一般不论个人或企业购买房地产，都会用到银行融资手段。如果房市上涨，自然水涨船高，如果房市下跌，则一身债务。

这让我想到星岛集团胡仙的故事。 1998年12月18日，对香港星岛集团主席胡仙来说，也许是最为痛苦的一天。那天，李嘉诚旗下的长江实业集团斥资亿元港币，全面收购虎豹别墅。虎豹别墅是胡仙的父亲胡文虎于1935年建造的。它位于香港岛半山大坑道，总面积9万平方英尺，是星岛报业集团的标志，更是胡氏家族的祖传家业。

星岛集团是胡文虎一手创立，胡文虎是以著名的“虎标万金油”在缅甸、东南亚起家，这个家族全盛时期曾拥有7份报纸，却一手毁在胡仙的地产投资上。

这家族的陨落只在短短7、8年间。1985年“报业女王”胡仙首次涉足香港尖沙咀商业地产，获利1亿多港币后，就沉迷地产投资，在澳大利亚、新加坡、美国、加拿大等地大举出击，参与了近20项物业投资。

1989年地产房价大幅下滑，胡仙的海外地产投资，让星岛集团陷入困局。胡仙几次借贷、出售集团资产来求生，但是“赌性”不减，还继续介入中国房地产，最后以出售集团持股、祖产，成为亚洲知名破产企业的代表。

我们看到很多内地企业成功后，就频频涉入自己不懂的房地产、酒店行业，自以为可以从中发一笔财富，但在房地产泡沫中，这类型的企业，就会最先成为泡沫供品。

为了避免房市回调的恐怖风险。在买入物业时，必须注意买入“有现金流”的物业，也就是物业出租后，每月扣除银行利息，还可以有一定现金收益的产品。

这里面有两个变数：租金和银行利息。租金回报率必须超越银行利率。租金是变动的，但可期待随着人均收入、商业氛围、城市化的提升，而有一定的上涨。相反则会下跌。

银行利息则是根据国家政策，如果要刺激消费，利息会调低，如果要增强管制资金流动性，则会上调利息。国际利率浮动区间在0—10%。

用这样的标准，目前在中国大陆一线城市，可以投资的住房标的，几率会微乎其微。因为目前住房租金的水平，普遍不高，如果是酒店式公寓，又会面临到租用土地时间短，交易税负、水电成本高的问题。

办公楼、商铺如果淘得好，可能还有机会达到获利标准。特别是新开发地区的商铺，如果可忍受1—3年的空租周期，会有很好的租金、房价爆发潜能。

中国大陆房地产现在最明显的主旋律，反而是人民币升值的趋势。人民币升值，房地资产也会升值，如果物价飙涨的水平，跟不上人民币升值趋势的话，就代表每个房产所有人，会多出一份“余留资产”，成为中产富有阶级。

回到胡仙的故事。如果胡仙在房产杠杆投资中，作对了三项决策，只做错了一项决策，她是否可以免于抛售祖产的厄运？

答案是，她可能仍然无法避免破产，因为一次杠杆失误，有可能赔掉十年的收益。这就是，房产的魅力与危险。