房企资金撑不到半年或倒下一大片

　　  一月之四记重拳新政，让楼市地震。在猛烈的楼市政策调控打压下，大型房企经历了从撑着不降价到被迫降价，最后到主动降价的痛苦心理转变。房企不再以资金不紧张或者不差钱为借口，“硬撑”不降价，开始拉开真正价格促销的序幕，暗中跑量降价，现金为王。而地方版新政楼市调控政策将密集出台，加快了开发商和投资客对于楼市房价上涨预期的崩溃想法，新政不仅扑灭了春交会和房博会及房价上涨之火，还提醒了开发商房价上涨梦。

　　新政执行一周之后，全国楼市一片萧条，房事冷清，观望气氛笼罩市场。原本传统旺盛的火爆楼市销售季节残遭新政策“大扫荡式”的围剿，彻底击灭开发商抱团上涨房价同盟的战略，“五一”楼市小黄金周以惨败和流产而告终，有部分“热销楼盘”唱空城计 ，开发商或死扛或甩货。

　　房地产开发经营资金运作方式决定了未来房企是否倒下还是被淘汰的命运。目前开发商的口袋不再“不差钱”楼市调控风声日益紧张和激烈，开发商面临着资金链破裂的危机，尤其是土地融资和上市融资及银行贷款实行全面“收紧”的日子，房贷政策偏偏又全面“封杀”，唯一办法就是实行民间资本贷款，或者是下降房价，通过预售房的回收款项解决资金紧张的局面。

　　另外，开发商大部分资金基本放在购买土地上，在楼市和政策及房价下降的利空情况下，房企空置的压力不断增加，尤其是地王被政府收回，更加让开发商日夜恐慌。因此，可以明显的感觉到，开发商的资金押在地王上，被套住了。

　　新项目和后期建设及其他项目开发都需要大量的资金投入，另外必须支付拿地的地价款外，靠贷款和自有资本金完成解决不了火燃眉毛的困境，仅有四处“找钱”，但是在大部分房企资本短缺和差钱的情况下，房企互相贷款是不太可能。唯一的办法就是自己下降房价，快速销售房子，最大限度的回收资金。目前，中国大部分房企资金仅够维持半年或8个月左右，有部分房企已经开始通过不同的方式融资，或贷款或借，或者是减持部分权益套现,甚至不惜后期销售困难的考虑，主动下降房价。

　　5月5日，一向以稳健经营著称的雅居乐,在面对新政调控时,也开始四处找钱,补充项目开发资金。而截至4月29日,仅万科、保利、中海等十家房企,今年以来通过股权融资、高息债、基金等方式公布的融资额就达728亿。4月21日,雅居乐在新加坡交易所发行了7年期利率为8.875%的优先票据,融资额为6.5亿美元,部分偿还2006年发行的4亿美元票据本金。

　　因此，雅居乐提前“找钱”可以说是释放房企资金链面临崩溃的信号。现在所有银行金融投资机构和投资客及开发商都在观望,开发商资金相对难回笼,所以，开发商最需要的当然是找钱了。政策现在打压楼市,发展商只有一条路,快速破土二三线的市场,使市场均衡,满足调整期可以依赖的刚性需求。

　　  其实，全国着急的不只是雅居乐一家，地产界大佬正纷纷通过各种途径筹划融资。有统计显示,截至4月25日,提出定向增发预案而尚未开始实施的上市公司为43家,如果加上万科A计划公开增发近8.80亿股和中粮地产计划配股5.44亿股,则共计有45家地产公司提出了融资计划,其总募集资金高达1100.07亿元。而这一数字比去年境内房地产上市公司通过资本市场融到的442亿元高出了将近两倍。

　　目前一线城市的一手房成交量已经跌了三分之二,二线城市房价受影响小一些,但成交量也普遍下跌了。现在开发商需要做的是开源节流,开源说的是融资,金地会把握多种融资渠道,但销售资金回笼是第一位的。但因近期楼市调控政策出台,国务院4月17日发出通知,要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　尤其是在此环境下,“保招万金”四家股权融资方案都不太可能通过。而据研究机构提供的数据显示,截至4月底,万科、保利、金地、招商、中海、华润、绿城、雅居乐、恒大、碧桂园等十大房企今年公布的以股权和债券、基金等方式的融资额已达到728亿元。因为2008年是宏观全面紧缩,但现在是只有地产公司借不到钱,外围环境还是很宽松,社会资金多,可以往地产企业流，就是民间借贷资金。很多开发商其实心里清楚,在证监会加入调控大军的背景下,股权融资这条路基本行不通,绝大部分房企的资金链条正在经受考验。

　　  以保利为例,保利2009年拿地金额达450多亿,而销售金额只有430亿元,由于新增银行借款较多,今年一季度,保利有息负债同比增长130.02%;一年内到期的非流动负债56.59亿元,同比增长53.35%;长期借款309.9亿元,同比增长53.04%。若保利今年融资不过关,巨大的存货将拖累保利的现金流。按照开发商的现有资金来看,即使不融资,不降价、继续买地按正常发展速度也可以再撑半年,现在是没房可卖,等到三季度房源开始上市后,如果不好卖,要保证后续项目顺利开发,房企自然会选择降价。开发商肯定会随行就市,完全没交易的话,也不可能死撑着,毕竟上市公司是要业绩增长的。

　　目前大部分城市都出现价格下降和成交萎缩等其他现象。首先房源显着增加。仅４月中旬这一周，杭州、上海、成都等多个城市的住宅供应均大幅增加，增幅多在５０％以上。上海“网上房地产”的数据显示，４月２１日，上海二手住宅的挂牌量达到创纪录的９万余套，比两个月前增加２万套。背后，是投资者正逐步退场。其次，高房价松动。近期北京房价涨幅最快的通州，商品房均价由４月初的每平方米２５０００元回落了每平方米两三千元。北京新开盘的１８个项目中，五环外占比达８０％以上，其中１６个项目表示有９８至９９折的打折优惠。广州恒大地产将在“五一”期间实施开盘特别８．５折、现楼一口价等推盘策略。

　　再次，成交量明显萎缩。新房项目开盘即“日光”的景象不复存在。深圳市规划国土委的成交数据显示，从４月１９日至２５日，深圳市新房市场成交量大幅下滑，７天共计成交４１７套，环比上周下滑６０％。最后，市场观望情绪较重。北京中原市场抽样调查显示，近期客户需求新增下跌了七八成，２０％～２５％的购房者开始要求退购，其中以银行首付提高无力履约的客户占相当比重，此前还焦急打听房价的买家纷纷观望。