我们怀疑“牛刀”的算术能力

　　本报主笔 刘长杰
　　

　　这是一个“语不惊人死不休”的年代。江苏电视台“非诚勿扰”节目中的多数女嘉宾，凤姐，还有牛刀先生，似乎都有这个追求。

　　6月8日，自诩为“中国房地产最具影响力的独立评论家”的牛刀先生，在南京抛出他的地产新论：“80%的开发商在未来三年破产或转型。”

　　牛刀先生在博客中展示的依据是：中国的开发商大多是皮包公司，最大的开发商万科的固定资产也只有总市值的5%，绝大多数开发商处在一没技术二没人才三没资金的状态下，只是仗着和地方官员的关系和交情，依靠行贿腐化官员才能争取一点项目，而行贿和腐化官员已经越来越不靠谱，在经济转型趋势越来越明晰的情况下，这些关系在土地和资金问题上，处在空白状态，被迫关门大吉。三年后，在2.6万家开发商中，能够继续做地产开发的只有三四千家。

　　而在南京的这场名为“中国经济与房地产趋势论剑”的现场文字记录中，牛刀的这一数据更悲观：“现在的开发商当中85%的要转型破产，最后能剩下来的只有三四千家。”两个数据之间相差的5个百分点，不知道被谁吞掉了。请读者不要误会，我们不是因此怀疑牛先生的算术能力，我们的怀疑另有缘由。

　　首先，我们认为“8成地产商消失”的算术答案没有依据。最近，关于中国房地产崩盘的舆论再次成为热门，其直接起因是一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传，预言中国房地产会在明年崩盘。牛先生的“8成论”，与此琴瑟和鸣。中国房地产明年是否真的会崩盘，不在本文讨论之列，但中国近700座城市，其中百万人口以上的城市超过120个，按牛先生“仅存4000家地产商”的数据来分配，中国每座城市平均只能有不足6家地产企业存在，而一座百万人口以上的大城市也仅能分到约30家的地产企业。这样的计算结果，请问牛先生自己相信吗？

　　其次，牛刀认为将来的土地供应模式会形成三分天下的格局：一是社会保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地；二是普通商品房的住宅用地将改革出让模式；三是商业用地规模异军突起，满足二线城市日益扩大的需要。我们不知道这些与住房需求总量无关的所谓的“格局之变”，是如何大量“杀死”地产企业的？

　　最后，牛刀认为消费结构的变化促使市场对商业地产价值进行重估，二三线城市商业物业的增值空间和前景显而易见。恕我愚笨，这个结论似乎也不能减少地产企业的数量，我们甚至认为，这可能催生新的企业进军商业地产。

　　这几年，代表广大人民群众利益的牛刀先生，成为一个红人，一面旗帜。这些年，带有“牛刀”字样的红旗，深得网友的拥护。牛刀语录一开，网友心中痛快。

　　牛刀说：真的希望能听到房地产界的一篇哭声，在今夜。如果良知未泯，你就应该哭泣；如果你能充分理解天下苍生的住房感受，你就应该哭泣；如果你还有一点羞耻感，你就应该哭泣；如果你对自己的罪孽能够真诚的忏悔，你就应该哭泣……牛刀说：我爱国，但我不做高房价的炮灰！最近牛刀又说：中国的楼市比世界上任何一个国家的楼市都要黑暗，最后的结果必然是贪官和奸商把财富掠夺一空，大量的炒房人一夜之间变得一贫如洗。

　　牛刀的话听着真解气。可惜，解气的话大多没有智慧的光辉。牛先生首先不该忘掉这样的事实，中国GDP的3%—4%来自于房地产业，房地产直接带动的产业近20个，间接带动的产业达42个。政府当下治理房价的快速上涨，到底是为了房价的一路下降，还是为了房价的平稳上涨，其意不辩自明。

　　其次，也不该忘记中国的城市化进程对房地产业的旺盛需求。我们仅以大学生为例，2007年，大学毕业生是480万；2008年，是570万；2009年则是611万。611万大学生，这意味着城市中至少有300多万户家庭存在着刚性的住房需求。

　　牛刀说：“世界上没有哪个成功的富豪是靠炒楼炒起来的。”我们研究发现，世界上颇多富豪是靠炒楼炒起来的，而且还是巨富。

　　牛刀说：“80%的开发商在未来三年破产或转型。”——我真希望他的话能够应验一次，那样我就可以立刻“投笔从房”，当个小开发商，给时代商报的新人们一茬一茬地盖新房。

　　***注：此为发表于20100610时代商报头版三经论坛评论的原文， 发表时http://epaper.lnd.com.cn/html/sdsb/20100610/sdsb474507.html略有改动。