谢逸枫:三套房贷政策退出房价报复性100%暴涨
取消三套房贷简直是引狼入室 住建部纯粹是瞎胡闹

  2010年7月份国土资源部与住建部围绕政策调控是否退出和房价问题连续打了两场“口水战”，让房地产人士和媒介朋友越来越看不明白，究竟他们两个部门谁说了算？难道他们比国务院总理还大，说话还管用？7月7日，国土资源部放出第二轮强烈的政策调控信号，称房价肯定要下降，二轮政策调控将出。7月8日住建部又发表言论称，不可能有第二轮政策调控出来，政策微调是会有。

  住建部认为，房地产调控政策对房地产市场产生比较明显的影响，首先是改变了社会、公众对房价、地价的预期。政策出台前整个房地产市场参与者各方面对房价上涨的预期是高度一致的。而国十条出台后，各方对房价、地价上涨预期出现了严重的分化，使得购房者在观望，本来买房的也停止了恐慌性购房，大量投资者放缓了投资步伐。房地产市场这些年来价格快速上涨和供求关系失衡有很大的关系。今年以来中央出台多项措施，就是下决心加大供给控制投资性需求来扭转供求失衡。今年房地产市场也有一个特殊的情况，全年房地产市场的供应量主要集中在下半年。

  此次政策出台后，调控时间将有多长也是热点话题。这次的调控政策很难用什么时候退出和不退出来简单回答。在整个调整政策里大致分了两类，一类本身就是临时性的政策，包括授权地方政府可以对第三套住房不贷款，对没有当地社保证明和纳税记录的不贷款或是限制购房数量。这些临时性的政策有可能会放松和退出。但有一些政策不存在退出的问题，只有继续深化。

  包括土地招拍挂程序的完善，从单一的价高者得到综合的招标、一次性竞价和双向竞价的调整，从而减少地王的出现和带动房价上涨。财政部和国家税务总局加快研究引导居民住房消费的税收政策和调整住房收益的税收政策，也是对过去投资性需求管理控制不严的政策性的纠偏，都有很大的纠偏意义。此外还有保障性住房建设的规模和差别化的税收制度，这些政策不存在退出的问题。

  对备受关注的房地产税，这次政府储备了一条政策就是关于房地产税，但没有说得很清楚，为这是制度建设层面的东西，房地产税本质是财产税，随着市场经济发展一定是会开征的，但问题是开征的时机。现在一些媒体讨论的房地产税并不是制度意义上的房地产税，包括重庆所称面积200平方米以上单价在平均房价两倍以上的房子要征房地产税，上海媒体公布的方案是上海准备对购买第三套房开征房地产税，这样的政策仍然属于调控政策而不属于制度意义上的房地产税。

  其次，由于地方政府和银行的执行“放水”，导致国务院政策打打折扣，调控效果丧失原有的效果。其实，自从4月中旬房地产调控以来，一线城市由于“房价上涨过快”成为被调控的重点，北京、深圳等城市相继出台细则，要求暂停发放第三套房贷款。一时间，一线城市第三套住房按揭贷款一度处于停滞状态。不过近日这一局面正悄然被打破，多个一线城市已出现第三套房贷松动现象。继上海、南京、杭州等地的银行放松第三套房贷后，有媒介报道，深圳、北京部分银行也已悄然放松第三套房贷款。深圳部分银行对于第三套房贷，只要首付不低于5成，即可放行。

  4月份调控政策出台后，深圳银行普遍暂停第三套房贷款，但现在随着风声过去，一些银行已经暗自通过一些方式恢复第三套房贷业务。深圳分行有关客服人员，该客服人员明确告诉记者，“深圳地区工行现在可以办理第三套房贷，但首付须大于或等于5成，利率不低于基准利率的1.15倍。另一家大型银行以及总部在深圳的一家银行也明确表示可以办理第三套房贷，要求是首付5成、利率为基准利率的1.1倍。还有一些银行则可以跟客户经理去谈，其第三套房贷也有松动的可能。

  交行总行客服在接受咨询时，也改变过去“暂停第三套房贷”的说法，称特殊情况下可以办理第三套房贷，按首付6成、利率为基准利率的1.15倍执行。可列入的特殊情况包括“工作地点变更”、“已成年子女与父母分开居住”等。另一家大型银行北京分行的客服也表示，该行第二套及以上套数的住房按揭贷款均按首付不低于5成、利率不低于1.1倍执行。

  在上海、杭州、南京等地，也已经有多家银行松绑了第三套房贷。相关银行明确表示可以受理第三套房贷的申请，对首付和利率的要求则不尽相同，有的要求首付5成5，有的要求6成，利率则按基准利率上浮15%或者20%。北京也有银行表示，第三套房按首付不低于5成、利率不低于基准利率1.1倍的政策执行。

  再次，“新国十条”出台至今已近3个月，多个地方银行对第三套房贷的“开闸放水”，不但是对楼市调控新政的赤裸裸挑战，甚至很有可能让此轮调控重蹈2008年的覆辙。似乎是为了配合这种论调，有不少地方已经悄悄地对第三套房贷“放水”。据报道，上海、南京、杭州、合肥等地多家银行房贷政策悄然松动，称可以接受第三套房贷。不仅如此，对第二套房贷的认定，各家银行也表示可以“适度宽松”，以前是“认房”又“认贷”，现在则变通为“认贷”而不是“认房”。

  新一轮房地产调控政策出台近3个月来，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市房价下跌几成定局。

  例如成都大连青岛出现楼市“虚火”略降温。成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市，与一线城市的境遇类似，土地流拍、成交下滑、价滞量跌，成为调控以来成都楼市的关键词。有的二线城市，个别银行开始暗地放宽房贷标准，一些投资者仍能以零首付买数十套房子，这些都应是下一步调控的重点所在。

  例如沈阳呼和浩特房价涨势强劲。例如长沙重庆“价格洼地”有隐情。调控近3个月，很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”，宣传起价每平方米5000多元送1000元装修，到实地一看，“裸房价”基本还在调控前的位置。所谓“房价洼地”，与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期，长沙市大量采用土地回报方式，刺激民间资金进行基础设施建设，“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。

  2008年起，长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴，一年解决了1.2万户低收入家庭住房问题。此外，还有相当一部分公职单位与开发商合作，进行“定向房”开发，向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时，部分二线城市认为，与北京、上海等一线城市比，当地房价不高，调控应该因地制宜，不要一刀切，也为将来房价走高预留了政策空间。尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。

  第四，楼市调控未触及制度，房价或报复性反弹。从中国的房地产业走上市场化的道路之时起，宏观调控就无时无刻不伴其左右，然而过去宏观调控留下的经验却是房价的报复性反弹，2010年4月开启的此轮楼市调控，是否会重拾过去的经验？这一轮调控严厉程度前所未有，最终一定会实现目标。亦有一部分人提出担忧，他们认为史上最严厉的调控未触及房地产制度的根本，房地产业在短时间内的低迷后，很有可能迎来报复性的反弹。

  据中国指数研究院最新发布的《2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报》显示,重点城市2010年上半年累计成交面积同比2009年，仅武汉一个城市上涨10.26%，其余城市成交水平均低于2009年同期水平，而在一线城市中，成交面积跌幅均超过了40%。从2010年上半年北京楼市的成交量变化来看，楼市新政发挥了显著效果，特别是针对多套购房行为加以抑制的方式，令楼市迅速降温，成交量一路下挫。

  调控还控制了投机性购房资金，降低了供需双方的杠杆力，对开发贷和房贷的收紧，已经使房贷杠杆从去年的10倍快速的下降到5倍以下，开发商的流动性和购买行为大幅度的下降，因为提高了二套房的首付，杠杆率也下降到了5倍以下，调控非常有效。但疑问在于调控究竟可以持续多长时间。

  货币政策和房价上涨之间有必然联系。在广义货币增速从今年4月份跳升到25%以上之后，各地房价相继止跌回升，迅速演变为爆发性上涨。房价上升和货币供应量的增长突然提速几乎是同时发生的，这决不是偶然的巧合。高额的货币发行驱动高额的政府投资，高额的政府投资驱动国民经济的高增长。在这种模式下，通货膨胀成为必然，资产价格的上涨也成为必然。

  过去几年乃至未来几年，只要中国经济增长率在8%以下，一定是扩张性货币政策；经济增长在8%-10%之间，货币政策就会宽松；经济增长在10%-12%之间，货币政策将保持稳健；经济增长超过12%，货币政策就会从紧。这意味着随着未来宏观经济增速的下滑，房地产业有可能再次迎来较为宽松的货币政策。

  房地产开发企业资金来源情况,2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

  截止7月11日国土资源部依然暗中调查土地空置问题，暗示第二轮政策调控将爆发。7月11日，住建部又发话称，第三套房不放贷政策可能将取消，临时性政策取消，政策微调，基本上否定了国土资源部所谓的第二轮政策调控。笔者认为，住建部究竟是推涨房价上涨还是在遏制房价上涨。2010年7月11日，住建部官员称第三套房不放贷政策可能将取消，下半年将迎集中供应期。对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。

  2010年7月份，与此同时，部分大城市的房贷政策悄然放松，各地银行放贷再现明紧暗松，上海三套房贷重新开闸，另外二套房北京银行仍有优惠，中信银行可贷第三套。并且在二线城市的南京等地房产新政松动，多数银行可办三套房贷款。目前中央摸底楼市调控市场反应，防止政策误伤经济，一是价格飙升得到遏制，房地产调控步入观望期。二是地产调控退出，制度缺位不可持续，为拯救经济。但是，楼市调控未触及制度，房价或报复性反弹。

  笔者认为，目前绝对不是政策调控停止时期，或者是所谓的政策调控退出，或者是取消临时性政策调控，进行楼市政策微调。因为国务院政策的“一刀切”严重失误，不仅消灭了投资炒房客，结果也导致刚性需求和改善需求被扼杀。尤其是大部分城市房价未大幅度下降和回落到合理位置，本来政策调控在执行上存在“放水”的现象，尤其是政策调控到了“骑虎难下”的困境。

  如果贸然取消三套房贷政策，政策调控紧急“刹车”，毫无疑问会“引狼入室”，因为投资炒房者和热钱随时会进入楼市。另外银行贷款又开始松动，开发商又开始上涨房价，如此一来，三套房贷政策一旦退出或取消，房价必然出现报复性100%暴涨，意味着2009年12月-2010年国务院政策调控以失败为告终，以牺牲政策调控阶段成果，保全经济稳定增长，纯粹是瞎胡闹。

  首先，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。根据2010年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。