当代物权法百科全书小辞典168

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相邻业主的优先购买权

陈绪国

物权法第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”此条规定，对于共有物份额的转让及其优先购买权作出了规定。

本辞条，重点探讨相邻业主优先购买权，揭示该权利的对象与特征。

业主相邻关系存续期间的优先购买权，因为按份共有与共同共有两种关系、直系共有和隐形共有两种关系，以及本位型优先购买权和拓展型优先购买权两种权利等是夹杂在一起的，并且各种房屋的产权属性也有所区别，需要分门别类地进行处理：

1．“房改房”、经济适用房、政府保障房等福利性住房，是国有企事业单位或者地方政府房产管理部门以成本价、象征价出售给业主的，这种“业主相邻关系”不以建筑物的业主相邻关系为要件，而以施惠的单位、部门与福利住房的业主建立的关系为要件。显而易见，“房改房”、经济适用房等福利住房的业主相邻关系，对于业主而言可以算作按份共有关系，对于施惠的单位、部门而言则可看作共同共有关系。无论是哪种共有关系，施惠的单位、部门是具备优先购买权是肯定了的。

2．农民自建房或者合建房，是在集体的土地所有权和私人的宅基地使用权基础上建立起来的。其中，宅基地使用权是国家政策赋予农村居民的福利性用地，有的是免费供给的，有的是象征性收费供给的。村、组集体与农村业主之间，实质上形成了宅基地使用权的若即若离的共有关系。现行政策规定，农村居民出租自己的房屋谋利，村、组集体没有权利收取农民的红利及其他名目的费用。但是，农民业主出售自己的房屋，村、组集体则具有优先购买权。

3．城镇商品房的业主相邻关系，是针对每一栋楼房或者每一个建筑物小区而言的，业主处分自己专有部分的房屋，有着相对的自主权与独立性。业主无权也不能处分属于大家共同共有的建筑物及其附属设施。假如业主要求分割能够分割的共有物，如小区会所、游泳池、商铺等按份共有或者共同共有的份额，那么，会所、游泳池、商铺等存在共有关系的业主，在同等条件下享有优先购买的权利。

城市房地产管理法第37条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。所有这些，对于各种出售房屋的人具有约束力。

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