地产调控政策长期化、地产开发商宜放弃幻想

——孙建冬， 5月23日

本周以来，政策面传递出了不希望中国经济二次探底的态度。在此情景下，对于房地产行业调控是否会有所放松，部分地产开发商和股票投资人的认识也变得模糊与暧昧起来。但实际上，政府迅速推进保障房建设与农行发行可能加快这两件事表达了清晰的政策信号：尽管政府会平滑调控力度，避免某一阶段政策过急过猛导致宏观经济二次探底，但是，地产调控政策长期化的大方向与大趋势更加确定无疑。地产开发商宜放弃幻想与侥幸心理，顺应政策、形势与民意，否则，未来将面临温水煮青蛙的局面。

推进保障房建设有一石二鸟之意。一方面，保障房建设成为了挤压商品房泡沫的手段与工具；另一方面，政府也准备通过保障房建设对冲商品房行业下行对宏观经济的风险。据网络媒体报道，农行可能远比市场预料的时间更早地启动发行。决策行为是对未来形势的理性预期，农行赶早发行的政策信号则更值得玩味与警醒。

离开今天博客的主题稍微发挥一下，商品房行业的产业链与对宏观经济的杠杆是保障房不可比的，因此，保障房建设只能平滑而不能对冲宏观经济下行的压力。从这个意义上讲，四月份我在第一篇博客中提出的中国进入第二波“去杠杆化”的趋势将演进相当长的时间（如果有时间，我可以在下一篇博文中专门分析一下这个问题）。

类似于索罗斯六十年代对REITs 行业趋势演进的分析，中国的地产行业与地产股票本质上具有“自我加强”的正反馈的特点，而这也是我在08年初看淡房地产行业与宏观经济的框架与逻辑。

98年以来，中国房地产行业大方向单边向上，间或调整过程中小心了一把的开放商被迅速边缘化，剩下的地产开发商也强化了单边做多的历史经验与思维惯性。但是，由于中国房地产行业销量持续增长，中国的房地产开发商整体属于“倒金字塔建仓”拿地的格局（越往后成本越高的地拿的量越大），因此，就像永远满仓做多期货的投资人一样，无论前面浮盈有多高，只要有一波时间与空间像样的调整，就存在被清盘的可能。

曾有地产商发表观点，政府调控房地产行业，先死的是银行。但正如人不可能每次都踏进同一条河流一样，在银行“广积粮、高筑墙”的情势下，不因时而变因势而变，刻舟求剑的开发商将面临温水煮青蛙的结局。这也是农行上市后相当一段时间A股市场需要面临的问题。

今年三月份，我跟一些投资人交流时提出，看到房价上涨做房地产股票的反弹就好比在推土机前捡钱。那么，当前房地产调控政策大方向与大趋势更加明朗，在房价没有出现实质性下跌的的情形下，做房地产股票的反弹则好比在玩一个加强版的俄罗斯轮盘赌的游戏。普通版的是往左轮手枪里放一颗子弹，而加强版则是往六个弹夹的左轮手枪里放五颗子弹：不是第一枪打着自己，就是下一枪消灭别人，绝不会有“三枪惊奇”的可能。