房地产独立评论员：文/丁延平

     自从高房价成了过街硕鼠，民众口诛笔伐就没有休止符！为摆脱其阴影对中国房产经济的严重影响，中央铁定调控楼市之决心，去杠杆化变成了被杠杆化！本轮调控被媒体定位成历年来最为严厉的政策，各地政府面对中央的高压，纷纷以细则抵御各地疯狂的楼市。一些明智的开发企业开始评估市场风险、纷纷调整中长期战略规划，在策略方面尤其是定价策略上采取了灵活应对的手段，以求跑赢市场！比如恒大、万科等品牌地产商率先降价！笔者认为各个开发企业面对当前如此胶作的市场态势是不是要降价或变相降价来做楼盘营销当根据自身资金实际和市场变幻来确定。跑赢市场固然重要，企业要生存与发展，合理利润是要保证的，开发商应该在宏观政策与市场博弈中寻找突破机会。比如现在许多开发商面对调控政策针对住宅类商品房的特点而把开发领域辐射到了商业地产，并有意地收缩常规住宅类商品房开发的数量。

    本轮调控也即“新国十条”执行一个半月以来，各地楼市发生了不小的变化，大部分一、二线城市呈现出“量跌价平”态势。寻求楼市平稳发展、防止房价大起大落，这是中央和有产者想要看到的结果。然而，就是短短的不到两月的调控周期，既得利益就开始制造舆论，用GDP说事，甚至上演“苦肉计”，楼市成交量及均价水平统计数据“假摔”现象也在北京等地出现。如此乱象目的只有一个，就是让中央手下留情削弱调控楼市的力度和幅度！然则中央也不是那么容易忽悠的，面对全国各一线城市依然虚高的房价，中央不会就此善罢干休！以深圳新商品房价为例，基本上成交均价水品维持在2万元/平米左右，高房价和贷款新政逼退了部分改善型需求退而求其次选择二手房交易，这就是深圳二手商品房交易市场每天能够维持在400-500套左右的原因，主因还是价格使然，其次是大部分二手房的地段还是很不错的！

   本轮调控到底动了谁的奶酪？总结一下有一下三点：

   首先，在产品对象上，本轮调控动了住宅类商品房的奶酪！

因为本轮调控政策中，商品住宅个贷政策对首付和利率优惠作了严格规定，从而影响到了一批非城市户口首次置业者和一小撮换房人士的住房需求，而非住宅类领域受新政影响甚微。只有物业税开征后才能伤及到非住宅类商品房。不少人士认为开征物业税会影响到中国商业地产的发展，进而影响到中小企业的发展和社会就业率。

    其次，在区域市场上，本轮调控动了一、二线城市的奶酪！

因为各地楼市起步时间、经济环境、发展水平不尽相同，一、二线城市经过2000年以来的发展与沉淀，房地产市场相对成熟且高房价泡沫已经显现，相比之下，三、四线城市房地产开发起步较晚，特别是四线城市房价基本上不存在泡沫之说。

第三，在市场博弈中，本轮调控动了开发商及其相关利益链的奶酪还是广大消费者奶酪，结论还很难界定！因为从现在市场表现来看，代表买方的购房消费者和卖方的开发商基本上是势均力敌！调控动谁的奶酪要看博弈中走弱的一方是谁而定！要看到这一结果还需假以时日，有待对后市作进一步观察！

   后市政策变数依然很大，更严厉的靴子是否落下一时还很难说清！比如针对投资炒房客的购房环节保有税等等都有可能出台，能不能有效执行，要看其够不够公允性。只有推行有区隔的差异化的政策才可以在新政推广中避免伤及无辜！打造相对公平的政策环境正是政府想要做到的。

    无论国际与国内经济环境如何，自2010年起，中央应对诸多不确定因素的变化而采取的宏观调控政策都将越来越精准、对于楼市调控的手段也愈加高明！地方政府对楼市调控不应是投鼠忌器、做做游戏！而是要本着为民困而忧、为民怨而起、为民富而作的精神信仰，以科学发展观研究区域性供需矛盾，制定合理方案并加以贯彻执行，方能实现2020小康社会的蓝图愿景，防止美日楼市杯具重演！