容磁.地产行业观察29期（2010.05）
地量成交下的重庆房地产市场后期走势
还是从国际形势来说，从金融层面来看，美国房地产市场金融危机并没有过去，本月金融贷款违约率上升到4.17%，而目前美国失业率依然处于向上爬升的阶段，美国金融系统的破坏性还在增加，今年以来，美国银行破产数量已经超过去年同期的2倍，和08年基本持平。而从第二个角度来说，欧洲债务危机背景下，欧洲开始普遍的财政紧缩政策以后，将加剧失业率的爬升，失业率的爬升对经济的恢复将起到阻碍作用。欧洲经济在这种背景下，重复第二次萧条将成为一种可能。
而从国内的政策环境来看，目前宏观调控政策将保持一段时间：首先是人民币升值压力过大，在主动和被动的人民币升值过程中，房地产风险将再次被放大，一方面在房地产市场比价效应下，房地产价格显得更加高起，境外资本对国内房地产市场投资热情消退，房地产市场失去追涨动力；另一方面是人民币升值结构性效应过程中，资本价格会最先反应人民币升值，而CPI对人民币升值反应会滞后。其次是从国内经济发展角度来看，房地产行业风险加大，将直接导致金融行业的整体不安全。三是房地产行业的成长性优势基本没有，如果在没有成长性优势的情况下，继续累加房地产行业，那么势必造成房地产行业的崩溃性垮塌，而房地产市场垮塌的经济后果，美国金融危机已经非常清晰的显示出来，因此中央政府会不惜一切代价遏制这个危机的产生。从整体经济形势来看，当前外贸正处于高位时期，给了房地产市场调整的契机，因此中央政府会利用这个短暂的间歇期对房地产市场进行调控。
从行业背景来说，因2009年以后，整个市场一直处于高位景气阶段，09年是全面景气，金融系统宽松，成交市场火暴，土地市场火暴。因实体行业恢复相对不景气，大批的实体资金开始流向地产市场，一时之间，房地产市场资金供求关系严重失调，导致地王不断产生。地王的出现，地产行业以成本推动的方式导致价格过快上涨（当然还有其他因素）。价格的上涨导致市场恐慌心理出现，房地产市场呈现出全面抗风的状态。这个亢奋状态延续到2010年中央政府国十条出现之时。
而从行业供求关系来说，2008年二季度以来，因为经济危机发生，所有的开发公司几乎同时停止购地，在2008年4月—2009年5月这14个月时间内，全国土地市场几乎陷入停滞状态，重庆市在这14个月内的总土地成交量仅仅550万方建筑体量，而同期市场消化量达到1600万方。而2009年市场行情的火爆，超出所有人预期，在预期不确定的情况下，尽管土地市场相当火爆，但开工量在迟疑中缓慢进行，在这种情况下，房地产正常的开发周期被延长，惯常的10—12个月的开发周期被延长了2—3个月，形成了12—15个月的开发周期。按照这个市场理解，2009.3—2010.4整个市场都将处于高度的供应短缺过程中，因此市场会表现出供不应求的状态。但2009年土地市场开始启动，按照12—15个月的开发周期，则今年4月以后，市场供应量将逐步放大。而受到新政的抑制，市场成交量开始大幅度回落，从全国数据来看，新政以后，月成交基本都下滑50%以上，这样供求关系逆转的情况下，市场存量会迅速堆积。从这个角度来说，今年下半年市场供求关系将迅速逆转。
问题的第二个方面在于知名开发公司的非理性行为的恶果已经开始在市场显现，尽管2009年与2010年前四个月市场相当景气，但正是因为房地产市场的过于景气导致了很多大开发公司不计后果的扩张，最典型的当属保利，从2009年1月到2010年5月期间一共销售金额仅580亿，但土地购买费用支出却达到650亿，连谨慎和理性的万科购地款也占销售额的40%以上，但万科纯利润却仅仅10%，因此大开发公司非理性购地以后，存在着巨大的现金流缺口。与他们购买土地行为相一致的是，他们的市场行为，保利重庆率先拉开降价帷幕，保利心语花园以特价房的形式直接降价20%，而保利北部新区项目为新项目，但开盘价直接对比周边项目调低20%以上，在重庆与保利相同的还有重庆龙湖，继春森40多套板楼以25%的价格下调试水以后，龙湖接着宣布重庆5盘特价，其中郦江项目特价优惠达到10%，从这个角度来说，在重庆大开发公司已经率先开始降价。
对比2008年行情，当时重庆率先降价的是南奥项目，南奥降价是因为广州项目销售停滞，整个集团出现现金流困难；接着跟进的是区域内的另一个项目丽水箐苑；在南奥之后是鲁能星城降价25%跟进，受鲁能影响，保利开始龙头寺项目被迫加入价格战，这样整个市场迅速被这几个大开发公司的行为所影响，同时也被这两大组团所影响，迅速形成全面的降价潮。在分析08年楼市的时候，我们可以非常清晰的看到，重庆地产市场与外部市场的高度关联性。而进入2010年以后，这个趋势非但没有减弱，反而加强了。全国性的开发公司已经占据了重庆主流市场。从这个角度来看，重庆房地产市场不会反映重庆市场的供求关系，而会更明显的体现全国房地产开发市场的资金供应情况。在这种背景下，决定重庆市场价格关系将是降价效果，一方面因为重庆市场价格相对较低，所以降价损失相对较小，全国性开发公司更愿意选择重庆降价求现金流；其次是重庆因为房价相对较低，所以一旦降价，市场购买力将迅速起来，即不存在降价不能出货的情况，在这种情况下，又符合开发公司需要现金流的策略，即通过降价能获取现金流。2008年市场正是在这种背景下导致重庆市场价格先于其他二线城市发生巨变。而本轮市场行情中，从市场公开的消息来看，龙湖和保利都率先选择了在重庆开始降价的策略足以证明。
开发商通过降价出货，从某种程度上会减轻下半年市场存量压力，但在整体市场供过于求的情况下，加上价格的下跌，对信心因素很强的房地产市场而言，还存在着价格对需求的抑制作用。
从以上推断来看，我们认为今年下半年，重庆地产市场呈现出以下特征的概率较大：一是成交量保持在一个中位数水平，即月度成交量保持在100万方左右；其次价格下跌幅度将很快达到20%以上，全国性大型开发公司是本轮房地产市场降价的主力军；三是市场存量压力会进行一个缓慢的堆积，今年全年供求关系不会形成较大的逆转，存量压力会保持在3—5个月的水平；四是在结构性产品中，高层产品会成为价格下跌的领头羊。