发展城市公共租赁住房的五大要点

吴其伦

——答《中国产经新闻》记者问

中国房地产也面临的问题之一，是供需关系失衡。而面对楼市的持续高烧，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入人群的居住问题，已成为北京、上海等高房价城市的应对之举。

《中国产经新闻》：房屋租赁市场的缺失，是否是造成今天市场供需失衡的重要原因？

吴其伦：导致今天市场供需失衡的主要原因四点：第一，开发商捂盘惜售、投资客待价而沽，这些行为直接导致大量房子在流通环节；第二，由于市场火爆、媒体推动、地产利益群体鼓吹房价将疯涨等原因，导致很多本不具备房屋消费能力的民众挤入购房大军；第三，各地政府在执行中央保障房政策时阳奉阴违，导致很多民众不得不倾尽全家之力、毕生之力购房。第四，很多民众误读了“居者有其屋”，片面地认为就应该买房，这样的观念令很多不具备买房能力的民众通过举债进行购房。

房屋租赁市场和房屋买卖市场是完全不同的两个市场，加之，从目前各地来看，还没有任何一个城市出现租房难、租房荒现象，故此，房屋租赁市场和房产买卖市场的供求失衡没有必然联系。

《中国产经新闻》：中国“重买轻租”的住房保障体系是否与1998年住房改革有关？

吴其伦：目前“重买轻租”的住房保障体系，是房改之初政策的延续或者说是强化，从市场实践来看，经济适用房也应该成为市场供应主体。1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

其后，市场化的发展方向使房地产行业的供给能力和效率得到了显著提高，但由于相关政策的不足和滞后，保障性住房供应不足等问题开始显现，引起了政府的高度重视。2007年8月国务院召开第187次常务会议，通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》(国发〔2007〕24号)。

导致保障房“重买轻租”，除了政策因素外，还有一个重要原因就是国人的观念还不能在短时间内得以逆转。国人好面子，看重房屋产权，如果保障房没有产权，则很多民众还会在虚荣心驱使下投身购房大军。前不久，一对小夫妻和房东签1年租约，结果遭到双方父母极力反对就是明证。

《中国产经新闻》：现今，推行公共租赁住房，“复兴”租赁市场需要解决的难题是什么？

吴其伦：在目前的状况下，推行公共租赁房，复兴租赁市场需要解决的最大难题是民众的观念：政府应着力引导民众树立理性房屋消费观。首先，可从高层倡导，政府官员发出倡导并给予适当奖励；其次，媒体推动，各类媒体重点宣传租房的好处，可举办快乐租房生活征文活动、拒当房奴电视系列栏目等；第三学校教育，在学生阶段就向民众灌输理性的房屋消费观。等方面引导民众放弃虚荣心，选择租房生活，将资金投入到教育、旅游、生活等消费及其他投资领域。

《中国产经新闻》：在目前中国试点的几个城市如常州、北京、厦门、重庆，哪个城市的模式较好，可以在全国范围内推广？或者，您认为，公共租赁市场应该如何推进？

吴其伦：对于上述试点城市的运行情况，我还不太了解。我认为，公共租赁住房的推进需从五个方面进行。第一，政府应鼓励投资客将房屋用于出租，可采取减免相关税费、补贴中介费用等方式；第二，政府应鼓励房地产开发商开发专门用于出租的住房，可采用土地批租、贷款支持、税费优惠等方式激发开发商开发公共租赁房的热情；第三，鼓励民间资本投身租赁房建设、开发与投放，可由政府牵头，整合民间资本进行公共租赁房的建设、开发与投放；第四，鼓励有条件的企业将自用厂房改建成公共租赁房，鼓励企业利用自有土地建设公共租赁房，政府可在税收、贷款等方面予以支持。第五，鼓励房产中介机构将重点转到公共租赁房源的采集与投放上，政府对于这些中介企业可采取减免税费、资金补贴等方式予以支持。