商业地产能否成为新政下楼市避风港？

    新政一出，不但开发商关注，媒体更是大肆报道。幸好，本次新政出台主要针对住宅地产，以下是今日早报针对新政下商业地产的发展进行分析及采访谢成龙的报道。

商业地产会否成为楼市避风港？

　　楼市调控政策，一道紧似一道。二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，把外地人购房阻挡在门外，严厉打击开发商捂盘惜售，另外，已经购买经济适用房想要购买第二套房的，先要办理退出手续……除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成的强大“组合拳”，几乎都影响到了所有购房需求。

　　不过在凛冽的政策寒风中，之前游离于主流购房需求的酒店式公寓、写字楼等商业地产，却受到前所未有的关注。有心人发现，因为新政针对的是过于火爆的住宅市场，并不涉及到它们。之前，商业物业“首付50%、利率上浮10%”的严格信贷政策，在一定程度上，限制了购买需求，如今，住宅房贷政策收紧，严苛程度比之商业地产有过之而无不及，所以从一定程度上来说，商业地产反而获得了更大发展的机遇。

　　“住宅市场受政策打压，需求萎缩，并不能简单地认为在短时间内，商业地产就会出现爆发性增长。但从长远来看，对于商业地产绝对是利好。”业内人士纷纷坦言。

　　部分楼市热钱

　　或从住宅流向商业地产

　　对于新政出台，浙江蓝顿置业发展有限公司副总经理曹杨认为，对于商业地产来说，是偏利好的影响。“至少是从目前来看，政策没有对商业地产形成伤害，这就是利好。”他说，这些年价格疯涨的是住宅，而不是商业地产，商业地产相对于住宅来说，本来就是投资性物业，更加理性，政府管得比较少，更多是由市场自行调节。国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制，会使一部分资金流入商业市场，在一定程度上会“滋润”商业市场。

　　从事商业地产多年的资深业内人士谢成龙表示，商业跟住宅相比，一直以来都处于受忽视的地位。开发商不这么注重开发商业地产，因为商业地产需要长期培育，需要投入更多的精力和更强的实力，不如住宅开发短、平、快，收益立竿见影。而对于投资者来说，住宅一夜之间飞涨30%—50%的巨大财富效应，不是商业地产普遍8%左右的年回报率能比的，所以也会把重心放在住宅上面。

　　不过他认为，从长期来看，商业地产的发展空间，远比住宅要大。因为，城市化进程不可逆转，在多重心发展中住宅建设已经如火如荼的大背景下，如何提升人气，增加商业配置，是迫在眉睫的事情，因为城市化最重要的体现就是商业繁华，所以发展前景广阔。

　　和达房产总经理杨涛认为，目前密集出台的调控政策必然导致部分楼市热钱出逃，但这些钱会到哪里去，值得探讨。去股市？从温州、台州等一些投资资金之前的习性来看，不太可能，况且股市不确定性也很大，风险并不比楼市小。煤矿、铜矿？也不切实际。黄金的价格依然处于高位，所以资金还会盯着楼市。在住宅投资受挫的背景下，这些资金就很有可能会流向商业地产。“温州、台州一些地方的中介机构，已经开始蠢蠢欲动了。”他说。

　　事实上，在住宅产业受到压制的背景下，凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商，却逆势纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。

　　社区底商、商业街：利好最大

　　受益指数：★★★★★

　　商业地产的概念比较广，包括写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店等，那么，如果是利好，哪类商业地产的受益最大？采访过程中，业内人士一致表示，在商业地产中，很有可能率先爆发的就是商铺。

　　谢成龙说自己最看好的商业地产，是社区底商、商业街、购物中心、专业市场等零售业态的商业。他认为，在住宅价格疯涨的大背景下，许多老百姓的购房压力加大，造成不敢消费，所以有这么一种说法，一个资产身价上百万元的富人，却在买菜的问题上精打细算。从而在一定程度上也影响了商业的发展。假设新政能够长久执行，那么住宅价格肯定要下来，减轻购房者负担，那么，这部分多余的钱就会被拿来消费，增加对商业的需求，那么，商铺的机会就来了。

　　“新政对于投资性需求的打压是很明显的，这正好使得更多有自住需求的人，有了买房机会，并在一定程度上降低新楼盘的空置率。”谢成龙认为，现在一些郊区的新交付小区，入住率只有20%左右，大量投资性房子都闲置着，商业又怎么好得起来，如果投资性需求被挤压出去，那么，商业的空间就不好说了。

　　事实上，市场对于商铺的青睐，已有体现。如丽江公寓、上东城等新近开盘的社区底商，都被一抢而空，而地铁商铺更是受到热捧。比如滨江地铁楼盘云厦连园的地铁商铺，就飙出了52450元/平方米的高价。而在更好一点的位置，地铁大盘东方郡的地铁商铺，也将于5月份推出。这批商铺总体量16000平方米，户型面积60—300平方米，还有两栋专门用来做餐饮的商铺，面积为600平方米，虽然还没有正式开盘，前来预约的购房者却络绎不绝，足见市场的热情。

　　酒店式公寓：更符合刚性需求

　　受益指数：★★★★

　　在商业地产中，还有一类物业很受市场关注，那就是50年产权的酒店式公寓。它们常常以“类住宅”的形式面市。那么，新政对这类物业会带来什么样的影响？

　　“新政出来后，我们一直也在关注这个问题”，和达房产总经理杨涛表示，“4·15”新政以后，各个银行针对房贷的细则还没有完全出炉，但从目前来看，还没有迹象表明，新政对商业物业还会实施严格打压。特别是对外地人购买商业物业，没有作出严格限制。他们最后得出结论，这对于商业地产来说，绝对是个机会。

　　他说，首先是酒店式公寓“首付50%、利率上浮10%、按揭最长年限为10年”的房贷政策，之前相对于住宅“首付2成、利率7折”的优惠政策来说，是很大劣势，但是现在，酒店式公寓政策与二套住宅房贷政策一致，两者几乎站在了同一个起跑线上，外部条件对其有利。

　　此外，酒店式公寓以小户型居多，精装修，大多数在百万元以内，在豪宅林立的2010年，尤其有优势。无论是对于首次置业的刚性需求，还是正在寻求更多资金渠道的投资者来说，都负担比较小，能够满足他们的需求。他说，特别是目前很多酒店式公寓的设计，已经脱离了之前单纯度假性质，而是更趋向于居家型。比如和达房产即将于6月份开盘的时代山项目，45—55平方米的空间可以拥有4.8米的大开间、50多平方米可以实现两室一厅，可以用实惠的价格却能享受到凯恩戴斯酒店的私享服务，非常适合首次置业、婚房等需求，应该会受到市场欢迎。

　　杭州的酒店式公寓市场巨大。在下沙，就有时代山、自由港、杭州东部国际商务中心（IBC）等多个项目，而在钱江新城，万银国际商务大厦、钱江国际时代广场、蓝色钱江、万象城等众多项目都配置有酒店式公寓。

　　写字楼：投资氛围有待培育

　　“这一次新政还可能产生另外一个结果，那就是长期的住商倒挂可能逆转。可以去看看地段适宜的中小型写字楼。”一位浸淫楼市多年的资深业内人士，如是感言。

　　事实上，这段时间以来，杭州的写字楼市场可谓是风生水起，相当热闹。比如，钱江新城几个写字楼项目，比如华联UDC时代、润和信雅达国际、中华钱塘航空大厦的销售，表现都非常不错。

　　不过，写字楼价格一直以来与住宅价格倒挂，一下子扭转没那么容易。同时，写字楼的空间，与城市特点和城市容量有很大的关系，杭州商务氛围不是非常浓厚，而是一个休闲旅游城市，所以对于写字楼的需求并不是很大。另外，一般人购买写字楼大多是自用，投资的意识并不是很强，所以，这一块市场的投资意识还需要培育。不过，体量比较小、总价比较便宜、转手也方便的中小型写字楼，确实很有可能在资金扭转方向时，成为楼市新宠。

来源：2010-4-29今日早报    记者 吴彩萍

商业地产合作咨询电话：13067700628    QQ：68725247（加入前注明事由）