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根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的《通知》，三种情况会被认定为二套房：

□借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

□借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

□借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

    如果你已有一套住房，不论单位公房、集资房或全款购买，在贷款购二套房时，均被视为二套房，需交50%首付以及付1.1倍利率。日前，二套住房认定标准以家庭为单位，执行“认房又认贷”。但在各总行细则下发到地方之前，各商业银行仍有“操作空间”——多数银行仍执行“认贷不认房”。

细则有“时间差”

    目前，开发商与银行利用二套房认定细则落地的“时差”，“善意”提醒像小张一样的购房者抢搭政策末班车。

    6月3日，小张在汉口某楼盘一套三房。此前，小张曾一次性付款购买过一套房产。

    如果按照二套房认定的老标准——“只认贷不认房”，小张在银行没有贷款记录，那么小张的此次购房是“首套房”。但如果按照最新的二套房认定标准——“认房又认贷”，小张的此次购房“铁定”被认为“二套房”。

    该楼盘售楼员称，与该楼盘合作的贷款银行，目前还没有收到总行的最新二套房认定标准的执行细则。像小张这样的购房者，如果在6月20日之前，办完购房贷款手续，还可以享受首套房优惠。

“误伤”改善型购房

    “我在单位购买了一套集资房，现在我想再买一套商品房，申请贷款是否属于‘第二套房贷’？”蓝先生询问。

    银行人士解释，二套房新规出台前，如果蓝先生购买集资房是一次性付款，没有通过银行贷款购房的话，那么他再购买商品房则视为首次购房。新规出台后，不论蓝先生是否有贷款记录，只要在房产档案部门查询到该房产归蓝先生所有，那么蓝先生再买房就算“二套房”。但如果蓝先生将此房卖掉后，再买其它新房，则属于一套房。

    对于“房改房”，房管部门相关人士表示，如果有房产证且上面有私人名字，则要算二手商品房，不能规避二套房的新规；如果没有房产证或上面不是私人名字，则不算二手商品房，可以暂时逃避二套房的规定。

银行与开发商“合谋”

    个人房贷一直是银行的优质业务。据中国人民银行最新数据显示，去年我国的住房买房款中，超过一半用的是银行的钱。而个人房贷不良率仅0.6%。

    “如果严格执行二套房新规，银行会丧失很多优质客户。”某商业银行个贷部负责人透露，如果严格执行新政，银行要到房管部门核对贷款人的房产信息，费时费力。为了争夺客户，很多商业银行与楼盘“沟通”，尽量在细则下达之前，对二套房只认贷不认房。

     与银行的出发点类似，武昌某楼盘负责人说，来购房的大部分是附近的公务员或事业单位员工。这些购房者大多拥有了一套甚至更多住房，而40岁左右的购房者第一套住房大多没有通过银行贷款，多是单位公房、房改房，或全款购得。“认房又认贷”政策出台前，这些购房者都按照首套房贷了款。一旦执行“认房又认贷”标准，房子肯定比现在更难卖了。

来源：武汉晚报 记者 杨光华