设成本；通过整合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体实现资本运营。

主动尝试转型的万达集团在商业地产中不断“试错”的前进着，通过其多年的努力终于成功的创建了自己的商业地产模式，从而也在这次地产危机中化险为夷，成为中国地产界的领军人物。在万达成功后，有些企业妄图复制这种模式，但他们并不懂得在“万达模式”的背后有万达经历了多年的洗礼与磨练后总结出的丰富经验作为支撑，这种模式并不能够轻易套用。商业地产市场对于实际操作经验的要求是非常高的，如果没有多年的积累而想在短时间内在商业地产市场有所斩获是几乎不可能的。

2、 被动型转型

越来越多的大型地产开发企业，如万科、鲁能等，开始热衷于进行“圈地运动”，即一次性买下大片的土地。开发商圈地可以在较长的时间内专注于一两个项目而不用为更多的项目分神，同时大项目的开发周期长、稳定、土地成本低、易于规划与运转等优点使这些有着充沛的资金优势的房地产开发企业都乐于开发一个个的城镇。而面对这样大体量的项目，商业是一个无法回避的问题。政府期望区域可以均衡发展，且要依靠商业来支撑地方税收和就业。所以越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，开发商将很难再优质地块的竞争上占有优势。

而在地王频出的09年，万科终于在接近年末的时候打破沉默，宣布万科产品将进行转型。万科总裁郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品占比80%，其余20%将开发持有型物业。这也表明，随着住宅市场环境的不断恶化，万科终于被迫走上了转型的道路。

三、商业地产的未来趋势

现在中国众多房企开始转型进入商业地产领域，但在商业地产市场，资金不是绝对的优势，实操经验和对商业的深刻认识才能决定一个商业策划是否切实可行、商业项目是否能走向成功。

目前一线城市的发展空间已经越来越小，对众多中小型开发商而言，政策的打压、地价的飞涨使得这些一线城市的住宅市场越来越没有竞争优势，大型国企也将不得不转战二、三线城市。在此之前，如果中小企业已经抢占先机率先在二、三线城市站稳了脚跟，就将更具有竞争优势。比如哈尔滨的人和集团，就率先在当地尝试了地下商业项目的开发且已经收获较高的收益、积累了良好的口碑，同时这样的模式也非常适于企业自身的复制，在国内的其他二、三线城市人和集团也正在尝试推广这样的商业物业。

可以看出，未来房地产开发商能否成功由住宅市场转至商业市场还是由企业的商业开发经验所决定的。商业开发将成为考核企业综合竞争力及实力的门槛，在未来的市场中，拥有专业团队及实操经验的开发商或将成为这次转型浪潮中的佼佼者。

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